去年12月底，中央經(jīng)濟工作會議上提出“去庫存”為我國主要經(jīng)濟任務之一。半年時間過去了，各個城市去庫存的效果究竟如何?
據(jù)記者了解，蘇州、南京、合肥等地演繹出一場“庫存危機”；而太原、西寧、貴陽等城市卻是庫存越“去”越多。
一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場在遭遇各種調控的背景下，次熱點二線城市和部分三線城市或將成為樓市的下一個風口，但是，風來了，不是“每一頭豬都能飛起來”。
去庫存：有人歡喜有人憂
為了去庫存，各地政府出臺了花樣繁多的政策。
為了解庫存難題，山西獎勵降房價的開發(fā)商。6月，山西省下發(fā)《關于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》(以下簡稱《意見》)，推出11條去庫存措施?！兑庖姟饭膭铋_發(fā)商適當降價，政府將對帶頭降低房價的開發(fā)商給予獎勵，同時協(xié)調相關融資和金融機構也給予一定的支持。
無獨有偶，位于東北的沈陽，在去庫存問題上一直比較積極，一度提出大學生買房零首付。3月1日，沈陽市政府下發(fā)22條房產(chǎn)新政，在降低首付、減免稅費和購房補貼等政策中，第14條規(guī)定格外引人注意，“對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品房的，首付比例實行‘零首付’政策”，“零首付”在存活了不足8小時后即被匆忙撤回。
降房價、降低首付款、稅費減免、財政補貼，甚至是“零首付”，高庫存城市千方百計去庫存，但是有些城市卻面臨越“去”越多的困境。
去年12月底，中央經(jīng)濟工作會議提出“去庫存”為我國主要經(jīng)濟任務之一。沈陽、西安、長沙和天津4城庫存量仍超1500萬平方米，分別需要18、19、16和11個月才能去庫存。
易居研究院統(tǒng)計的35城庫存數(shù)據(jù)中，有12個城市的庫存量較年初出現(xiàn)上漲，主要分布在西部和中部，包括二線省會城市太原、西寧、濟南、貴陽等。
買房變搶房，可謂是南京、蘇州、合肥、廈門等熱點二線城市今年房價的真實寫照。
6月18日，國家統(tǒng)計局公布的《2016年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，5月，廈門、合肥、南京房價漲幅位居前三名;較去年同期，其房價分別上漲28.3%、12.9%和27.1%。
蘇州暫未列入該統(tǒng)計口徑，但其漲幅毫不遜色。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，蘇州商品住宅已連續(xù)上漲9個月;5月，蘇州商品住宅均價19255元/平方米，同比上漲57.32%。
房價飆升背后是庫存告急。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月，南京、合肥、蘇州商品住宅僅能夠維持2~4個月的銷售;廈門庫存量可維持7個月。
不同于中西部城市，位于長三角城市群的蘇州、南京、合肥先后出臺政策給房地產(chǎn)市場降溫，并加大市場供給。在這些城市，降庫存最終演變成庫存告急。
以蘇州為例，3月，蘇州市政府審議通過了《關于進一步促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，試圖通過增加市場供應、限制房價漲幅、加強市場監(jiān)管措施緩解蘇州樓市熱度。
但事實是，3月蘇州房價環(huán)比上漲6%。此后，蘇州市政府儲備限購政策、通過限制土地拍賣最高價格限制高價地，同時，為限制房價，控制高價房源網(wǎng)簽節(jié)奏等手段，試圖給蘇州樓市降溫。
為給降庫存引發(fā)的樓市熱潮降溫，南京祭出土地限價令，嚴控新房預售價等手段。合肥在控制房價漲幅之后，嚴格預售制度，加大土地供給的的同時，收緊房貸政策。分化的樓市，該去哪兒買房?
一場去庫存的戰(zhàn)役，演變出截然不同的樓市場景。有專家認為，熱點城市、區(qū)域經(jīng)濟基礎好的次熱點城市及一線城市輻射的三線城市將吸引更多投資。
北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿易大學教授趙秀池認為，樓市分化背后是區(qū)域經(jīng)濟和人口流動因素共同作用的結果。從整體來看，企業(yè)投資還是應該選擇需求旺盛的熱點城市。
中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬持有類似觀點，其認為樓市分化背后是區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和市場自發(fā)行為調節(jié)所致。西北和東北區(qū)域處在經(jīng)濟轉型中，房地產(chǎn)市場整體處于低位;但有一部分二線城市產(chǎn)業(yè)基礎較好，由于最近幾年土地供應量大，導致房地產(chǎn)庫存大，從而影響了樓市的發(fā)展。
樓市分化，投資機會何在？
東興證券在一份行業(yè)研究報告中提出，城市輪動效應，即前期上漲較快的城市已經(jīng)表現(xiàn)出“高點盤整，價升量縮”的趨勢，而處在價值低谷的部分二線城市或將面臨補漲機遇，并認為成都、重慶有望實現(xiàn)補漲。
對于投資機會，陳延彬同樣認為，部分二線城市的熱度并不如南京、合肥、蘇州，但產(chǎn)業(yè)基礎良好，去化任務處于尾聲的城市將會有更多的投資機會。
以成都為例。記者據(jù)公開數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2015年末，成都全部金融機構人民幣存款余額29475億元，比上年末增長8.2%?？偭可峡匆獌?yōu)于南京、天津、蘇州等樓市熱門城市。
另外一個反映城市真實經(jīng)濟增長狀況的是政府財政收入，2011~2015年，成都一般性財政收入增長率為50.51%，超出了中部熱點城市武漢、蘇州;與南京、青島、武漢處在同一個量級。
成都樓市表現(xiàn)并不出色，跑輸熱點城市。過去17個月，成都新建商品住宅均價上漲12.8%，同期，南京的房價漲幅為53.63%;2016年，全國樓市整體走熱，成都房價上漲僅3%。
土地供給導致的庫存量高企是成都樓市熱不起來的主要原因。陳延彬介紹，成都樓市庫存大主要是前幾年土地供應量大所致，經(jīng)歷今年的去庫存戰(zhàn)役，已處于去庫存的尾聲，未來或有更多機會。
房地產(chǎn)的興衰無疑伴隨著區(qū)域經(jīng)濟的走勢，有些城市可以暫時憑借外部力量實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。陳延彬介紹，一線城市輻射范圍內的三線城市也將成為企業(yè)重點布局區(qū)域。
這些三線城市自身庫存壓力一定不大;也有一部分城市發(fā)展條件更好，有自己的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，雖和一線城市有差距，但在未來的幾年有發(fā)展起來的可能，如上海周邊的昆山、太倉。35城庫存規(guī)模
截至2016年年5月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅個城市新建商品住宅庫存總量為庫存總量為2487924879萬平方米萬平方米，，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。
庫存增長：15個城市。其中太原、茂名和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到84.7%、76.9%和68.2%。
庫存下滑：20個城市。其中合肥、南京和蘇州的同比跌幅較大，跌幅分別為64.9%、54.5%和49.7%。
庫存總量：一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3071、17542和4266萬平方米，環(huán)比增幅分別為0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分別為15.0%、-3.9%和1.0%。
新增供應：35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2305萬平方米，環(huán)比減少25.0%，同比增長24.7%。35個城市月度新增供應量小于新增成交量。新增供應小于新增成交，所以促使5月份的庫存出現(xiàn)了下降。
存銷比：2016年5月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.2和16.0個月。相比4月份8.4、10.5和16.9個月的數(shù)值而言，一線城市基本不變，而二三線城市的去化速度均有加快。
（原標題：去庫存半年 部分城市演繹出一場“庫存危機”）
