繼商業(yè)銀行房貸政策審查趨嚴后，與不動產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)密切的保險業(yè)也拉響了調(diào)控警報。保監(jiān)會勒令險企自查不動產(chǎn)投資的消息不徑而走，讓市場感覺到險資正在卡斷商業(yè)地產(chǎn)的后路。11月6日，北京商報記者從業(yè)內(nèi)獲悉，保監(jiān)會正在敦促險企自查不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況，已設(shè)下大限要求險企在11月15日前“老實交代”自查情況。分析人士認為，自查風波意在嚴防險資流入商業(yè)住宅，下一步險資借信托、資管產(chǎn)品繞道投資地產(chǎn)也將被盯緊。
杜絕險企短炒
監(jiān)管重申投資禁區(qū)
在低利率、資產(chǎn)配置荒的大背景下，險企布局不動產(chǎn)領(lǐng)域的資金比例不斷增長。數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，股權(quán)、不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施三項另類資產(chǎn)合計翻了4倍有余。隨之而來的跨界投資風險逐漸暴露，與此同時國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控大幕也開啟，為此，保監(jiān)會緊急于11月1日在行業(yè)內(nèi)下發(fā)了不動產(chǎn)投資“自查令”。
北京商報記者獲悉，保監(jiān)會向保險公司和保險資產(chǎn)管理公司下發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項的通知》(以下簡稱《通知》)，要求保險機構(gòu)就不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查。一位險企高管指出，險企直接投資商業(yè)住宅的并不多，但是借道集合信托計劃或債權(quán)計劃暗中潛入的并不少，下一步這些產(chǎn)品將被監(jiān)管盯得很緊。
《通知》要求，保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)應(yīng)當堅持長期投資、價值投資和資產(chǎn)負債匹配管理原則，避免參與短期炒作，并提出投資不動產(chǎn)領(lǐng)域的五大禁投領(lǐng)域，即不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級土地開發(fā))、不得向不動產(chǎn)投資項目提供無擔保債權(quán)融資、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、不得投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)。此外，對保險機構(gòu)以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，保監(jiān)會也要求其剩余土地使用年限不得低于15年。
事實上，監(jiān)管并非首次列明不動產(chǎn)投資中的“禁區(qū)”。早在2010年保監(jiān)會發(fā)布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)中便對上述禁投項目做出規(guī)定。相較于六年前的暫行辦法，《通知》將投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級土地開發(fā))列為首要禁投領(lǐng)域。
不動產(chǎn)投資熱浪來襲
警惕風險蔓延保險主業(yè)
對于業(yè)外而言，保險資金投資哪些算得上不動產(chǎn)較為陌生。依據(jù)上述《辦法》，不動產(chǎn)指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物。保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。有險資運用負責人指出，目前，除了投資自用地產(chǎn)、海外并購和布局養(yǎng)老社區(qū)外，舉牌上市房企、參與不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃或信托產(chǎn)品成為險企進軍不動產(chǎn)的通道。
據(jù)了解，為了擴大職場、減輕租金負擔，自用地產(chǎn)，即出于自用或者投資的目的購買已經(jīng)建成的物業(yè)或者購置土地自行進行建設(shè)成為險企的選擇。如2016年11月初，中國人壽廈門分公司擬以14.51億元購買廈門國貿(mào)金融中心大廈項目北辦公塔樓6-30層以及地下50個停車位。與此同時，籌建養(yǎng)老社區(qū)也成為保險公司介入不動產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要手段。目前，泰康人壽、合眾人壽等多家險企都相繼在這一領(lǐng)域展開布局。
近兩年來，隨著海外投資開閘，保險業(yè)也掀起了海外置業(yè)的熱潮，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年至今，險企在海外已經(jīng)正式成交的房地產(chǎn)投資金額已經(jīng)超過了800億元。
除了直投項目外，越來越多的保險機構(gòu)也在采取迂回戰(zhàn)術(shù)，通過投資上市房產(chǎn)股票和投資不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，來間接涉獵不動產(chǎn)領(lǐng)域。如目前對地產(chǎn)公司不斷展開的舉牌“圍攻”就是間接投資不動產(chǎn)的表現(xiàn)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2015年至今，24家險企共在A股買入了54只地產(chǎn)股(包括二級市場交易和認購定向增發(fā))并躋身十大股東。中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，今年前9個月，不動產(chǎn)債權(quán)與基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)占總注冊產(chǎn)品比例的74%，資管開發(fā)產(chǎn)品對不動產(chǎn)的青睞可見一斑。
不過，不動產(chǎn)投資的風險也不容小覷。某險企人士坦言，不動產(chǎn)投資面臨貶值風險，不動產(chǎn)前期投入非常高，不動產(chǎn)市場價格本身存在周期性變化趨勢，且調(diào)整的周期很長，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響比較大，如利率變動、通脹等都會對不動產(chǎn)市場造成較大沖擊。此外，還有造成現(xiàn)金流承壓的風險，如不景氣的話容易造成不能清償?shù)狡趥鶆?wù)。
監(jiān)管緊急摸底
自查不實將被取消投資資格
除了列明保險公司不動產(chǎn)投資禁區(qū)外，為了摸底當前保險市場不動產(chǎn)投資情況，把脈投資風險，監(jiān)管還要求保險機構(gòu)自查投資的不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況，敦促險企自11月15日之前上報。
《通知》顯示，保險機構(gòu)直接投資不動產(chǎn)的，須填報項目名稱、所在區(qū)域、計劃投資金額、實際投資金額、資產(chǎn)性質(zhì)、經(jīng)營狀態(tài)、初始投資時間、賬面余額等信息;通過金融產(chǎn)品間接投資不動產(chǎn)的，須填報產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品發(fā)行機構(gòu)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品募集金額、本機構(gòu)投資金額、產(chǎn)品年限、剩余年限、投資收益率、預(yù)期收益率、不動產(chǎn)類型、所在區(qū)域、投資方式、增信措施、其他說明事項等信息，要求上報事項如此詳細并不多見。
此外，《通知》還強調(diào)，保險機構(gòu)投資的不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品中，涉及商業(yè)住宅的，應(yīng)當在報告中進行單項說明。對此，上述保險資管人士表示，從目前保險資金投資不動產(chǎn)的監(jiān)管規(guī)定看，雖然僅限投資辦公不動產(chǎn)，與保險相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用型不動產(chǎn)，禁止投資商業(yè)住宅，但保險資金仍可通過投資無法穿透的信托、資管等產(chǎn)品間接投資商業(yè)住宅領(lǐng)域。
為了讓此次自查不留死角，保監(jiān)會要求，保險機構(gòu)專業(yè)責任人(或分管領(lǐng)導)應(yīng)作為自查工作第一責任人。保監(jiān)會也將對部分機構(gòu)的報送情況進行抽查核實，對填報數(shù)據(jù)不真實或隱瞞違規(guī)問題的，將采取取消或暫停不動產(chǎn)投資能力備案等監(jiān)管措施。
北京商報記者 陳婷婷/文 李烝/制表
