今天，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委公布《北京市住房租賃條例》(征求意見稿)(以下簡稱“征求意見稿”)，向社會征求意見。北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，此次征求意見稿是在《民法典》和國家《住房租賃條例》(征求意見稿)的框架內(nèi)，結(jié)合北京的城市定位和實際起草的，北京將“房子是用來住的、不是用來炒的”、建立“租購并舉”的住房制度寫入地方性法規(guī)的城市，北京將嚴格長租公寓、群租房、租金貸等管理。
征求意見稿共6章81條，對網(wǎng)絡房源發(fā)布、群租房、長租公寓等熱點問題予以規(guī)范，自今日起至2021年09月23日面向社會公開征求意見。
保護承租人權益
談到此次北京公布的征求意見稿，樓建波認為，北京是首個將黨中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位、建立“租購并舉”的住房制度寫入地方性法規(guī)的城市。
他表示，征求意見稿保護承租人權益。不僅明確了房屋出租規(guī)定，要求出租住房應當具備供水、供電等基本條件，符合建筑、消防、室內(nèi)裝修相關規(guī)定，不得以違反規(guī)劃設計要求出租、居住人數(shù)超標等形式違法群租，不得出租違法建設、危房、甲醛房等，而且擬規(guī)定合同期限內(nèi)出租人不得單方面提高租金，出租人提前解除合同的，應當經(jīng)承租人同意。
征求意見稿還提出，出租方應在簽約前將房屋狀況，特別是裝修完成時間告知承租人，保障承租人知情權。
征求意見稿還考慮減輕承租人負擔，提倡出租人按月收取租金，押金一般不超過一個月租金。規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔合同約定之外的費用。
樓建波稱，征求意見稿重申了《民法典》賦予承租人的“買賣不破租賃”“承租人優(yōu)先購買權”“優(yōu)先承租權”等法定權利，特別是租賃住房及其附屬設施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該住房或其附屬設施質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除租賃合同。
增加手段調(diào)控租金上漲過快
樓建波談到，國家版《住房租賃條例》(征求意見稿)規(guī)定：“租金上漲過快的，可以采取必要措施進行合理調(diào)控”。此次北京公布的征求意見稿對必要措施進行了具體化：
一是限制住房租賃企業(yè)“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金。這個措施防止各大租賃企業(yè)在資本的助推下放大市場波動。
二是實行傭金指導價。有助于減輕承租人的實際負擔，特別是減輕換租的壓力。
三是實行租金指導價，即由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個區(qū)域可能是某些價格上漲過快的區(qū)域，也可能是全部范圍。
樓建波認為，這三個遞進式的調(diào)控措施是北京首創(chuàng)，充分體現(xiàn)了北京調(diào)控租賃市場、穩(wěn)定租金水平的決心。這個條款主要是針對“租金快速上漲”的應對措施，屬于依法設定、用來穩(wěn)定租金的調(diào)控工具。
嚴管長租公寓、群租房
近年來，長租公寓在資本的驅(qū)動下，長收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標等亂象不斷，嚴重損害了租賃當事人的權益。住建部和北京市均發(fā)布的規(guī)范管理的措施。
樓建波指出，此次公布的征求意見稿充分體現(xiàn)了“嚴管”的思路：
一是主體有門檻，要求長租公寓應當具備相應的人員、資金和管理能力，名稱和經(jīng)營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，便于社會識別；
二是從業(yè)要實名。規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的從業(yè)人員應當按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，實名從業(yè)。住房租賃合同和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應由提供服務的從業(yè)人員簽字并注明從業(yè)人員信息卡號。實名從業(yè)便于鎖定人員的責任，為今后建立信用體系建立基礎。
三是資金要監(jiān)管。規(guī)定租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額不得超過3個月租金總和，押金不超過一個月租金，防止住房租賃企業(yè)利用“資金池”無序擴張。
四是違規(guī)有處罰。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)常見違法違規(guī)行為，按照情節(jié)輕重設定了罰則，增加了機構和從業(yè)人員的違法成本。
群租房的安全、擾民問題突出，市民投訴居高不下。征求意見稿提出，出租住房應按照規(guī)劃設計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數(shù)的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。這些規(guī)定與北京市2013年公布的居住管理規(guī)定是一致的，將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，并配套相應的處罰措施，將為治理工作帶來極大利好。
此外，針對租金貸、短租房、發(fā)布虛假房源等問題，北京此前已出臺相關文件，相應措施也已吸收到征求意見稿當中，通過立法予以鞏固，并有針對性的配套了罰則，保持了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
樓建波認為，《北京市住房租賃條例》(征求意見稿)值得期待。從時間來看，地方性法規(guī)需在公開征求意見并修改完善后提交市人大審議，預計明年上半年左右提交審議。(記者 杜燕)
