受益于樓市火爆，在一線城市周邊的二三線城市，樓市“溢出效應(yīng)”一度明顯。
一夜秋風至。9月30日晚間，北京樓市新政率先“落靴”。國慶期間，各地市調(diào)控如疾風驟雨般密集出臺，蘇州、天津、成都、合肥、深圳等城市陸續(xù)跟進。
過去半年，房價地價的高歌猛進，讓因各種原因不能在北上廣深等一線城市置業(yè)的購房者涌向了周邊地市，如同接力一般，在一定程度上推動了這些地市樓價急升，甚至漲幅居前。
《第一財經(jīng)日報》記者在北京秋季房展會上看到，距離北京較近的河北固安的樓盤，正將北京南城的新機場和未來的軌道交通作為賣點。置業(yè)顧問易欣告訴記者，固安新盤的價格已從2012年的每平方米4000元漲至2014年的6000元;去年下半年到今年，隨著一線城市房價明顯上漲，固安一些新盤定價已經(jīng)突破1.5萬元/平方米。
不可避免地，在本輪樓市調(diào)控中，部分環(huán)繞一線城市的地方緊跟著出臺嚴控措施。
盡管在房價和量級上與上述限購大城市不可同日而語，東莞也史無前例地出臺了調(diào)控政策。合富輝煌東莞市場研究部總監(jiān)李興旺對本報記者表示，“東莞樓市受深圳樓市影響極深，如果深圳房價下行，東莞表現(xiàn)不會太樂觀?！?10月4日，深圳調(diào)控政策出臺，可謂史上最嚴政策。目前，深圳個別區(qū)域二手房報價已出現(xiàn)20%的跌幅。
東莞首次祭出“限購”大招
東莞購房者不會忘記這次新政，因為“這是第一次”。
2016年10月6日，東莞首個樓市調(diào)控政策出臺，意在通過加大居住用地供應(yīng)統(tǒng)籌力度、實施房價備案制度、實行住房限購政策和完善差別化住房信貸政策等，來達到穩(wěn)定地價和房價的目的?；仡?月，東莞新房成交均價已達15681元/平方米;同時，地王頻出，樓面價沖高至25264元/平方米。
東莞外來人口比重較大，調(diào)控政策對非莞籍首套住房并無影響，非當?shù)貞艏用窦彝ト钥蔁o條件購買首套，但是第二套房產(chǎn)交易就須接受戶籍和社保、個稅的繳納限制。
東莞中原研究中心認為，新政重點在于抑制過熱的投資及投機需求，同時明確支持合理的居住需求，保障剛需及改善需求的釋放。
東莞的調(diào)控政策是套組合拳，在限購之外，還祭出了限貸和限價的法寶。限價方面，10月8日，東莞市多個房地產(chǎn)管理部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》，要求從即日起新房銷售價格實行備案制度。經(jīng)價格備案后，新房實際成交價格不得高于備案價格，也不得比備案價格下浮超過15%。
當?shù)亻_發(fā)商德州地產(chǎn)的副總經(jīng)理朱延勇向《第一財經(jīng)日報》記者表示，調(diào)控政策有利于東莞穩(wěn)定房價“過去一年東莞房價漲得很快，過熱，調(diào)控出臺有其必然性。整體而言，東莞新房供應(yīng)量很少，過去一年消化了大量庫存，現(xiàn)在必須讓市場冷靜下來。”
新政之前，東莞樓市一片紅火。
據(jù)Q房網(wǎng)監(jiān)測，東莞新房均價在2015年6月首次破萬元，達到10081元/平方米，此后經(jīng)歷數(shù)月震蕩，曾一度下跌至“9”字頭。從今年1月開始，東莞房價穩(wěn)定在10000元/平方米以上，并呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢，在9月時達到15681元/平方米的巔峰。
東莞中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年三季度東莞住宅網(wǎng)簽面積達253.9萬平方米，盡管同比下滑約4%，但網(wǎng)簽金額創(chuàng)歷史新高，達379.1億元，同比更是大漲45%，相比2014年暴漲182%。其中，“金九”成色十足——9月，東莞住宅網(wǎng)簽面積達108萬平方米，為歷史同期首次破百萬。
天平的另一端是地價，東莞的土地市場比樓市更加瘋狂。剛剛過去的9月中，東莞地王頻出，資本圍獵茶山、黃江、石牌等多個鎮(zhèn)街。動輒400%、500%的溢價率實在已讓人惶恐，但“人來瘋”一樣的市場繼續(xù)在刷新東莞土地出讓的歷史新高。9月22日，東莞黃江，北大資源以25264元/平方米的超高樓面價、662.22%的超高溢價率，拿下黃江鎮(zhèn)一宗6.17萬平方米的土地，成就了東莞年度總價和單價的雙料地王;27日，黃江土地溢價率再被刷新至689%，是融創(chuàng)以20421元/平方米的樓面價拿下的土地造就的。
地方政府在本次調(diào)控政策中正視土地過熱的問題。調(diào)控政策顯示，將適當增加住房供應(yīng)，掛牌公開出讓的商住用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉(zhuǎn)為競配人才住房或保障性住房面積等等。
朱延勇告訴記者，東莞房價短期內(nèi)必然會震蕩，但是長期仍值得看好。“廣深融城的步伐加快，但兩地價格差很明顯，而這將成為東莞房價的支撐?！?/p>
