中國經(jīng)濟新聞聯(lián)播1月10日海口電（特約觀察員 何儒飛 實習記者 唐甸園）第一太平戴維斯是一家倫敦證交所FTSE 250上市公司，是全球領先的房地產(chǎn)服務商之一。公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)，并始終保持著飛速的發(fā)展勢頭已成為市場引領者，目前已在英國、歐洲大陸、美洲和亞太地區(qū)的70多個國家設立了600余家辦事處及聯(lián)營機構(gòu)。共有39,000名精英人才提供全面專業(yè)的顧問服務、物業(yè)管理及交易咨詢服務。中國經(jīng)濟新聞聯(lián)播（公眾號：ch-010）記者從第一太平戴維斯?？诤腿齺喩逃梦飿I(yè)市場處了解到其2019年回顧與2020年展望。
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優(yōu)質(zhì)寫字樓 — 甲乙市場迭代更新，政策賦能供需升級
?？趯懽謽鞘袌鼋臧l(fā)展迅速，目前正處于向甲級寫字樓升級迭代的階段。
2019年，全市共有三個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目交付竣工，為寫字樓市場帶來9萬平方米的新增供應，總存量因此同比擴大15%，至93.5萬平方米。截至2019年底，甲級寫字樓共計69萬平方米，占比優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量的74%；準甲級寫字樓共計24.4萬平方米，占比總存量的26%。
因優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓項目的落成，企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公需求得以釋放。自2016年以來，企業(yè)向優(yōu)質(zhì)寫字樓搬遷的需求在租賃市場中占主導地位。2019年，全市寫字樓凈吸納量共計7萬平方米，同比增長5%；同期空置率同比下降3.3個百分點至48.3%。
年內(nèi)，?？趦?yōu)質(zhì)寫字樓租賃需求主要源自專業(yè)服務、金融業(yè)和能源企業(yè)。另外，市場也躍現(xiàn)部分來自于零售貿(mào)易、旅游業(yè)等領域的央企國企于?？谠O立辦公室，并且對寫字樓面積的租賃需求較大。
新落成優(yōu)質(zhì)寫字樓品質(zhì)較高，因而其租金定位結(jié)構(gòu)性拉升了全市平均租金。截至2019年底，?？趦?yōu)質(zhì)寫字樓租金同比上漲7%，至人民幣每平方米每月122元。
展望
海南省政府有望在2020年上半年出臺更多政策，賦能本地經(jīng)濟發(fā)展，為?？趯懽謽鞘袌龅牡聨矸e極影響。
2020年，海口寫字樓市場預計將迎來4萬平方米的新增供應，落成量相當于目前總存量的47%。優(yōu)質(zhì)項目的竣工落成將提升?？趯懽謽鞘袌龅恼w品質(zhì)，并形成由總部企業(yè)引領的多區(qū)域化和高品質(zhì)化的新發(fā)展格局。
雖有政策利好，大量的新增供應預計將推升全市空置率。有鑒于此，市場租賃競爭料將加劇，現(xiàn)有項目業(yè)主或采取降租等優(yōu)惠手段以加速項目去化，致使全市平均租金出現(xiàn)小幅下降。
本地寫字樓投資市場預計仍將以散售為主。同時，在自貿(mào)政策的積極前景支撐下，?？诨蛞姼鄟碜匝肫?、國企及頭部金融企業(yè)等的投資需求。
零售 — ?？诹闶凼袌稣幱趶膫鹘y(tǒng)百貨主導向購物中心主導的過渡階段
目前，海口市零售市場正處于從傳統(tǒng)百貨主導向購物中心主導的過渡階段。自2018年起，新入市項目形態(tài)均為購物中心，無新增百貨項目。
隨著年內(nèi)華潤旗下的海口N次方公園的開業(yè)、南亞廣場調(diào)整后的重新開業(yè)，?？诹闶凼袌隹偞媪浚ê儇浐唾徫镏行模┩仍鲩L8%，至165.5萬平方米。截至2019年底，百貨和購物中心的存量占比分別為24.5%和75.5%。盡管購物中心在當前存量市場的占比較高，傳統(tǒng)百貨仍為本地居民青睞之消費場所。
截至2019年底，全市平均空置率同比微降9個百分點，至12.6%。
租賃需求按零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)各異。但源自餐飲、時尚以及親子業(yè)態(tài)的租賃需求強勁。此外，來自體育及戶外、家居及生活方式和個人護理等業(yè)態(tài)的需求保持平穩(wěn)。
購物中心多以聯(lián)營和租賃并用的模式經(jīng)營。2019年，全市零售物業(yè)首層租金同比上漲0%，至人民幣每平方米每月364.7元。
展望
2020年，預計?？诹闶凼袌鰧⒂瓉砑s2萬平方米的新增供應。新項目的開業(yè)將為更多優(yōu)質(zhì)品牌進駐?？谔峁┻x擇機會與載體。
盡管餐飲、時尚及親子等業(yè)態(tài)將繼續(xù)保持活躍，來自于個人護理、休閑及娛樂等體驗式業(yè)態(tài)的租賃需求亦將保持穩(wěn)定。但整體市場受新增供應的影響，空置率料將小幅上升。
