隨著金地集團(tuán)2015年年報(bào)的出爐，房企年報(bào)季終于收官。長江商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)梳理房企“成績單”發(fā)現(xiàn)，去年“增收不增利”現(xiàn)象尤為突出，上市房企的日子并不好過。即使是品牌房企，也在創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的路上不斷探索著。
近日，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴長江商報(bào)記者，一些因多元化發(fā)展而涉入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)正實(shí)行“去地產(chǎn)化”，而另一些企業(yè)，也在開始找尋下一個(gè)風(fēng)口，其中，移動(dòng)互聯(lián)、醫(yī)療健康、新型消費(fèi)、跨境投資等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域是轉(zhuǎn)型中的房企所關(guān)心的方向。
房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率低至9.4%
4月22日，金地集團(tuán)發(fā)布年報(bào)，為漫長的房企年報(bào)季畫上句號(hào)。報(bào)告顯示，2015年金地實(shí)現(xiàn)銷售金額617億元人民幣，銷售面積446萬平方米，同比分別增長26%和15%。同時(shí)，歸屬于上市公司股東的凈利潤32.00億元，同比下降19.94%。
梳理上市公司年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，凈利下滑的并非只有金地一家。2015年，包括恒大、綠城、碧桂園在內(nèi)的多家品牌房企，凈利潤率都出現(xiàn)了不同程度的下滑。
3月29日，恒大地產(chǎn)在香港舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)。2015年全年，恒大地產(chǎn)累計(jì)銷售額約為2013億元，同比增長53.1%。雖然2015年銷售額同比大增，但由于規(guī)模急速擴(kuò)張，凈利潤被嚴(yán)重侵蝕，其凈利潤率僅為7.9%，下滑17%。
2015年，綠城年內(nèi)收入錄得260.47億元，較上一年的320.49億元減少18.7%;2015年綠城實(shí)現(xiàn)毛利54.21億元，較上一年的81.33億元減少33.3%;而在反映盈利能力的凈利潤率方面，綠城則下滑至4.84%。
被稱為“三四線殺手”的碧桂園，去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1132.2億元，同比增長33.9%;實(shí)現(xiàn)凈利潤97.12億元，下降8.48%。受此影響，碧桂園的毛利率為20.2%，凈利率則下降至個(gè)位數(shù)8.6%。
根據(jù)中原地產(chǎn)的研究報(bào)告，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率已低至9.4%。同時(shí)，中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年百強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到 75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，帶息負(fù)債均值為38.5%，較2014年上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，整體負(fù)債水平有所上升。
業(yè)內(nèi)人士稱，自去年下半年以來，全國市場地王項(xiàng)目頻現(xiàn)，一線城市和部分重點(diǎn)二線城市的土拍地價(jià)不斷上漲。同時(shí)，房企銷售成本、管理成本等節(jié)節(jié)攀升，也壓縮了企業(yè)的利潤空間。
品牌房企“跨界”投資將有大動(dòng)作
金地在年報(bào)中稱，2015年，中國房地產(chǎn)行業(yè)度過了“糾結(jié)的一年”，在宏觀經(jīng)濟(jì)“供給側(cè)改革”的背景下，行業(yè)政策、市場大環(huán)境，乃至游戲規(guī)則都發(fā)生了根本的變化，一方面一線城市房價(jià)飆升，另一方面二三線城市堅(jiān)定去庫存，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績不斷刷新行業(yè)高度。
