全球最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕9日在上海發(fā)布的《千禧一代：塑造房地產(chǎn)未來(lái)》研究報(bào)告中稱，中國(guó)“80后”、“90后”這些“千禧一代”的迅速崛起，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)發(fā)展與形成，尤其是他們更傾向擁有房產(chǎn)，57%的中國(guó)被訪者計(jì)劃在未來(lái)購(gòu)房，這一比例在亞洲居首。????
國(guó)際上有一個(gè)專門的代際術(shù)語(yǔ)“千禧一代”(1983-2000出生)，是指出生于20世紀(jì)時(shí)未成年，在跨入21世紀(jì)（即2000年）以后達(dá)到成年年齡的一代人。這代人的成長(zhǎng)時(shí)期幾乎同時(shí)和互聯(lián)網(wǎng)/計(jì)算機(jī)科學(xué)的形成與高速發(fā)展時(shí)期相吻合。該術(shù)語(yǔ)在中國(guó)的媒體和社會(huì)學(xué)上也常被普遍運(yùn)用。
世邦魏理仕對(duì)全球13000名、年齡在22到29歲的“千禧一代”進(jìn)行調(diào)查，其中5000名亞太地區(qū)受訪者中，中國(guó)受訪者共1000名。調(diào)查從居住、工作、消費(fèi)三個(gè)方面探究“千禧一代”的群體特征，并據(jù)此解析這些特征對(duì)住宅、寫字樓及零售市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展將產(chǎn)生的具體影響。
研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)“千禧一代”目前與父母同住的比例較高，且有超過半數(shù)的人有較強(qiáng)的購(gòu)房意愿;在求職時(shí)，除工資與福利外，他們也會(huì)同時(shí)考慮辦公場(chǎng)所環(huán)境的滿意與否，注重工作與生活的平衡;對(duì)體驗(yàn)及生活品質(zhì)的要求也使得他們?cè)敢庠黾有蓍e娛樂活動(dòng)花費(fèi)，購(gòu)物中心被視為不可取代的休閑社交場(chǎng)所。
2/3中國(guó)千禧一代買房靠父母
調(diào)查顯示，中國(guó)千禧一代將其收入的22%用于儲(chǔ)蓄，在亞太區(qū)位居前列。這既說(shuō)明這一群體依然傳承了較好的儲(chǔ)蓄習(xí)慣，也反映出對(duì)于未來(lái)購(gòu)房、養(yǎng)育子女等重大開支的未雨綢繆。 “雖然在眼下無(wú)房的千禧一代中有超過一半計(jì)劃買房，但購(gòu)房資金成為最大難題，無(wú)論是否以貸款形式購(gòu)房，在目前的有房族中，超過2/3的中國(guó)千禧一代得到了父母資助?！?/p>
從未來(lái)開發(fā)商產(chǎn)品的角度這樣解讀：高企的房?jī)r(jià)使得大部分千禧一代在搬離父母之后大多選擇租房，盡管不愿犧牲生活質(zhì)量，但這一群體仍然希望能夠擁有房產(chǎn)。對(duì)于購(gòu)置住房，由于購(gòu)房資金及房貸首付款等壓力，配套設(shè)施齊全、交通方便的小戶型實(shí)用公寓將會(huì)是千禧一代的理想選擇。對(duì)于租房，千禧一代比其父輩有更寬容更開放的觀念，但同時(shí)也更重視居住的硬件品質(zhì)和軟性氛圍，催生白領(lǐng)公寓等長(zhǎng)租房社區(qū)的需求。
中國(guó)千禧一代1/3收入用于休閑娛樂
中國(guó)千禧一代在休閑娛樂方面的消費(fèi)支出達(dá)到了較高水平。由于有了父母的支援，房子并沒有削弱他們對(duì)生活品質(zhì)的追求。報(bào)告顯示，中國(guó)千禧一代將收入的三分之一用于非食品購(gòu)物如購(gòu)買服裝、電子產(chǎn)品等，外出活動(dòng)如外出就餐，看電影、去酒吧/夜店等，體育活動(dòng)如觀看/參與體育活動(dòng)、去健身房等。
