房價(jià)是否會持續(xù)上漲不再是問題，人們關(guān)心的問題變成了，還能漲多久，什么時(shí)候見頂？達(dá)到封頂?shù)脑?，什么時(shí)候能降下來？畢竟在中國解決房子問題，是一件大事，房價(jià)的高低往往影響一個(gè)家庭的幸福指數(shù)！

老實(shí)說，準(zhǔn)確回答這個(gè)問題幾乎不可能，并且也沒有必要。當(dāng)下購房者所焦慮的只是，如何盡快入場，撈他一票。在宏觀政策和金融的雙重助推下，目前熱點(diǎn)城市的房價(jià)泡沫化已經(jīng)非常嚴(yán)重。

高房價(jià)的火還能延燒多久？根據(jù)近期哈佛大學(xué)的研究團(tuán)隊(duì)提供的研究數(shù)據(jù)，只要大幅削減新的供應(yīng)，中國高房價(jià)就能夠持續(xù)下去。據(jù)某論文述，某研究團(tuán)隊(duì)指出：價(jià)格飛漲，新建筑猛增，這看起來像是一場典型的房產(chǎn)泡沫，許多人認(rèn)為價(jià)格下滑即將來臨，但是這些分析可能忽略了政策在房地產(chǎn)市場中扮演的重要性。

首先總體來看，我們到底積累下了多少房子？據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年到2014年，十多年的時(shí)間里，中國建成了約為1000億平方英尺的住宅物業(yè)，換言之，人均面積為約6.9平方米。同時(shí)，之前過度的開發(fā)造成現(xiàn)在仍然存有大量的空置房。根據(jù)預(yù)計(jì)，中國空置房屋面積約18.9億平方米，相當(dāng)于紐約面積的2.5倍。

然而，中國的空房率和去庫存的周期在不同的地區(qū)差距巨大。在一二線城市，尤其是北上深這樣的地方，去庫存的壓力其實(shí)并不大。在北京等地，恒大、萬科這樣的大型房企一直保持著迅速的增長。同時(shí)，碧桂園今年以來銷售增長也十分強(qiáng)勁，不排除在年前也有突破3000億的可能?；鸨臉鞘袖N量也預(yù)示著，一二線城市的空置房數(shù)量將會減小，去庫存的目標(biāo)也會很快達(dá)成。

當(dāng)前房地產(chǎn)的庫存減少主要是一、二線城市，三、四線城市的房地產(chǎn)庫存不降反升，而庫存壓力最大的地方恰恰是三、四線城市。2016年1-7月，全國房地產(chǎn)庫存水平比2015年底累計(jì)減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計(jì)減少約1509萬平方米，這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。一二線庫存很快就要賣光，但其他地方卻堆著一大堆房子無人問津。這就是中國樓市的“冰火兩重天”現(xiàn)象。

房價(jià)的“冰火兩重天”現(xiàn)象將會徹底影響中國未來房地產(chǎn)的走勢。眾所周知，支撐房價(jià)的前提是：購房者幾乎都將房屋視為長期穩(wěn)定回報(bào)的投資，即便房價(jià)下跌也不太愿意出售房屋。普通業(yè)主大多沒有很高的杠桿，因此也不會有很高的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商們的杠桿較高，但是與國有銀行有著良好的合作關(guān)系，因此其貸款可能重組。即便銀行從開發(fā)商手中收回土地，也不太可能將其在市場上出售。

與中國股市相比，樓市具有的慣性更大。但是，比其他投資渠道更能保持一貫性的樓市，目前其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了諸多問題，最明顯的問題就是去庫存速度不一樣造成的房價(jià)不同地區(qū)差距走勢過大。如一線和強(qiáng)二線城市中，定位剛需的項(xiàng)目賣得越來越好，而在弱二線和三四線城市中，相比一二線城市的房價(jià)暴漲，三線城市房價(jià)僅上漲1.9%，與CPI基本持平，表明在房地產(chǎn)去庫存過程中，市場分化風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。這將會直接影響投資者對于樓市的長期信心。

