“世界之大,我的那張養(yǎng)老床不知在哪里?”75歲的北京老人薛名德一臉茫然。
薛名德夫婦只有一個(gè)女兒,出嫁后到云南生活多年,一年難得回來一次。隨著年齡增長(zhǎng),薛名德感覺生活越來越吃力。最后,他和老伴商量,一起到養(yǎng)老院度過余生。“除了有老人可以聊聊天,發(fā)生什么突發(fā)事,也能喊得到人”。
薛名德走訪后發(fā)現(xiàn),北京老人多,養(yǎng)老院少,公辦養(yǎng)老院更是一床難求。而進(jìn)民營(yíng)的養(yǎng)老院,押金門檻太高,少則兩三萬(wàn)元,多則上百萬(wàn)元。“對(duì)于大多數(shù)每月只有幾千元退休金的老人來說,只能是望而卻步”。
民政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,“十二五”期間,我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)達(dá)到669.8萬(wàn)張,每千名老年人擁有養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)達(dá)到30.9張,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家50張到70張的平均水平。所以,能夠入住養(yǎng)老院(老年公寓、托老所)的只是很少一部分老年人,很多地方存在養(yǎng)老院一床難求現(xiàn)象。
公益和營(yíng)利的博弈
位于北京市海淀區(qū)的一家老年公寓,氣派的大門、高大的前廳,前臺(tái)不時(shí)有人辦理入住手續(xù),乍一看不像養(yǎng)老院而像個(gè)賓館。
在墻上懸掛的證照中,記者發(fā)現(xiàn)這家老年公寓并非是工商部門登記的有限責(zé)任公司或股份公司,而是民政部門登記的民辦非企業(yè)單位。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,我國(guó)絕大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都會(huì)選擇登記為民辦非企業(yè)單位,可以享受國(guó)家的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助和土地、稅收上的優(yōu)惠。由于民辦非企業(yè)單位不能盈利和分紅,而養(yǎng)老地產(chǎn)又屬于商業(yè)房產(chǎn)的范疇,天生具有福利性事業(yè)與市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。因此,如何平衡養(yǎng)老地產(chǎn)公益性與營(yíng)利性之間的關(guān)系,始終是投資者一個(gè)繞不開的難題。
北京市一家民營(yíng)養(yǎng)老院的院長(zhǎng)張先生向記者透露,根據(jù)國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策,他的養(yǎng)老院在創(chuàng)立初期,每一張床位獲得了市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政的補(bǔ)貼5萬(wàn)元。
張先生說,民辦養(yǎng)老院的收費(fèi)包括:床位費(fèi),每人每月1100元上下；飯費(fèi)每人每月700元左右；護(hù)理費(fèi)根據(jù)服務(wù)對(duì)象的不同,幾百至上千元不等。一般來說,每人每月需交納的費(fèi)用則在2500元至3500元左右。以500張床位計(jì)算,一個(gè)月則是120萬(wàn)元至170萬(wàn)元左右的進(jìn)賬,全年則是近2000萬(wàn)元的進(jìn)賬。而支出主要包括房屋使用費(fèi)、人工成本、水電支出和裝修改造費(fèi)用四大方面,這些支出一般不會(huì)到1000萬(wàn)元?！叭绻先说娜胱÷蔬_(dá)到70%以上,民辦養(yǎng)老院是可以實(shí)現(xiàn)盈利的。盡管無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)巨額盈利,但這一市場(chǎng)擁有巨大的升值空間,在經(jīng)濟(jì)仍處下行通道時(shí),養(yǎng)老相比其他投資領(lǐng)域收益更加穩(wěn)定”。
專家認(rèn)為,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目營(yíng)建和運(yùn)營(yíng),對(duì)企業(yè)的資金能力要求都很高,而且后續(xù)經(jīng)營(yíng)資金回收又比較慢,無(wú)法吸引社會(huì)資本大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