這一年，同樣也是資本市場風(fēng)起云涌的一年，行業(yè)并購擴(kuò)張規(guī)模增強(qiáng)，企業(yè)融資環(huán)境不斷好轉(zhuǎn)，市場熱點(diǎn)不斷切換，智能社區(qū)、國際化、金融化、多元化成為業(yè)內(nèi) “分化”、“轉(zhuǎn)型”、“跨界”、“創(chuàng)新”的焦點(diǎn)。不過，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)企業(yè)而言，這一年他們過得并不輕松，行業(yè)利潤空間越來越小，“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱” 的布局逐漸顯現(xiàn)。
從整個(gè)行業(yè)的競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)(經(jīng)營業(yè)績或市值)老大的地位，競爭異常激烈。
同時(shí)，退出、跨界、瘦身、分拆等，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型“各顯神通”。例如，萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)、華麗家族轉(zhuǎn)型石墨烯、東方銀星轉(zhuǎn)型建材貿(mào)易、海德股份轉(zhuǎn)型外貿(mào)、中體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型彩票、證大置業(yè)轉(zhuǎn)型投資、浙江廣廈轉(zhuǎn)型體育影視文化、宜華地產(chǎn)更名宜華健康等。
據(jù)同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)， 2016-2018年這段時(shí)期內(nèi)品牌房企在“跨界”轉(zhuǎn)型投資上將有更大的動(dòng)作。
“未來，房企轉(zhuǎn)型突圍主要有兩個(gè)方向：一個(gè)是行業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型，如向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、城市配套或是主題公園、旅游地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，海外發(fā)展也是一條轉(zhuǎn)型路徑;另一個(gè)是向行業(yè)外轉(zhuǎn)型，也就是‘去地產(chǎn)化’，如轉(zhuǎn)行做金融、教育、食品、體育等。”韓長吉提到。
武漢樓市連續(xù)三周企穩(wěn)成交均價(jià)逼近萬元
上周(4月20日—4月26日)武漢樓市火爆依舊，在多個(gè)樓盤開盤日光的助力下，武漢新建商品住宅成交8170套，環(huán)比小幅回落，不過受中心城區(qū)銷量穩(wěn)定影響，樓市成交均價(jià)為9607.33元/平方米，連續(xù)三周企穩(wěn)。
市場供應(yīng)方面，上周全市仍有8個(gè)項(xiàng)目開盤加推。武昌方向，光谷區(qū)域供應(yīng)較多。而從新推戶型來看，90—120平方米主流產(chǎn)品仍占多數(shù)，120—144平方米改善型房源供應(yīng)量較少，各項(xiàng)目開盤價(jià)格均較前期有所上漲，同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目再度出現(xiàn)日光。
從成交戶型段來看，上周主城區(qū)120-144平方米改善型房源有61.2%的大幅增加，武昌中心區(qū)、青山片、光谷東以及沌口片該類房源成交增加較為明顯。而首次置業(yè)為主的90—120平方米以及90平方米以下中小戶型則均有20%以上的減少。
主城區(qū)價(jià)格段方面，上周主城區(qū)萬元以上房源成交量減少19.0%，其中，12000—15000元/平方米房源銷量下滑明顯。同時(shí)，價(jià)格較低的 6000—8000元/平方米價(jià)格段房源成交量亦大幅減少49.5%。不過，主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲至10955.89元/平方米。
環(huán)線方面，上周內(nèi)環(huán)因武漢恒大首府開盤熱銷，成交量大幅增加，并拉升武昌中心區(qū)成交均價(jià);一至二環(huán)因徐東板塊項(xiàng)目銷量減少，銷量減少兩成以上;二至三環(huán)成交量也有兩成左右減少，關(guān)山片和二七后湖片成交量下滑較為明顯;主城區(qū)三環(huán)外成交量減少三成以上，主要是東西湖片、光谷東成交量明顯下滑所致。
從近期的推盤情況來看，下周末為五一小長假，開發(fā)商有較高的推盤熱情，預(yù)計(jì)四月底五月初將有8個(gè)項(xiàng)目開盤加推，且以漢口中心區(qū)供應(yīng)量最大。戶型方面，優(yōu)質(zhì)地段大平層產(chǎn)品豪宅的入市，預(yù)計(jì)會(huì)將武漢房價(jià)繼續(xù)推高。
