房產(chǎn)稅是重要的財(cái)政收入來(lái)源，特別是成為地方政府的財(cái)政支柱。從房產(chǎn)稅占比GDP來(lái)看，2010年OECD國(guó)家平均為1.8%，而美國(guó)的房產(chǎn)稅占比GDP更是達(dá)到了4.2%（OECD Tax Statistics）。從歷史趨勢(shì)上來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)稅收的總貢獻(xiàn)是非常穩(wěn)定的，當(dāng)然這和房產(chǎn)稅本身的稅基穩(wěn)定相關(guān)；在1975-2010年35年間，不論是聯(lián)邦制國(guó)家還是單一制的國(guó)家，房產(chǎn)稅占比總稅收呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。

一.房產(chǎn)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

（一）美國(guó)

世界最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體美國(guó)，其房產(chǎn)稅經(jīng)歷了長(zhǎng)期的發(fā)展和完善，已經(jīng)趨于相對(duì)成熟與穩(wěn)定，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅制中，具有代表性。美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅歷史悠久，早在18世紀(jì)，伴隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，部分州政府開(kāi)始對(duì)國(guó)內(nèi)納稅人擁有的所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行課稅，一般財(cái)產(chǎn)稅有了雛形；18世紀(jì)中期，紐約州率先開(kāi)始征收一般財(cái)產(chǎn)稅，之后南部、西部等地區(qū)也相繼開(kāi)始征收；到了19世紀(jì)中期，財(cái)產(chǎn)稅已經(jīng)成為美國(guó)各個(gè)地區(qū)非常普遍的一項(xiàng)稅種，房產(chǎn)稅由此成為地方政府重要的稅收來(lái)源。

談及美國(guó)的房產(chǎn)稅之前，不得不先介紹美國(guó)的聯(lián)邦財(cái)政體制。在美國(guó)，實(shí)行聯(lián)邦、州、地方政府構(gòu)架以及財(cái)政制度。聯(lián)邦政府主要由美國(guó)五十個(gè)州、一個(gè)首都區(qū)通過(guò)立憲共和國(guó)制組成。各個(gè)州有最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)，州的轄權(quán)和聯(lián)邦轄權(quán)之間有許多重疊，但是聯(lián)邦政府在各州履行責(zé)任時(shí)，通?；趦杉?jí)政府間的合作，而非從上到下的強(qiáng)制命令，各個(gè)州有自己的憲法和法律。州以下的各級(jí)政府，主要分為縣政府、市政府、市鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村政府三類(lèi)。地方政府從屬于州政府，只行使州政府所授予的管理當(dāng)?shù)刂伟蚕?、公共福利、公共衛(wèi)生、文化教育等社會(huì)公共事務(wù)的權(quán)力，并受州政府的監(jiān)督。在稅收管理體制上，聯(lián)邦和州兩級(jí)政府都擁有稅收立法權(quán)，可以根據(jù)憲法賦予的權(quán)利分別開(kāi)征滿(mǎn)足本級(jí)政府財(cái)政需要的稅種，制定相關(guān)的稅收制度。

憲法將制定財(cái)產(chǎn)稅政策的權(quán)利直接賦予地方政府，由各個(gè)州決定是否開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅。由于各個(gè)州的財(cái)政狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格水平等等的差異性，因此各個(gè)州的房產(chǎn)稅在稅率、評(píng)估方法上都存在較大的差異性。當(dāng)然各個(gè)州的財(cái)產(chǎn)稅是由州政府的稅率乘以房產(chǎn)每年的估價(jià)所得。

圍繞美國(guó)的房產(chǎn)稅，這里將重點(diǎn)研究幾個(gè)問(wèn)題：

1.房產(chǎn)稅在政府收入中扮演的角色

2012年，美國(guó)州和地方政府的財(cái)產(chǎn)稅總額為3950億美元，在州和地方政府收入中的比重為14.8%，占到政府整體收入的7.7%。我們看到財(cái)產(chǎn)稅對(duì)地方政府收入的貢獻(xiàn)是非常大的，占比達(dá)到36%。站在稅收的角度，財(cái)產(chǎn)稅占州和地方政府稅收總額的26.8%，占整體稅收總額的10.28%，而在地方政府稅收中，財(cái)產(chǎn)稅則占到了70%以上的份額。