記者注意到,北京市相關(guān)政府部門已開始探索共有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老模式。共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持,由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè),銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平,并限定使用和處分權(quán)利,實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
北京的共有產(chǎn)權(quán)政策,引起了部分房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。北京一房地產(chǎn)開發(fā)商肖先生告訴記者,他計(jì)劃收購(gòu)大興區(qū)亦莊附近的一處230畝用地及16萬(wàn)平方米房屋,用于養(yǎng)老地產(chǎn)?！绊?xiàng)目策劃書已經(jīng)提交給了政府,正在等待批復(fù)”。
按照肖先生的項(xiàng)目策劃書,根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)的按份共有分配,公司自持5%,其余95%對(duì)外銷售。購(gòu)房人獲得50年的產(chǎn)權(quán)證,入住后按月支付一定費(fèi)用享受養(yǎng)老服務(wù)。據(jù)估算,投資者最終可實(shí)現(xiàn)房屋銷售收入60億元,年養(yǎng)老服務(wù)利潤(rùn)收入3億元以上?！叭绻凑震B(yǎng)老院的服務(wù)收費(fèi),輕資產(chǎn)大概需要10年左右回本,重資產(chǎn)則可能需要15年至20年才能收回成本”。
養(yǎng)老市場(chǎng)出現(xiàn)錯(cuò)位
中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式有三種:居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,顧名思義,就是老人到養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)這樣的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
有專家認(rèn)為,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需要澄清一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū),就是將機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)等同于市場(chǎng)化養(yǎng)老,將市場(chǎng)化養(yǎng)老等同于養(yǎng)老院高端化?，F(xiàn)在養(yǎng)老市場(chǎng)有點(diǎn)錯(cuò)位,把關(guān)注點(diǎn)放在了建設(shè)高大上機(jī)構(gòu)上。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前最缺的、最急需的是滿足四類高風(fēng)險(xiǎn)老年人的長(zhǎng)期護(hù)理型機(jī)構(gòu)?！梆B(yǎng)老項(xiàng)目過度高價(jià)化,偏離普惠方向,不是什么好事”。
位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一家老年公寓,離北三環(huán)不遠(yuǎn),附近就是地鐵站。十分便捷的交通,吸引了已經(jīng)76歲的劉家軍老人。
經(jīng)打聽,劉家軍得知這家養(yǎng)老公寓是一個(gè)由酒店改造成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),擁有100多張床位。旁邊的醫(yī)院也有130多張床位。目前在公寓養(yǎng)老的人,大多年齡在70歲以上。
據(jù)銷售部見習(xí)經(jīng)理介紹,公寓有醫(yī)生24小時(shí)監(jiān)護(hù)及提供基礎(chǔ)治療,有職業(yè)化護(hù)理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)日常護(hù)理,每星期還會(huì)舉行豐富的文娛活動(dòng)?！肮稳朔块g有20平方米和40平方米兩種,前者價(jià)格每月在15000元左右；后者收費(fèi)每月在25000元左右。此外,還會(huì)根據(jù)老人的身體狀況評(píng)估后進(jìn)行分級(jí)收費(fèi),價(jià)格在每月1萬(wàn)元至4萬(wàn)元不等,主要包含房租、護(hù)理費(fèi)和餐飲費(fèi)”。
記者注意到,房地產(chǎn)等大型資本企業(yè)在京投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu),基本都會(huì)將主要消費(fèi)人群鎖定中高端。就連一些原本做“平價(jià)”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)起家的企業(yè),后來也開始向高端化的路線轉(zhuǎn)型。
