房地產市場仍然是今年“兩會”討論的熱點話題。全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森表示，今年房地產市場最大的亮點是“去庫存”。他提出做好“加減法”，降低房地產企業(yè)經營稅負，建議取消房地產企業(yè)的項目公司制。

全國政協(xié)委員、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產調控因城施策，在決定首付比和貸款利率水平方面，金融機構被賦予更大自主權，人民銀行會采取宏觀審慎管理措施。

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繼續(xù)實施差別化調控

全國政協(xié)委員、東方資產管理公司原總裁梅興保認為，房地產市場應繼續(xù)落實分類調控、分區(qū)域施策，采取分類管理的政策措施。

黃其森認為，房地產政策持續(xù)、穩(wěn)定很關鍵，這樣才能做到中央提出的“促進房地產持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”，這應該是政策的出發(fā)點與落腳點。否則，很容易熱冷不均，市場極不健康，就像人的體溫忽高忽低，肯定就生病了。

潘功勝表示，房地產市場管理既有土地、稅收等相關政策，也有房地產信貸政策。他說，1月人民銀行對房地產市場的首付比例進行調整，需要注意的是，這次調整有幾個特征。一是北上廣深一線城市原有的信貸政策仍然還在執(zhí)行，沒有執(zhí)行調整后的政策；二是因城施策，房地產信貸政策因城因地施策，賦予金融機構在決定首付比和貸款利率水平方面更大的自主權；三是人民銀行會采取宏觀審慎管理措施。宏觀審慎措施建立在不同地區(qū)房地產走勢、金融機構房地產貸款情況，以及資產質量情況的基礎上。

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去庫存做好“加減法”

對于房地產去庫存，黃其森建議開發(fā)商：應該在價格上“做減法”，品質上“做加法”。

他認為，高庫存城市，如果只是等政府“救市”，一味“等、靠、要”，肯定沒有出路。開發(fā)商應當放棄僥幸心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動，這是“做減法”。開發(fā)品質上，則要努力“做加法”。庫存再大的城市，依然有熱銷的樓盤。哪怕夕陽行業(yè)，也有朝陽企業(yè)、朝陽產品。況且，房地產市場依然大有可為，現(xiàn)在以及將來一段時間都是國民經濟的支柱產業(yè)。只是當下，房地產行業(yè)特征轉變?yōu)楦纳菩蜐u成主流。像過去，什么房子都好賣的日子肯定一去不復返了。

黃其森說，去庫存，體現(xiàn)在供給側改革上，開發(fā)單位就要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加值、差異化的產品滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求。

對政府而言，黃其森認為，政府一方面可以“做減法”，推進、降低交易環(huán)節(jié)稅費與交易門檻等；另一方面，針對企業(yè)拆遷、配套難題，以及改善戶籍制度等，則應該“做加法”，政府應通過回購商品房為保障房、強化貨幣拆遷安置等措施加以妥善解決。

鑒于房地產開發(fā)實際情況，黃其森建議，取消對房地產項目稅的預征，且之前明確超過預征水平繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅應退還企業(yè)，并明確退還程序和處理時限。

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此外，黃其森還建議取消房地產企業(yè)的項目公司制。

他解釋說，目前，各地政府通常要求房地產開發(fā)企業(yè)實行項目公司制，即“一塊土地，注冊一個法人公司”，哪怕在同一個城市，如果通過“招拍掛”拿了幾塊土地，就要成立幾個法人公司。這樣，不僅增加了房地產企業(yè)的管理成本，也增加了房地產企業(yè)的稅收負擔（房地產不同開發(fā)企業(yè)之間的盈虧不能互相抵補）。建議允許房地產設立分公司，至少在同一省市可以設立分公司。

黃其森預計，在政策面“暖風”頻吹的環(huán)境下，一線城市和部分二線城市2016年房地產市場仍將被看好，三四線城市景氣度也有望好轉。（記者 倪銘婭）