“營(yíng)改增”5月1日起實(shí)施，所有稅費(fèi)疑云終厘清

建筑和房地產(chǎn)業(yè)自5月1日起實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改增值稅，記者了解到，之前房東和租客們非常擔(dān)心的“加稅”問(wèn)題終于塵埃落定，出租房產(chǎn)所應(yīng)繳交增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅合并按綜合征收率進(jìn)行計(jì)征，增值稅并非單列按住宅1.5%、商業(yè)地產(chǎn)5%來(lái)計(jì)征，故此“營(yíng)改增” 并沒(méi)有給房東、租客帶來(lái)額外稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，相反對(duì)于月租在3萬(wàn)~10萬(wàn)元這檔的住宅和非住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)橹盃I(yíng)業(yè)稅附加免征范圍擴(kuò)大至10萬(wàn)元以下，獲得減稅，分別減稅0.1%和0.3%。

對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，廣州市營(yíng)業(yè)稅向來(lái)按5.6%來(lái)增收，其中0.6%屬于附加稅。3月29日，廣東省地稅局曾經(jīng)發(fā)布：自今年4月1日起，廣東省隨增值稅、消費(fèi)稅附征的城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加免于零申報(bào)。由于“免于零申報(bào)”這個(gè)表述非常拗口且冷僻，市場(chǎng)當(dāng)時(shí)普遍猜測(cè)是營(yíng)業(yè)稅三項(xiàng)附加稅不需要交，故此有“5.6%營(yíng)業(yè)稅下調(diào)至5%”的說(shuō)法。但據(jù)稅局人士解釋?zhuān)懊庥诹闵陥?bào)”，是指增值稅為“0”的時(shí)候，附加稅免于申報(bào)，但增值稅、消費(fèi)稅實(shí)際繳納稅款大于零的納稅人，仍需要到地稅申報(bào)繳納相關(guān)附征稅費(fèi)。也就是說(shuō)，如果交易的普通住房證滿2年，增值稅不用交，那么附加稅就不用申報(bào)也不用交;如果交易的普通住房證不滿2年，或是非普通住房，那么增值稅稅率依然是5.6%，并非是5%。

房屋出租：全部不加稅 心頭大石放下

李女士在下塘西路有一個(gè)出租屋，今年3月剛與租客續(xù)租，當(dāng)時(shí)商定月租是2800元，由于月租比之前漲了300元，于是李女士爽快地答應(yīng)租客，租賃備案和出租房產(chǎn)稅由自己來(lái)承擔(dān)。后來(lái)隨著“營(yíng)改增”漸行漸近，李女士看到增值稅對(duì)房屋出租的征稅標(biāo)準(zhǔn)是1.5%，她以為增值稅是直接加到當(dāng)時(shí)的出租房產(chǎn)綜合稅率上，無(wú)形中每月可能會(huì)增加42元的支出。

雖然42元不算很多，但一年下來(lái)也有504元，把差不多兩個(gè)月的房租漲幅抵消了。直至4月底，她從稅局了解到，增值稅也一并按照綜合稅率來(lái)征收，對(duì)于她繳納出租房產(chǎn)稅的2000~30000元一檔，出租房產(chǎn)稅依然維持在6%，與之前的綜合征收稅率一樣，李女士的心頭大石終于放下來(lái)。

根據(jù)鏈家滿堂紅3月促成交易數(shù)據(jù)顯示，住宅低于2000元月租的交易宗數(shù)占比為16.4%，2000元/月(含)至30000元/月(不含)交易宗數(shù)約占總交易宗數(shù)的83.4%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，經(jīng)由鏈家滿堂紅成交的全市住宅租賃個(gè)案，99.8%的交易低于3萬(wàn)元，也就是說(shuō)能夠享受減稅“毛毛雨”的租賃個(gè)案非常少，絕大部分業(yè)主所交的出租房產(chǎn)稅維持不變。按月租3萬(wàn)元的住宅來(lái)計(jì)算，“營(yíng)改增”出租房產(chǎn)稅綜合征收率下降0.1%，便宜了30元。

鏈家滿堂紅的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，非住宅月租在2000~30000元的交易宗數(shù)約占總交易宗數(shù)的62.7%。由于商鋪普遍租值較高，月租3萬(wàn)元以上的商鋪和寫(xiě)字樓單位約占市場(chǎng)30%。對(duì)于月租收入10萬(wàn)元以上的業(yè)主，“營(yíng)改增”對(duì)稅費(fèi)支出無(wú)影響，對(duì)應(yīng)稅率依然是14%，但如果月租收入剛好在3萬(wàn)~10萬(wàn)元的商鋪或?qū)懽謽菢I(yè)主，減稅效果較明顯，按月租5萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，減稅0.3%，每月省下150元。

房屋買(mǎi)賣(mài)：

“營(yíng)改增”對(duì)應(yīng)稅率仍是5.6%

一個(gè)“免于零申報(bào)”，成為媒體人的“英雄?！?，市場(chǎng)和媒體都憧憬營(yíng)業(yè)稅改增值稅，統(tǒng)一按照5%來(lái)征收增值稅。不過(guò)，經(jīng)過(guò)記者與稅務(wù)人士詳細(xì)討論，發(fā)現(xiàn) “免于零申報(bào)”只是適用于增值稅為“0”的交易，交易雙方不需要為0稅費(fèi)而進(jìn)行申報(bào)，故此稱之為“免于零申報(bào)”。然而，對(duì)于有發(fā)生增值稅納稅行為的交易，在廣州依然要繳交三項(xiàng)附加稅，因此廣州市二手房交易增值稅的稅率依然是5.6%。

“營(yíng)改增”對(duì)二手房納稅環(huán)節(jié)還起著“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的影響。4月26日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》)明確規(guī)定，5月1日“營(yíng)改增”后，均按不含增值稅的價(jià)格和收入，來(lái)確定契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等四個(gè)稅種的計(jì)稅依據(jù)。

據(jù)了解，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅均按不含增值稅的價(jià)格或收入確定計(jì)稅依據(jù)，有三個(gè)好處：一是可降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù);二是各稅種計(jì)稅依據(jù)保持一致，便于稅務(wù)部門(mén)簡(jiǎn)便操作;三是減少征納矛盾，有利于“營(yíng)改增”平穩(wěn)推進(jìn);這是自2月份出臺(tái)的契稅新政基礎(chǔ)上的又一項(xiàng)政策性減稅惠民措施。

地產(chǎn)人士表示，5月后“營(yíng)改增”對(duì)個(gè)人影響不大，購(gòu)房者所要繳交的增值稅、契稅照常在房地產(chǎn)交易登記中心的專(zhuān)窗進(jìn)行繳交。他們反而更關(guān)注稅局每年評(píng)估價(jià)系統(tǒng)的更新，因?yàn)槿绻惵什蛔兓蛘呦抡{(diào)，只要評(píng)估價(jià)上升，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)稅費(fèi)都是增加負(fù)擔(dān)。舉例說(shuō)，購(gòu)房者首次置業(yè)90平方米以下房屋按契稅1%;業(yè)主方個(gè)稅按1%，營(yíng)業(yè)稅按5.6%來(lái)征收，如果房屋證不滿2年，按業(yè)主實(shí)收來(lái)計(jì)算，總共7.6%的稅要由買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)，評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)元，那么交易稅總額為 15.2萬(wàn)元;但如果評(píng)估價(jià)上調(diào)至250萬(wàn)元，交易稅的稅率三項(xiàng)總計(jì)仍是7.6%，但買(mǎi)家要交的稅為19萬(wàn)元。