一家高端養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人告訴記者,國(guó)內(nèi)高端養(yǎng)老院看起來賺錢,但實(shí)際盈利情況并不樂觀。高端養(yǎng)老院的前期投入很大,涉及拿地、開發(fā)、建設(shè)等?！梆B(yǎng)老院內(nèi)還有50%的空間要拿來做餐廳、健身房、閱覽室等公共空間,只有附加價(jià)值,很難直接獲益”。
高額的養(yǎng)老院押金
在很多人眼里,陳先生算得上是一個(gè)成功的“北漂”。20多年的打拼后,他在北京有房有車有自己的公司。工作順風(fēng)順?biāo)乃?一直有一個(gè)心病,就是千里之外的父母日漸蒼老。
經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的思想工作,陳先生的父母終于答應(yīng)到北京隨兒子生活。但父母有一個(gè)條件,就是不和兒子住在一起,“擔(dān)心和城里的兒媳婦合不來”。
陳先生滿口答應(yīng),同時(shí)在公司附近尋找適合的養(yǎng)老院。經(jīng)朋友介紹,陳先生來到一家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu),“聽說那里的條件不錯(cuò)”。
陳先生去咨詢時(shí),客戶經(jīng)理拿來一份《會(huì)籍管理辦法》,“老人入住時(shí)需要在50周歲至80周歲之間,能自理,120萬(wàn)元在入院時(shí)就得交納”。
據(jù)客戶經(jīng)理介紹,120萬(wàn)元是50平方米套間的押金,還有一種25平方米的套間,押金是70萬(wàn)元至80萬(wàn)元?！昂贤暌缓?老人離開這里時(shí),押金可全額退還。交納押金成為會(huì)員的老人,每月無(wú)需再支付床位費(fèi),但需交餐費(fèi)和水電費(fèi)”。
盡管會(huì)費(fèi)高昂,但陳先生還是被告知:養(yǎng)老院已經(jīng)住滿了,只能預(yù)登記,前面還有300多人在排隊(duì)。
一位業(yè)內(nèi)人士說,民辦養(yǎng)老院收取押金的多少,全憑經(jīng)營(yíng)者自己定。用老人們交納的押金進(jìn)行投資,賺取利潤(rùn),已成為行業(yè)潛規(guī)則。有的老人攢了一輩子養(yǎng)老錢,本想安度晚年,結(jié)果資金鏈斷裂,老板跑路,最后血本無(wú)歸,這樣的案例近期在各地頻頻上演。
早在2013年7月,尚佰易頤養(yǎng)苑開張。2016年2月,養(yǎng)老院告知老人:凡一次性交納押金20萬(wàn)元的老人,均可享受免費(fèi)食宿日常護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)。隨后,有50多位老人交了800多萬(wàn)元押金,并簽訂了《入住協(xié)議》。
然而,經(jīng)營(yíng)到2016年7月,這家養(yǎng)老院先是停水停電,接著“院長(zhǎng)”和員工也都漸漸地不見了蹤影。無(wú)奈之下,老人將尚佰易頤養(yǎng)苑告上法庭。2018年年初,老人拿到了法院的民事判決書,但至今沒有收到養(yǎng)老院應(yīng)該返還的押金。
針對(duì)任意收取保證金的亂象,有一些地方立法機(jī)構(gòu)開始出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。2017年11月30日,重慶市第四屆人大常務(wù)委員會(huì)修訂通過了《重慶市老年人權(quán)益保障條例》,于2018年3月1日起施行。條例第四十三條規(guī)定,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因支付老年人入住期間的醫(yī)療等應(yīng)急費(fèi)用,需要收取保證金或者押金等費(fèi)用的,金額不得超過該老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)月服務(wù)費(fèi)的6倍。
有法律人士認(rèn)為, 游走在法律邊緣的養(yǎng)老院保證金,一旦無(wú)法退還就可能被定罪。關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)面向不特定多數(shù)人以各種形式收取公眾資金的, 目前涉嫌兩個(gè)罪名:一是非法吸收或者變相吸公眾存款罪；二是非法集資罪。
來源：法制日?qǐng)?bào) - 法制網(wǎng)?記者/王陽(yáng) 制圖/李曉軍
原標(biāo)題：高端化成民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)趨勢(shì) 老人入住需交高額押金 業(yè)內(nèi)人士稱民辦養(yǎng)老院用押金投資賺錢成行業(yè)潛規(guī)則
