9月底到10月初，全國20多個城市相繼出臺樓市調(diào)控政策。10月全國百城房屋均價環(huán)比漲幅回落，上漲城市數(shù)量也有所減少。房地產(chǎn)庫存到底還有多高？明年房價走勢將會如何呢？
10月房價漲幅全線回落，成交量大跌
【價格漲幅回落】十一期間全國范圍內(nèi)密集出臺了調(diào)控政策，短期內(nèi)限貸將比較有效地減少杠桿，帶來成交增速的回落。上月統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控影響，10月熱點城市房價漲幅明顯回落。10月上半月，新建商品房房價北京漲幅1.2%，環(huán)比9月下降3.7個百分點。上海0.7%，環(huán)比下降2.5個百分點。鄭州4.3%，環(huán)比回落3.3個百分點。無錫4.4%，環(huán)比9月回落3.8個百分點。
【成交量大幅下跌】在價格漲幅回落的同時，10月樓市成交明顯下滑。根據(jù)大部分大型中介公司及開發(fā)商調(diào)查，在新政影響下，一二線城市成交量跌幅接近4成，市場快速降溫。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計顯示，在10月前23天里，全國主要的54城市合計簽約商品房住宅19.1254萬套，而9月同期簽約為21.6933萬套，成交量累計環(huán)比跌幅達(dá)到12%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，國慶前后熱點城市密集出臺樓市調(diào)控力度非常大，房地產(chǎn)市場將告別明顯上漲。預(yù)計四季度市場將出現(xiàn)明顯降溫，部分區(qū)域甚至將出現(xiàn)價格下調(diào)的現(xiàn)象。（圖為上?！敖鹁陪y十”成交情況）
房地產(chǎn)庫存到底降沒降？
【狹義庫存似降】那么，這輪緊密的政策調(diào)控對房地產(chǎn)庫存到底有沒有影響呢？如果把房地產(chǎn)庫存狹義的理解為商品房待售面積，那么從待售面積增速和庫存銷售比（待售面積/過去三個月銷售面積均值）這兩個指標(biāo)看，中國地產(chǎn)庫存似乎降下來了。14年下半年以來，我國商品房待售面積增速持續(xù)下行，從14年10月28.4%的高位降至16年10月的1.3%，其中住宅商品房待售面積增速于8月由正轉(zhuǎn)負(fù)，10月降幅擴(kuò)大至-6.0%。受上半年需求激增帶動，存銷比也從年初7.3個月降至10月的4.7個月。
【廣義庫存依舊偏高】“待售面積”未考慮已開工未竣工的未銷售期房，低估了真實庫存；而“施工面積”包含了大量已預(yù)售但正施工的商品房，則高估了真實庫存。我們認(rèn)為合理的地產(chǎn)庫存應(yīng)是歷年累計新開工面積與歷年累計銷售面積之差，考慮到新開工面積中部分為不可銷售面積，定義廣義庫存面積=歷年累計新開工面積×0.9-歷年累計銷售面積。10月底廣義地產(chǎn)庫存39.1億平米，對應(yīng)存銷比為2.54年，較過去兩年有所回落，但依然較高。
各區(qū)域地產(chǎn)庫存分化嚴(yán)重
【庫存“南低北高”】根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的各省歷年新開工和銷量可計算其廣義地產(chǎn)庫存?？v向看，各省庫存規(guī)模較去年底普降，去化周期縮短。橫向看，13個省存銷比不足1年，但11個省存銷比超過2年，東北和西北是廣義庫存銷售比較高的地區(qū)。