朱延勇預(yù)測，“東莞房價并不會大幅下調(diào)，浮動空間大概是5個點。因為開發(fā)商的資金壓力不大，今年上半年，大家都賣得很好，資金也得到了回籠?！?/p>
環(huán)京區(qū)域：小開發(fā)商扛不住在降價
“前段時間我在樓下的中介看到，我們小區(qū)的房子已經(jīng)兩萬七一平了?！狈较?化名)在北京國貿(mào)附近工作，家住河北燕郊。今年夏天，她發(fā)現(xiàn)自己距國貿(mào)30多公里外的燕郊的房子正在暴漲。這套房四年前購入時單價不到1萬元/平方米。她比較關(guān)心的是，如今房地產(chǎn)調(diào)控政策如此密集，燕郊房價會不會先于北京出現(xiàn)大跌。
實際上，不只是距離北京最近的燕郊，今年以來，受到北京房價上漲、京津冀一體化等因素帶動，“環(huán)京區(qū)域”樓市銷售火爆。中指百城價格指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，廊坊全市新建商品住宅價格環(huán)比連續(xù)上漲11個月、同比連續(xù)上漲10個月，漲幅高達30.31%。
“我和老伴打算買個北京周邊的房子投資，比如燕郊?！痹谏鲜龇空箷?，戴著眼鏡、正在看房的李建國(化名)對本報記者說，2011年他從事金融行業(yè)的兒子在北京買下一套價值170萬元的兩居室，去年價格上漲到300萬元，目前更已漲到400萬元。這讓他覺得，“存錢不劃算，還是投資房地產(chǎn)能賺錢”。
9月30日的限購政策出臺后，“涼水”當頭澆下，北京樓市成交正在快速降溫。
《第一財經(jīng)日報》記者11日下午在北京東三環(huán)外一家中介門店看到，一名房產(chǎn)經(jīng)紀人正坐在店外用手機看視頻。他告訴記者，“9·30”新政后，雖然業(yè)主報價沒有明顯變化，但看房的客戶減少了大半。
環(huán)北京樓市的情況又將如何?“最近看房量、成交量都在下降。”在北京周邊從事地產(chǎn)銷售多年的林強(化名)對本報記者表示，他所關(guān)注的固安、永清、燕郊等環(huán)北京區(qū)域，目前無一例外出現(xiàn)成交下跌的局面。
據(jù)他透露，環(huán)京區(qū)域目前價格尚穩(wěn)，但已有個別樓盤開始降價銷售，如河北當?shù)匾恍⌒烷_發(fā)商就“繃不住”，在“9·30”新政出臺后的國慶，將原本售價在2萬元以上的房源，每平方米下調(diào)2000元出售。
林強還透露，他所供職的開發(fā)商(大型上市房企)11日召開內(nèi)部會議，該公司預(yù)計廊坊區(qū)域有出進一步限購政策的可能。
針對環(huán)北京區(qū)域的房價走勢，中原地產(chǎn)分析師張大偉日前對記者分析，此前樓市非理性上漲是資金潮下資產(chǎn)荒的表現(xiàn)，環(huán)北京樓市是最典型的區(qū)域。他預(yù)計，未來樓市一旦退潮，該區(qū)域受到的影響會比較大。
限購對成交量影響明顯
今年5月，蘇州連續(xù)兩天拍賣15幅地塊，其中多幅宅地實施了限價拍賣，最終兩幅宅地因競價太高流拍，而當月24日成交的11幅地塊的平均溢價率達到了115%。
“我在2015年4月購買了一套住宅，當時的單價是每平方米14000元，到2016年5月，該樓盤的價格已經(jīng)是26500元了。”購房者李海(化名)在電話里告訴記者，“我在今年4月又在蘇州買了一套房?！?/p>
同樣的情況發(fā)生在昆山花橋，由于花橋已經(jīng)與上海地鐵11號線連通，越來越多在上海工作的白領(lǐng)選擇在花橋置業(yè)。
而在浙江嘉興，有很多上?？蛻羟皝碣I房，相對較低的價格成為他們在此置業(yè)的主要原因。一位上海白領(lǐng)魏萊(化名)告訴記者，她今年二三月份在嘉善購入一套80多平方米的兩房兩廳，當時售價約5000元，目前價格已上漲到一萬四五千。“房價漲幅超出了想象。”魏萊對記者說。
由于樓市過熱，10月3日，蘇州出臺最嚴調(diào)控令?？硕饠?shù)據(jù)顯示，限購前一周(9月26日~10月2日)蘇州主城區(qū)住宅共成交4502套;在限購之后一周(10月3日~9日)，蘇州住宅成交共計1815套。
政策收緊對樓市成交量影響明顯。有蘇州開發(fā)商甚至通宵梳理客戶資料，以測算客戶流失情況，并進行下一步營銷計劃。
家住上海浦東的韓力(化名)覺得，自己對昆山花橋房子的投資并不算明智，好在今年房價有所上漲?！皟赡昵拔屹徺I了萬科Mixtown，今年6月交房，買的時候價格9000元/平方米，以為地鐵通車會有一波上漲，但是利好早就提前兌現(xiàn)，因此一直不漲。今年幾個月時間總算漲到了1.5萬元/平方米?！表n力告訴《第一財經(jīng)日報》記者。
雖然如此，韓力依舊不看好昆山的市場，他希望早點將自己的房子出手。他認為這個片區(qū)未來還將有很大的供應(yīng)，而二手房交易不活躍。“長期看花橋自然不錯，但是我的樓盤并不算是地鐵上蓋，未來這里還需要很長時間培育，投資回報并不高?！表n力對記者說。
