?一線城市的房地產(chǎn)成交仍在谷底徘徊，但部分呈現(xiàn)反彈的態(tài)勢。

近日，相關(guān)政府部門和市場研究機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布了四大一線城市的1-7月房地產(chǎn)銷售情況。上海、深圳有所復(fù)蘇，北京、廣州則持續(xù)低迷，調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京，新建商品住宅銷售同比下降超過三成。

易居研究院研究員沈昕表示，從需求側(cè)來看，調(diào)控將貫穿2018年下半年，力度不會放松，市場將受此影響出現(xiàn)降溫；從供給側(cè)來看，考慮到下半年開發(fā)商在資金壓力下，推盤節(jié)奏或有加快，預(yù)計(jì)8月的成交量基本保持平穩(wěn)。

新房成交分化

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1月至8月上半月，一線城市累計(jì)成交面積同比減少24%，降幅較7月上半月收窄6個(gè)百分點(diǎn)。

而分開來看，一線城市的商品房銷售在調(diào)控壓制下，依舊處在底部，但情況各有不同。

北京市統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，北京商品房銷售面積為288.8萬平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積為210.5萬平方米，下降32.9%。

值得注意的是，在樓市周期性因素和企業(yè)加大推盤力度的影響下，北京新房銷售在7月迎來回暖。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，北京單月銷售面積達(dá)到49萬平方米，同比增長約25%，結(jié)束了今年開年以來持續(xù)單月銷量持續(xù)大幅下滑的態(tài)勢。

廣州同樣處于成交面積下降通道。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，廣州新建商品住宅成交面積約為497.03萬平方米，同比下降超過一成。

在北京和廣州年內(nèi)銷售面積依舊走低的同時(shí)，上海和深圳則有所恢復(fù)。

上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前7月，上海商品住宅銷售面積達(dá)到788.92萬平方米，同比增長7.8%，同比增速略高于全國平均水平。

沈昕表示，經(jīng)歷了6月份新房供應(yīng)面積的大幅減少，上海7月份拿證開盤項(xiàng)目大增，共有27個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入市場，供應(yīng)面積處于2016年6月以來的次高位，僅次于今年4月份。供應(yīng)量的釋放使得7月份新房成交面積創(chuàng)2017年4月份以來新高。

8月17日，深圳統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳商品房屋銷售面積累計(jì)達(dá)到326.01萬平方米，同比增長12.3%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，盡管深圳官方并未發(fā)布商品住宅的銷售數(shù)據(jù)，但從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，深圳新房交易已有筑底回暖跡象。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，深圳新建商品住宅成交面積達(dá)到169萬平方米，盡管仍遠(yuǎn)低于樓市上行期2015年、2016年同期的378萬平方米和274萬平方米，但已比2017年同期的129萬平方米提高了約31%的成交量。

或?qū)⒕S持低位

盡管行情有所回暖，但多位受訪人士均認(rèn)為，短期內(nèi)再現(xiàn)火熱行情的可能性不大，一線城市的新房銷售還將維持相對低位。

以深圳為例，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，深圳的新房成交總量維持低水平線已是定勢，很難有大幅攀升。深圳每年土地供應(yīng)非常稀少，而“房改”之后，每年供應(yīng)量留給新房的比例也有減少，無論是政策導(dǎo)向還是土地供應(yīng)都決定了將來不可能大量地供應(yīng)新房，新房供應(yīng)基本是小規(guī)模格局。

6月，深圳方面已經(jīng)提出，到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2∶2∶2∶4。

而在新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷看來，北京等一線城市的成交持續(xù)低位，不僅僅是強(qiáng)監(jiān)管下的需求管控和供應(yīng)比例變化所致，還有其他多方面因素。

歐陽捷指出，首先，整個(gè)市場出現(xiàn)了預(yù)期的調(diào)整。目前，中央提出堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，使得一些購房需求不急于入市，進(jìn)而導(dǎo)致市場的預(yù)期出現(xiàn)變化。

其次，北京等地存在供求關(guān)系的結(jié)構(gòu)性的問題。買房需求大的區(qū)域無房供應(yīng)，而供應(yīng)大的區(qū)域往往居住并不方便，特別是限價(jià)房等政策性住房，往往位置相對偏遠(yuǎn)，購房者覺得性價(jià)比不夠或交通不方便。

第三，北京等一線城市這兩年土地供應(yīng)偏少，導(dǎo)致住宅市場供應(yīng)偏少，選擇余地太小，購房者買不到合意的房子，也使得住宅成交量下滑。

此外，也有分析人士指出，隨著一線城市普遍進(jìn)入“減量發(fā)展”模式，一線城市樓市會逐步轉(zhuǎn)向存量市場為主。在這一背景下，新房市場在市場中起到作用也會發(fā)生變化。

宋丁指出，一線城市新房、商品房的比例在原有的基礎(chǔ)上再擴(kuò)大規(guī)?？赡苄院苄?，將來比例還會下降，新房可能處在“類稀缺”狀態(tài)，未來買新房難度還是將加大。

這也讓規(guī)范租賃市場的需求越發(fā)迫切。“將來租賃板塊在存量市場的比例相對會越來越大，散租的比例會逐步受到壓縮?？赡茉谖磥?年內(nèi)長租公寓的占比能超過20%，需要加強(qiáng)租賃市場建設(shè)?！彼味”硎?。