從稅種的波幅上來(lái)看，財(cái)產(chǎn)稅由于其稅基的穩(wěn)定，不論是經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)蕭條還是繁榮，其最終表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)稅總額是非常穩(wěn)定的。從數(shù)據(jù)上觀察，州和地方政府的收入和經(jīng)濟(jì)周期是密切相關(guān)的，在2009年全球金融危機(jī)之時(shí)，州和地方政府的名義總收入同比下降了27%，但是財(cái)產(chǎn)稅依舊保持了5%的正增長(zhǎng)。

2.財(cái)產(chǎn)稅對(duì)于家庭收入的影響

在2007年，美國(guó)的房產(chǎn)稅占比居民收入平均為2.9%，而從各個(gè)州的情況來(lái)看，可謂是千差萬(wàn)別。房產(chǎn)稅賦（我們暫且將房產(chǎn)稅占比居民的收入定義為房產(chǎn)稅賦）最高的是新澤西州，占比達(dá)到了7.1%，其次是新罕布爾州，為6.0%；而房產(chǎn)稅賦最低的路易斯安那州和阿拉巴馬州均都不到1%。分別為0.35%和0.69%。

正如前文所言，在美國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅率，稅率由各個(gè)州政府根據(jù)本年度財(cái)政支出預(yù)算和稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的稅基價(jià)值確定，所以財(cái)產(chǎn)稅的稅率是隨時(shí)間變化的。如下分析美國(guó)兩個(gè)典型州的房產(chǎn)稅征收情況。

3.以紐約為代表的大都市

紐約位于美國(guó)的東部，2012年GDP為26300億美元，在美國(guó)GDP排名第一，是世界性的大都市的代表。在紐約，財(cái)產(chǎn)稅的征收分四個(gè)類(lèi)別：第一類(lèi)，最通用的房地產(chǎn)，包括家庭房屋，倉(cāng)庫(kù)和一或二個(gè)房間的辦公室；第二類(lèi)，其他所有不在第一類(lèi)的房地產(chǎn)，包括租房，合作社，分契公寓等；第三類(lèi)，最通用的財(cái)產(chǎn)；第四類(lèi)，所有商業(yè)或工業(yè)用的財(cái)產(chǎn)，如辦公室，零售店，工廠等不在一二三類(lèi)的財(cái)產(chǎn)。在此，我們觀察最為普遍的第一類(lèi)房產(chǎn)稅。整體上在紐約，房產(chǎn)稅的稅率是呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，特別是在進(jìn)入21世紀(jì)之后，房產(chǎn)稅率可謂是直線上升，由2001年的11.6%上升至2012年的18.6%。（其實(shí)在紐約，紐約的房產(chǎn)稅率是非常高的，大部分州的稅率都在5%以下，只有堪薩斯州、路易斯安那州、哥倫比亞地區(qū)以及俄克拉荷馬州、紐約地區(qū)的財(cái)產(chǎn)稅率有超過(guò)5%。）

4.以明尼蘇達(dá)州為代表的中北部城市

明尼蘇達(dá)州位于美國(guó)中北部，2011年有534.4萬(wàn)人，位居全美第21位，GDP為2817億美元，列美國(guó)50州的第16位。和紐約地區(qū)不相同的是，明尼蘇達(dá)州的房產(chǎn)稅稅率在2000年之后并沒(méi)有出現(xiàn)快速的上升，而是一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，反而在2005-2008年有一個(gè)較低幅度的下降，近年又出現(xiàn)了回升，但是整體而言是變化較小的，稅率維持在1.5%附近。1.5%在美國(guó)各州房產(chǎn)稅率中處于中等水平。

簡(jiǎn)單對(duì)比紐約地區(qū)和明尼蘇達(dá)地區(qū)，看到了房產(chǎn)稅率的天壤之別，追究其原因，是紐約高度緊張的住房和高的人均收入使然，可見(jiàn)房產(chǎn)稅在美國(guó)各個(gè)州都是因地制宜的。

