作為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要任務(wù)之一，去庫(kù)存正面臨著政策收效甚微、樓市分化加劇等多重壓力。國(guó)土部近日印發(fā)《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》），《綱要》指出，要在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較高的城市，則要減少直至停止住房用地供應(yīng)。這一舉措無(wú)疑從源頭上遏制了部分城市持續(xù)增加庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)，但扼住源頭僅是第一步，刺激購(gòu)買(mǎi)需求、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)用地用途也被視為是去庫(kù)存的“良藥”。

多個(gè)城市去庫(kù)存周期超兩年

相比較一線城市以及部分二線城市需要通過(guò)政策來(lái)給樓市降溫，三四線城市面臨的則是“有房賣(mài)不出”的尷尬。

某研究院曾對(duì)包括北京、上海、杭州、武漢、溫州等在內(nèi)的35個(gè)城市進(jìn)行庫(kù)存量監(jiān)測(cè)，數(shù)據(jù)顯示，廣東茂名、廣西北海、山東的濟(jì)寧和煙臺(tái)等城市的庫(kù)存量確實(shí)居高不下。比如北海、煙臺(tái)等城市的庫(kù)存消化周期都在兩年以上，北海甚至高達(dá)34個(gè)月。

但高庫(kù)存絕不只是三四線城市的難題。一份全國(guó)30個(gè)城市房地產(chǎn)庫(kù)存排行數(shù)據(jù)顯示，在30個(gè)城市中，有19個(gè)城市商品房庫(kù)存高于合理水平，半數(shù)城市樓市庫(kù)存去化周期超過(guò)一年。其中，太原以60個(gè)月的去庫(kù)存周期高居榜首，換句話說(shuō)，太原需要用五年才能完全消化掉現(xiàn)有的庫(kù)存。此外，呼和浩特、大連、煙臺(tái)、哈爾濱、沈陽(yáng)等城市的去庫(kù)存周期也都超過(guò)兩年。

曾有數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，全國(guó)商品房待售面積已增加至7.39億平方米，增速達(dá)到15.7%。但一方面是總體庫(kù)存量高居不下，另一方面，房屋新開(kāi)工面積及竣工面積也隨之水漲船高。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月，住宅新開(kāi)工面積10811萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.7%。而房屋竣工面積則為13942萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.9%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，去庫(kù)存不僅僅需要增加市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求，更需要減少供應(yīng)，不能出現(xiàn)“去庫(kù)存是為了增庫(kù)存”的現(xiàn)象?！岸鴱恼哳A(yù)期看，減少庫(kù)存過(guò)高城市的土地供應(yīng)有利于從供應(yīng)角度降低庫(kù)存增量，也有利于逐漸降低地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)?！睆埓髠フf(shuō)。

政策收效甚微 ?壓力有增無(wú)減

實(shí)際上，為了打好去庫(kù)存的戰(zhàn)役，中央及各地已經(jīng)在政策方面予以了相當(dāng)程度的傾斜，降低首付、放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)等政策于近期頻頻出臺(tái)。

2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例由25%降至20%。2月17日，三部委再發(fā)文上調(diào)公積金存款利率。緊隨其后的19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局及住建部又出臺(tái)房產(chǎn)交易契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行成本減免。

各地方也根據(jù)中央政策而制定了一系列適合本地的去庫(kù)存政策。沈陽(yáng)就在日前發(fā)布了俗稱“沈22條”的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，具體包括對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房市區(qū)兩級(jí)給予獎(jiǎng)勵(lì)政策；降低二手住房交易稅費(fèi)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房居住；支持畢業(yè)生及在校生購(gòu)房；土地供應(yīng)減半等22項(xiàng)房產(chǎn)新政。

?？谕瑯右渤雠_(tái)了調(diào)控意見(jiàn)，要求調(diào)整好房地產(chǎn)供需關(guān)系，控制庫(kù)存增長(zhǎng)，同時(shí)提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例等等。

但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如今的市場(chǎng)反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因，去庫(kù)存壓力更是有增無(wú)減。

去庫(kù)存“治本”尚需刺激需求

面對(duì)如今各地高居不下的庫(kù)存壓力，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，限制土地供應(yīng)僅是第一步，各地政府應(yīng)有打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，沒(méi)有一蹴而就的“藥方”，去庫(kù)存還需長(zhǎng)短結(jié)合，因城因時(shí)施策。

在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹看來(lái)，目前三四線城市去庫(kù)存面臨的最大難題是需求不足?！坝捎谌丝诔掷m(xù)流向外地，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝狈?yīng)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和配套設(shè)施，也難有消化大批商品房庫(kù)存的能力?！笨椎ふf(shuō)。

而在另一位地產(chǎn)專家看來(lái)，新型城鎮(zhèn)化是去庫(kù)存所要把握住的機(jī)會(huì)之一。“房企需要進(jìn)行復(fù)合型開(kāi)發(fā)，比如著重商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化旅游等項(xiàng)目，解決市民養(yǎng)老、教育、公共服務(wù)需求，這樣才能聚集人口，盤(pán)活樓市?！痹搶＜冶硎?。

除此之外，業(yè)內(nèi)還有分析認(rèn)為，一些未開(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地也可以轉(zhuǎn)變土地用途。此前，湖南省政府就曾發(fā)文表示，“對(duì)于已取得用地但未開(kāi)工的房地產(chǎn)用地，可以用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)”。蘭州市也曾表示，可以將未開(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地轉(zhuǎn)為棚戶區(qū)改造、危房改造和保障性住房項(xiàng)目等。