【三線遠(yuǎn)高一二線】一二線無憂，癥結(jié)在三線。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫的各城市月度可售、銷售面積可計算其狹義地產(chǎn)庫存銷售比。一線城市中，北上廣存銷比持續(xù)下滑，已降至10個月左右，但深圳因銷售低迷，存銷比反彈至20個月。15個二線城市中，地產(chǎn)存銷比普遍較15年底回落，杭州、南京、南昌已降至12個月以下，合肥降至1個月以下。20個三線城市存銷比有降有升，存銷比均值為40個月，仍遠(yuǎn)高于一二線城市，而考慮到樣本中鮮有來自存銷比較高的東北、西北地區(qū)的城市，真實的三線城市存銷比或更高。
未來地產(chǎn)庫存是去化還是回補(bǔ)？
【庫存去化或放緩】新一輪樓市調(diào)控以來，地產(chǎn)銷量明顯走弱，30城銷量增速在10月下旬轉(zhuǎn)負(fù)，11月以來跌幅有擴(kuò)大趨勢。地產(chǎn)銷量增速轉(zhuǎn)負(fù)，意味著狹義庫存去化放緩、存銷比回升，未來幾個月全國商品房存銷比或增至6個月以上。如果在銷售負(fù)增的情況下新開工依然保持正增長，那么廣義地產(chǎn)庫存甚至可能從去化轉(zhuǎn)為略回補(bǔ)。
【土地庫存回補(bǔ)乏力】3季度以來土地購置面積增速由升轉(zhuǎn)平，10月底累計增速-5.5%，反彈力度仍顯不足。從土地供求比看，一線呈緊平衡、二線略偏緊，但兩者占比不高；而三線城市整體供過于求，土地成交逐年下滑，這意味著未來三線城市土地成交或依然慘淡，繼續(xù)拖累全國土地購置，不利于地產(chǎn)投資改善。加之4季度地產(chǎn)銷量增速或轉(zhuǎn)負(fù)，這都意味著明年上半年地產(chǎn)投資增速（滯后地產(chǎn)銷量增速2個季度左右）或拐頭向下。而作為工業(yè)的龍頭，地產(chǎn)投資走弱則意味著其上游的工業(yè)行業(yè)需求復(fù)蘇受阻，并將拖累工業(yè)經(jīng)濟(jì)下滑。
展望明年樓市
【明年二季度進(jìn)入下行周期】中金地產(chǎn)預(yù)計，熱點城市房價在4季度僅會松動，而在2017年3月庫存去化周期將達(dá)10個月以上，加之兩會后的政策趨緊預(yù)期，市場或?qū)⒆呷搿皟r量齊跌”狀態(tài)，房價或在2017年2季度開始進(jìn)入一輪下行周期。2016年全年投資增速為7%，但全年呈現(xiàn)“M”型，這意味著從四季度投資增速高點算起，投資增速下滑需持續(xù)到2017年下半年才有政策放松的可能性。
【房價溫和增長或延至明年上半年】行業(yè)對整個房地產(chǎn)四季度以及明年進(jìn)行預(yù)判，認(rèn)為高基數(shù)以及政策變化，房地產(chǎn)銷售增速一定會在四季度開始加速回落，明年房地產(chǎn)銷售面積會出現(xiàn)同比負(fù)增長。房價調(diào)整得看流動性而定，在目前這樣環(huán)境下面，房價持續(xù)保持溫和增長的趨勢還能延續(xù)到明年上半年。
【政府發(fā)揮極為重要作用】本輪地產(chǎn)調(diào)控周期持續(xù)時間和效果將強(qiáng)于以往，未來儲備政策可能還包括房地產(chǎn)稅立法、限制按揭貸款發(fā)放等各方面措施。哈佛大學(xué)的研究指出，只要大幅削減新的供應(yīng)，對房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求就能夠令目前價格得以持續(xù)——尤其是在家庭的替代投資選擇余地較少的情況下。這一情形能否發(fā)生將取決于政府的政策，其必須在價格的穩(wěn)定性與限制城市發(fā)展之間做出權(quán)衡。
在重拳調(diào)控之下，房價和成交量都出現(xiàn)了回落，庫存去化放緩、存銷比回升，房地產(chǎn)去庫存壓力依舊。受政策趨緊預(yù)期，房地產(chǎn)銷售增速一定會在四季度開始加速回落，或在2017年2季度開始進(jìn)入一輪下行周期。