（二）加拿大

作為標(biāo)準(zhǔn)的西方國(guó)家，房產(chǎn)稅也是加拿大最古老的稅種之一。其伴隨英國(guó)對(duì)加拿大殖民統(tǒng)治開(kāi)始就出現(xiàn)，至今已有130多年的歷史。加拿大房產(chǎn)稅的麗水宗旨是稅收的公平合理。地方政府通過(guò)房產(chǎn)稅推進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)福利計(jì)劃。一是改善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二是教育支出；三是興建廉租住房，補(bǔ)助生活困難戶(hù)。

加拿大是一個(gè)傳統(tǒng)的聯(lián)邦制國(guó)家，有聯(lián)邦、省和地方三級(jí)政府構(gòu)成。財(cái)稅政策主要由聯(lián)邦政府制定，各省級(jí)和地方政府都可以自主開(kāi)征房產(chǎn)稅。加拿大的聯(lián)邦政府是沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)稅的，中央政府不介入房產(chǎn)稅的管理。

在加拿大，市政府征收的房產(chǎn)稅額度，是根據(jù)每一年的實(shí)際開(kāi)支制定的。凡是在市政府管轄范圍內(nèi)擁有土地和房產(chǎn)的所有人，每年都會(huì)收到市政府發(fā)出的稅單，在規(guī)定的截止日期之前繳稅，由于每年市政府預(yù)算案通過(guò)的時(shí)間較晚，為了不影響政府運(yùn)作，業(yè)主每年會(huì)收到兩次稅單，年初的一份稅單給出這一年度預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅估計(jì)值，年中收到另一份稅單，告知調(diào)整后的全年最終繳稅額。

稅基：在加拿大大多數(shù)省和地區(qū)都選擇以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。以安大略省為例，基于地方稅收目的對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的歷史超過(guò)200年。從1970年省政府承擔(dān)了財(cái)產(chǎn)評(píng)估的責(zé)任，目的是產(chǎn)生一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)估體系。省政府引進(jìn)了市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。加拿大一般在各省設(shè)立政府撥款的皇家評(píng)估公司，對(duì)本省內(nèi)各地方政府轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后由征稅官負(fù)責(zé)征收。其中評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值常用三種方法：售價(jià)類(lèi)比法、成本法和收益法。

稅率的確定：因?yàn)樗盏姆慨a(chǎn)稅將分配給不同層級(jí)的當(dāng)局，各地方的稅率由幾個(gè)公共機(jī)構(gòu)決定，比如一部分房產(chǎn)稅將用于支持該省的教育系統(tǒng)，所以市政和省會(huì)參與到稅率的設(shè)計(jì)中。因此稅率的計(jì)算非常復(fù)雜，而且具體的稅率因?yàn)槌鞘械牟町愑兴煌?，比如蒙特利爾的房產(chǎn)稅的稅率的設(shè)計(jì)是非常細(xì)致的要考慮到：是否為該市居民，以及家庭成員數(shù)量，空地的數(shù)量等。也就是說(shuō)，加拿大也是沒(méi)有統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅率，稅率主要更具各地的政府需要以及學(xué)校和其他公共服務(wù)需要自行確定。

巴曙松：房產(chǎn)稅能為城鎮(zhèn)化籌錢(qián)嗎？

房產(chǎn)稅是加拿大地方政府重要的收入來(lái)源。加拿大的房產(chǎn)稅一直是地方政府最重要的稅收來(lái)源之一，從我們有可追究的1981年數(shù)據(jù)以來(lái)，房產(chǎn)稅占比地方征收是非常穩(wěn)定的，一直維持在35%左右。同樣地，從房產(chǎn)稅占比國(guó)民收入比值來(lái)看，也是基本維持在14%的水平。

（三）英國(guó)

英國(guó)是一個(gè)單一制、君主立憲制的國(guó)家，稅收體制與其政治體制相對(duì)應(yīng)，實(shí)行高度集權(quán)的稅收體制。稅收立法完全屬于中央，只有中央政府有權(quán)開(kāi)征稅收；地方政府沒(méi)有稅收立法權(quán)，不能設(shè)置、開(kāi)征地方稅。英國(guó)的稅收分為國(guó)稅和地方稅，國(guó)稅由重要政府掌控，占全國(guó)稅收收入的約90%，是中央財(cái)政最重要的來(lái)源；地方稅由地方政府負(fù)責(zé)，占全國(guó)稅收約10%，是地方收入構(gòu)成的一部分，地方收入最重要的構(gòu)成還是來(lái)自于中央政府的轉(zhuǎn)移支付。

