一場(chǎng)長租公寓搶房大戰(zhàn)引發(fā)的房租暴漲，和杭州一家長租公寓“鼎家”的爆倉倒閉，在8月下旬將“租金貸”放到了輿論的風(fēng)口浪尖，也引起了各地監(jiān)管部門前所未有的高度重視。

8月23日，北京市住建委會(huì)同市銀監(jiān)局、市金融局等聯(lián)合調(diào)查“租房貸”，表示將嚴(yán)查租賃機(jī)構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

8月27日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，對(duì)“租金貸”存在的風(fēng)險(xiǎn)做了提示，并指出嚴(yán)禁與違法違規(guī)從事長租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作，不得以不實(shí)宣傳誤導(dǎo)金融消費(fèi)者接受與其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不相符合的服務(wù)。

8月29日，上海市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位下發(fā)不得開展“租金貸”業(yè)務(wù)的通知。

9月1日，杭州召開住房租賃市場(chǎng)專題會(huì)議，針對(duì)租金貸等金融產(chǎn)品使用等10大方面進(jìn)行專項(xiàng)檢查。

“租金貸”被外界指責(zé)為長租公寓爭搶房源的資金來源，同時(shí)也是致使多家長租公寓倒閉的“元兇”，似乎已有“老鼠過街”之勢(shì)。那么，這個(gè)2015年就隨著長租公寓興起而隨之產(chǎn)生的金融產(chǎn)品，真的是“壞東西”，需要為這一系列事件“背鍋”，并完全“叫?！眴幔吭诙喾讲稍L中，界面新聞也聽到了一些不同的聲音。毋庸置疑，租金貸在管理上確實(shí)存在一定漏洞，急需嚴(yán)加監(jiān)管，但也存在一定被誤讀的部分。

誰在提供租金貸？據(jù)界面新聞梳理，互金公司和商業(yè)銀行都是資金提供方的主力。

例如，自如與金融合作開發(fā)的“自如白條”、蛋殼公寓與凡普金科旗下“會(huì)分期”、“應(yīng)花分期”、“任買分期”三家合作的租金貸產(chǎn)品；而今年3月，上海因資金鏈斷裂而倒閉的愛公寓，合作的互金公司則有平安月付和元寶e家。

自2017年末，建設(shè)銀行、中國銀行、平安銀行等商業(yè)銀行也紛紛開展政銀合作、銀企合作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年上半年，中農(nóng)工建交五大銀行與約30個(gè)省市相關(guān)部門簽署了以發(fā)展住房租賃為核心的戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計(jì)提供的意向性授信規(guī)模超過萬億元。

例如，2017年10月，中信銀行與碧桂園簽下融資合約，計(jì)劃未來三年內(nèi)為后者在長租住宅領(lǐng)域提供300億保障性基金。中國銀行廈門分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署合作協(xié)議，在試點(diǎn)租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)和住房租賃金融創(chuàng)新領(lǐng)域進(jìn)行合作；中國銀聯(lián)也與沈陽市房產(chǎn)局、武漢住房保障和房屋管理局、合肥市人民政府簽署住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作協(xié)議，稱將在12個(gè)試點(diǎn)城市全部實(shí)現(xiàn)服務(wù)開通，提供住房租賃金融服務(wù)；上海華行與青客公寓聯(lián)合推出“青客寶”電子聯(lián)名賬戶等。

在住房租賃市場(chǎng)布局最廣的商業(yè)銀行當(dāng)屬建行。2017年底，建設(shè)銀行深圳分行與萬科在內(nèi)的11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，推出了三種個(gè)人租房貸款業(yè)務(wù)：按居貸、存房貸、業(yè)主貸；

從保障租客權(quán)益方面來看，租金貸有兩方面問題需要注意。

第一，是否存在利率過高的問題，超出了租客可承受的范圍。根據(jù)自如白條給出的還款利率，其年化利率（APR）約在15%左右，而蛋殼公寓的分期貸款收取租金8%的服務(wù)費(fèi)。據(jù)了解，目前行業(yè)利率（包括服務(wù)費(fèi)）在5%-15%之間，銀行的租金貸產(chǎn)品會(huì)更低一些。比如，建行的利率按一年期基準(zhǔn)利率4.35%執(zhí)行。但根據(jù)的調(diào)查，也有部分金融公司的租金貸超過36%。

有某股份制銀行內(nèi)部人士稱，對(duì)于銀行來說，類似建行“按居貸”這樣的產(chǎn)品利率太低，無法覆蓋融資成本，只有資金實(shí)力雄厚的大型國有銀行才能承擔(dān)。也有分析人士認(rèn)為，銀行或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)虧損情況。對(duì)此，建設(shè)銀行某支行行長對(duì)界面新聞表示，“住房租賃金融服務(wù)本并不是以盈利為目的，而是一種社會(huì)責(zé)任?！?/p>

第二，租客是否在不知情或者未被進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的情況下，辦理了“租金貸”。從目前來看這是問題的主要癥結(jié)，不少租客是在不知情或者是在被誘導(dǎo)的情況下產(chǎn)生了租金消費(fèi)貸款。

同時(shí)值得注意的是，近年來消費(fèi)貸款甚至經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)投資的違規(guī)現(xiàn)象不斷，租房貸存在的套現(xiàn)空間值得警惕，市場(chǎng)的過度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)，如何防范風(fēng)險(xiǎn)成為監(jiān)管和行業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。

“租金貸”被外界詬病的模式在于，租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商，服務(wù)商并未將全部資金給到房東，表面上租客按月付租金，實(shí)際上每月向貸款機(jī)構(gòu)還貸。具有非法侵占他人財(cái)物的特征，形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。

魔方金服CEO凌俊向界面新聞表示，租金貸與長租公寓的合作模式一直以來備受追捧，隨著長租公寓規(guī)模的擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，但這卻不是類似鼎家這樣的公司倒掉的罪魁禍?zhǔn)??！岸壹词共挥米饨鹳J也會(huì)做砸，歸根結(jié)底是運(yùn)營能力跟不上?！?/p>

他建議，可以從幾個(gè)方面對(duì)租金貸進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管控。首先，與長租公寓的合作方應(yīng)明示告知貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，應(yīng)限制長租公寓的自融比例，在辦理貸款時(shí)，長租公寓已經(jīng)承擔(dān)了“類擔(dān)保”職能，租金貸在長足公寓的資金比例應(yīng)限制在20%左右，嚴(yán)格限制長租公寓通過租金貸擴(kuò)張的杠桿；另外，長租公寓應(yīng)對(duì)“租金貸”的收租賬號(hào)進(jìn)行銀行托管，相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)對(duì)長租公寓進(jìn)行“類金融審批”，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。

在他看來，目前，租金貸在中國長租公寓的滲透率“并不高”。以鼎家為例，在鼎家4000間長租公寓中，使用租金貸的租客比例僅有20%，鼎家主要的資金來源于投資方。

另一位深圳的長租公寓領(lǐng)域行業(yè)人士則表示，長租公寓集中的廣州、深圳等地，由于該地區(qū)傳統(tǒng)為“租金月付”，租金貸在這些地方的滲透率極低，而在北京、上海等地“季付房租”的大城市，比例會(huì)較高，也是租金貸主要的區(qū)域。

凌俊表示，對(duì)于租客來說，特別是剛踏入社會(huì)的年輕人，租金貸是一款特別好的產(chǎn)品，可以減輕房租壓力，也可以通過借貸歷史塑造信用體系。

“租金貸是一種工具，沒有好壞之分，只有用好才能發(fā)揮其價(jià)值?！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表達(dá)了這一態(tài)度。