??這個(gè)差距會不會減小呢？在未來，這種一二線和三線以下城市房價(jià)減小的可能幾乎沒有。因?yàn)樨泿虐l(fā)行量在住房市場發(fā)揮著極為重要的作用，超發(fā)的貨幣不斷擠進(jìn)樓市，并且是從三四線往一二線聚集。這種資金的擠壓效應(yīng)在很長時(shí)期內(nèi)都不會改變，也就是說，不斷會有熱錢從小城市流入一線和二線城市的樓市，大量聚集的資金將形成高水位的“堰塞湖”，這種一二線的高水位，以及三四線的低水位，將在未來形成對于投資極大的不確定心理。人們在房地產(chǎn)市場換手買賣交易的頻率只會越來越高。這也將會讓房價(jià)在未來有可能起落幅度更進(jìn)一步加大。

因此，那種認(rèn)為只要大幅削減新的供應(yīng)，核心區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)的強(qiáng)勁需求就能夠令一二線城市房價(jià)以目前價(jià)格持續(xù)上漲的看法是不全面的。當(dāng)家庭的替代投資選擇余地越來越少的情況下，一二線城市的子固然是值得選擇的投資品，然而，也僅僅是一種投資品而已，只要有利可圖，人們把其賣掉套現(xiàn)也是毫不猶豫的。

因此，在房屋價(jià)格的穩(wěn)定性與限制城市發(fā)展之間存在著的平衡目前已經(jīng)開始有所動搖。一二線不動產(chǎn)持有者“賣出”的動機(jī)越來越強(qiáng)烈，而受制于交易量的下跌，二三四線城市樓市投資者“不交易”的動機(jī)也更加強(qiáng)烈。這個(gè)趨勢如果一直走下去，就是內(nèi)地樓市徹底空殼化時(shí)代的來臨。

怎么應(yīng)對呢？如果我們能夠通過一定的政策在短時(shí)間能夠消化過剩庫存，將其轉(zhuǎn)化為社會性住房，這無疑將會將拉低市場價(jià)格。并且，庫存徹底消化以后也將帶來巨額社會成本，例如建筑業(yè)的就業(yè)人數(shù)將下滑，與房產(chǎn)建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全面停滯，并且，也將損失一部分來自出售土地、收稅這些財(cái)政收入。

因此，去庫存的節(jié)奏很不易把握，稍有不慎就要出差錯(cuò)。之前一段時(shí)間有助于的快速消化庫存的政策，證明帶來了高杠桿等等泡沫化問題；但是，更嚴(yán)格的限購措施卻也可能引發(fā)斷崖式交易量下跌，讓人們不敢投資，也沒法投資。限購之后，一二線房價(jià)依然高漲，而資金并沒有向三四線城市的樓市流去。這本身就說明了兩件事。第一是中國不動產(chǎn)極強(qiáng)的投機(jī)性，第二則是唯一對資本有吸引力的地方就是一二線城市。

當(dāng)一二線城市庫存消化完以后，三四線的房價(jià)和交易量依然不會上漲。我們得適應(yīng)，未來必定會出現(xiàn)一二線城市寸土寸金，三四線城市無人問津的現(xiàn)實(shí)。限購在較長時(shí)期內(nèi)是不會終止的，這也將造成一二線房價(jià)雖漲，但是市場依然冷淡，成交量不高的局面。

我們今天的樓市就像一個(gè)病人，先吃了不少發(fā)汗藥，然后又吃了太多退燒藥，給折騰的不行。大城市的庫存賣完后，房價(jià)還會繼續(xù)漲，但是漲價(jià)中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。這是因?yàn)?，為一二線“打底”的三四線樓市已難以為繼，這勢必極大影響一二線樓市資金的穩(wěn)定性。風(fēng)險(xiǎn)正在聚集，此刻的任何貿(mào)然行動，無疑都是不明智的。