在英國(guó)房產(chǎn)稅又稱(chēng)為議會(huì)稅（council tax），在1992年英國(guó)頒布的《1992年地方財(cái)政法案》后，議會(huì)稅是地方政府所能自行征收的唯一的一個(gè)稅種，其收入占地方政府的財(cái)政收入的很大一部分，另一個(gè)地方政府的收入來(lái)源是來(lái)自于中央政府的轉(zhuǎn)移支付。更多時(shí)候議會(huì)稅起到了一個(gè)緩沖器和平衡的作用，如果當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境惡化了，相應(yīng)的議會(huì)稅會(huì)加大征收的幅度從而彌補(bǔ)和對(duì)地方財(cái)政起到一個(gè)補(bǔ)充的作用。及其行政機(jī)構(gòu)全面負(fù)責(zé)地方事務(wù)，中央政府仍控制外交、國(guó)防、總體經(jīng)濟(jì)和貨幣政策、就業(yè)政策以及社會(huì)保障等。從時(shí)間序列上來(lái)看，議會(huì)稅占比地方財(cái)政收入維持在16%左右。

二.什么決定了房產(chǎn)稅能否稱(chēng)為重要的資金來(lái)源？

房產(chǎn)稅能否稱(chēng)為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要資金來(lái)源，或者說(shuō)能否稱(chēng)為政府重要的稅收來(lái)源，我們認(rèn)為最重要還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度所決定的。

首先，房產(chǎn)稅取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，稅制結(jié)構(gòu)高度相關(guān)。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是一種直接稅，同屬直接稅的還有所得稅等不可轉(zhuǎn)嫁的稅種。各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的稅制結(jié)構(gòu)的發(fā)展普遍經(jīng)歷了一個(gè)以傳統(tǒng)的直接稅為主的稅制結(jié)構(gòu)，到以間接稅為主的稅制結(jié)構(gòu)，再到以現(xiàn)代直接稅為主的稅制結(jié)構(gòu)。目前，發(fā)達(dá)國(guó)際的直接稅收入占本國(guó)稅收總額的比重高于發(fā)展中國(guó)家的直接稅占比，以IMF出版的《2008年政府財(cái)政統(tǒng)計(jì)年報(bào)》相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年美國(guó)、法國(guó)、瑞典、澳大利亞4個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的所得稅、財(cái)產(chǎn)稅收入合計(jì)占本國(guó)稅制總額的78.4%、60.5%、64.2%和72.8%。泰國(guó)、摩洛哥、秘魯和俄羅斯4個(gè)發(fā)展中國(guó)家的所得稅、財(cái)產(chǎn)稅收入合計(jì)占戰(zhàn)國(guó)稅收總額的43.0%、42.7%、44.1%和43.5%。一國(guó)稅制的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度息息相關(guān)，當(dāng)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)還是以投資驅(qū)動(dòng)，在三產(chǎn)中，工業(yè)占比為主導(dǎo)時(shí)，必然流轉(zhuǎn)稅是最重要的稅收，這點(diǎn)正是中國(guó)當(dāng)前的稅制真實(shí)寫(xiě)照，2011年中國(guó)增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、關(guān)稅等間接稅占比全國(guó)稅收的57%，中國(guó)仍處于間接稅為主導(dǎo)的階段。

其次，房產(chǎn)稅和一國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度的真實(shí)寫(xiě)照。從技術(shù)上來(lái)講，房產(chǎn)稅無(wú)非就是稅基乘以稅率，那稅基的大小，或者說(shuō)是房屋的價(jià)值和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度是一一對(duì)應(yīng)的，如果在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度確定的階段，房屋的供給和需求決定了房屋的公允價(jià)值，當(dāng)然這背后又折射出居民的年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)體的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段越高，居民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求約旺盛（背后是城鎮(zhèn)人口的支持），那么房屋的公允價(jià)值就越高，房產(chǎn)稅稅基就越大。

文章來(lái)源：本文節(jié)選自巴曙松教授及楊現(xiàn)領(lǐng)博士著作《新型城鎮(zhèn)化融資與金融改革》，該書(shū)于2014年12月由中國(guó)工人出版社出版發(fā)行，本文僅代表作者觀點(diǎn)