新入市項目仍需經(jīng)歷必要的培育期，其過程將影響租金收益水平。2020年全市平均租金料將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
土地市場 — 自貿(mào)港建設疊加新區(qū)規(guī)劃明朗，商服用地市場熱度漸升
自貿(mào)港建設利好以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整推動總部企業(yè)的引進，并加快位于核心規(guī)劃區(qū)域的商服用地的出讓節(jié)奏。2019年，全市共計68宗土地出讓成交，合計總用地面積345萬平方米。
隨著江東新區(qū)和西海岸新區(qū)規(guī)劃逐漸明朗、配套逐漸完善，區(qū)域內(nèi)商服用地市場交易活躍。其中，江東新區(qū)和西海岸新區(qū)商服用地交易活躍，且成交樓面地價也在上升，區(qū)位價值不斷升格。
三亞
優(yōu)質(zhì)寫字樓 — 規(guī)劃利好將推動市場發(fā)展，甲級寫字樓供應將相繼落成
2019年前三季度，三亞地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長6%，至480.7億元人民幣。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長6.6%，至326.2億元，占全市生產(chǎn)總值67.9%。
與海口市場相似，三亞寫字樓市場亦已步入向甲級寫字樓市場升級迭代的發(fā)展周期，源自金融機構(gòu)和央企國企的需求逐步增加。
展望
在《中國（海南）自由貿(mào)易試驗區(qū)三亞總部經(jīng)濟及中央商務啟動區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的推動下，加之在建項目的逐步落成，未來市場將陸續(xù)出現(xiàn)新增甲級寫字樓供應，屆時將為企業(yè)辦公選址提供更多選擇。此外，金融機構(gòu)、央企國企的租賃需求料將伴隨其在三亞投資步伐的加速而增加。同時，預計旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場帶來更多新增需求。
鑒于2020年內(nèi)新增供應相對有限，預計二季度頒布的政策利好料將提振未來市場租金。同時，隨著總部企業(yè)加速遷入與優(yōu)質(zhì)項目相繼落成入市，市場趨于成熟，資產(chǎn)表現(xiàn)遠期前景積極。
投資市場預計仍以個人和中小型企業(yè)買家以投入固定資產(chǎn)的形式沉淀資金，期待未來資產(chǎn)升值為目的所主導。
零售 — 市場多物業(yè)形態(tài)并存，零售物業(yè)質(zhì)量亟待升級
得益于政策支持、旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，消費市場表現(xiàn)穩(wěn)中有增。2019年前三季度，三亞社會消費品零售總額同比增長9%，至185.6億元人民幣。
2018年，全市接待過夜游客數(shù)為2009年的1倍，全市過夜旅游總收入占全省比例過半且持續(xù)擴大，為零售市場帶來更大規(guī)模的消費人群與消費力，推動市場發(fā)展。
2018年，三亞鳳凰國際機場旅客吞吐量同比增長35%，至2，004萬人。位于紅塘灣的三亞新機場預計或于五年后建成，屆時有望提升旅客吞吐量，并帶動城市臨空經(jīng)濟發(fā)展。
全市現(xiàn)有四個成熟購物中心，總存量共計約5萬平方米，其中三個項目均位于吉陽區(qū)。
三亞零售市場仍處發(fā)展初期，多物業(yè)形態(tài)并存。截至2019年底，全市現(xiàn)有存量包括購物中心及百貨，存量占比分別為6%和22.0%。消費者對優(yōu)質(zhì)購物中心的未來發(fā)展有所期待，市場格局正加速變遷。
展望
2020年，預計將有兩個購物中心項目開業(yè)，總建筑面積共計約8萬平方米。購物中心在零售市場中的占比將因此進一步擴大，而百貨類將逐步減少。
鑒于旅游經(jīng)濟的鋪墊和消費級次的提升，預計來自于餐飲、服務、體育及戶外、家居及生活方式等業(yè)態(tài)的租賃需求將保持增長。
考慮到區(qū)域規(guī)劃和市場發(fā)展周期表現(xiàn)，預計全市空置率將小幅波動，未來空置率將出現(xiàn)區(qū)域分化。
受上述原因影響，未來部分新增項目將有待培育，因此預計2020年全市零售物業(yè)平均租金將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性小幅下調(diào)。
土地市場 — 土地成交價量并升，知名企業(yè)落子布局
在三亞政策及規(guī)劃的指引下，企業(yè)對市場的信心得到提振，由中國航天、太平金服、中交海洋等知名企業(yè)于規(guī)劃區(qū)域布局三亞、積極購地可見一斑。
2019年，全市共成交45宗土地，合計成交面積131萬平方米。其中，商服用地的成交用地面積占比高達64%，本地寫字樓市場將形成由總部經(jīng)濟引領的新發(fā)展格局。
