沉寂兩月之后，北京土地交易市場再開張。昨日，北京集中成交三宗經(jīng)營性土地項目，其中的兩宗還是此前關注度非常高的涉“7090”政策地塊。然而，“圍觀”競拍的不少房企代表都表示，從現(xiàn)場的成交熱度和最終成交價來看，寄望平息北京土地市場過熱態(tài)勢的“7090”效果尚未完全顯現(xiàn)，拿地不手軟的房企讓六環(huán)剛需戶型住房極有可能出現(xiàn)7萬-8萬元/平方米的情況。

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空窗兩月高調成交

昨日成交的昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)兩宗住宅用地，自從被國土部門掛出起就成為了樓市圈里的“熱門事件”。一方面，這兩宗地塊是北京土地市場“空窗”兩個多月后成交的首批住宅用地;另一方面，在這兩宗地塊的出讓文件中，暌違江湖已久的“7090”政策也重新浮出水面。

然而相比昌平區(qū)兩地塊存在感弱了不少的非住宅用地，即大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街DX00-0202-0307地塊B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地卻意外地備受房企追捧。40分鐘激烈競爭后，最終成交價為33.4億元，溢價率高達118%。落槌后，現(xiàn)場房企代表驚呼連連，稱北京已經(jīng)很久沒有非住宅用地引發(fā)這樣規(guī)模的爭地大戰(zhàn)了。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這宗面積13余萬平方米的地塊，最終樓面價已高達3.57萬元/平方米。而亞豪集團市場總監(jiān)郭毅更直言，黃村部分商住房將直逼7萬元/平方米。

隨后開拍的昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)兩地塊順勢延續(xù)了之前的熱度，房企似乎做好了打持久戰(zhàn)的準備，一直保持著相對平穩(wěn)的競價節(jié)奏，不過兩宗地塊也都達到了價格上限，并進入了競公租房面積階段。最終，膠著的競拍戰(zhàn)持續(xù)了一個多小時，兩宗地塊均被北京招商局銘嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，成交價分別為31.95億元、30億元，配建公租房面積則為2萬平方米和2.2萬平方米。根據(jù)分析人士計算，樓面價已達到3.38萬元/平方米、3.52萬元/平方米。

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“7090”地塊未來命運待定

對于今年首批成交的“7090”地塊未來的命運，張大偉表示，這可能會引發(fā)北六環(huán)出現(xiàn)成交總價高達700萬元的中小戶型商品房，不排除出現(xiàn)洋房、類別墅產(chǎn)品的可能性。還有業(yè)內人士表示，目前，南邵鎮(zhèn)區(qū)域高層商品住宅成交價主要集中在2.5萬-3萬元/平方米，部分靠近地鐵站的二手房價格已觸及3萬元/平方米，在昨日成交的兩宗高價地塊帶動下，這一區(qū)域房價還有進一步上揚空間。

公開資料顯示，本次成交相隔不久的兩宗昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)地塊均位于昌平新城東區(qū)六期(東)，是未來昌平重點發(fā)展的核心區(qū)域之一，根據(jù)規(guī)劃，新城東區(qū)是昌平新城未來發(fā)展的重點區(qū)域和昌平組團的主要發(fā)展方向，新城東區(qū)開發(fā)建設已初具規(guī)模，成為昌平城市建設的新亮點，在配套設施規(guī)劃、土地資源儲備、生態(tài)環(huán)境、景觀資源及區(qū)位交通等方面優(yōu)勢明顯?？梢?，未來該區(qū)域確實具備一定的漲價潛力。

目前，市國土局官網(wǎng)已經(jīng)掛出的經(jīng)營性用地中，還有一宗位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)的公建混合住宅用地同樣附有“7090”政策。

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供需矛盾是搶地源頭

公開資料顯示，最新的“7090”是指掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

此前調控樓市的“國六條”實施幾年后，社會上逐漸有聲音建議修正、調整這一政策，因為雖然政策旨在保障剛需對中小戶型商品房的需求得到供應，抑制投資、投機性需求，但也可能“錯殺”了一些改善型需求。因此，去年3月，國土部、住建部共同發(fā)布《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確支持居民自住和改善型住房需求，規(guī)定各地在建商品住房在不改變用地性質和容積率的前提下，可調整戶型。這意味著執(zhí)行了近十年的“7090”政策正式出現(xiàn)松動。

在張大偉看來，供需矛盾加劇導致房企在京拿地難度增加勢必會造成市場繼續(xù)火熱，“自去年起，北京平均每宗涉住宅性質用地，都會有超過8家以上房企舉牌超過20次”。而競拍現(xiàn)場也有房企代表直言，在“拿一塊地少一塊地”的北京，短期內房價很難觸及天花板，經(jīng)營性土地這種稀缺資源還是需要繼續(xù)“搶”的。

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