這一群體每月外出就餐 5.9天，觀看現(xiàn)場(chǎng)表演或電影4天，去購(gòu)物中心進(jìn)行非食品類的消費(fèi)為2.7天。一方面是對(duì)外出休閑娛樂活動(dòng)熱情不斷上升，另一方面注重生活體驗(yàn)的普遍態(tài)度也體現(xiàn)在購(gòu)物方式上。25%的受訪者將獲得實(shí)物體驗(yàn)的需要作為不在網(wǎng)上進(jìn)行更多非食品類消費(fèi)的首要原因。報(bào)告認(rèn)為，能夠讓其感受產(chǎn)品實(shí)物并滿足文化、社交等復(fù)合體驗(yàn)的實(shí)體店依舊是不可或缺的消費(fèi)場(chǎng)所。
不僅僅是在中國(guó)，“千禧一代”已然成為世界通病！先不論澳洲和歐洲的“千禧一代”對(duì)當(dāng)?shù)胤渴性斐扇绾蔚臎_擊和影響，就連世界第一經(jīng)濟(jì)體的——美國(guó)也難逃被此問題困擾。近日，美國(guó)皮尤研究中心的一份分析報(bào)告顯示，根據(jù)美國(guó)人口調(diào)查局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前美國(guó)“千禧一代”與父母同住的數(shù)量比此前美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期的數(shù)量還要多。盡管當(dāng)下美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇、就業(yè)增加，年輕人與父母同住的狀況已成為一種新常態(tài)。
根據(jù)皮尤公司的報(bào)告，盡管目前美國(guó)18歲至34歲年齡段人士的就業(yè)率增加，中等工資水平輕微上漲，然而仍有約三分之一的年輕人“回巢”，與父母同住。背負(fù)學(xué)生貸款僅是造成此現(xiàn)象的眾多原因之一，因?yàn)椤盎爻病钡哪贻p人中還包括一些有著少量貸款甚至是沒有上大學(xué)的年輕人。
“千禧一代”正成為美國(guó)購(gòu)房主力軍。20至35歲是組建家庭的黃金時(shí)期，而家庭形成意味著潛在的住房需求，因此也是住房支出上升最快的時(shí)期。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，2014年該人群占全美購(gòu)房者的32%，連續(xù)第二年成為占比最高的群體，高于“X一代”的27%。規(guī)模龐大的“千禧一代”，正成為影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。
伴隨經(jīng)濟(jì)前景改善，“千禧一代”已經(jīng)表達(dá)出成家和改善居住狀況的意愿。2014年以來(lái)美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇加速，截至2015年4月，20至35歲年輕人的平均失業(yè)率已經(jīng)回落至7.1%。受此帶動(dòng)，年輕人組建家庭和改善居住條件的意愿出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，與父母同住的年輕人占比由2012年的高點(diǎn) 36.2%下降至近期的30.5%，家庭形成自2014年四季度起加速，目前位于2007年以來(lái)的最高水平。美國(guó)經(jīng)濟(jì)咨商局和尼爾森聯(lián)合成立的Demand研究所調(diào)查顯示，74%的“千禧一代”計(jì)劃在未來(lái)5年通過購(gòu)房或租房方式改善居住狀況。
“千禧一代”家庭形成重新加速，將拉升住房新建活動(dòng)。假設(shè)各年齡段家庭組建率維持在當(dāng)前水平，僅考慮人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，未來(lái)幾年美國(guó)家庭形成應(yīng)提速至年均120萬(wàn)戶，如果同時(shí)考慮被危機(jī)推遲的400萬(wàn)戶家庭形成在未來(lái)10年逐步回流，家庭形成速度可能進(jìn)一步上升，帶動(dòng)住房開工回升到150萬(wàn)套至160萬(wàn)套的水平，GDP的住房投資分項(xiàng)貢獻(xiàn)由2014年的0.05上升至約0.4個(gè)百分點(diǎn)，住房投資占GDP的比例回歸到4%-5%的歷史平均水平。
年輕人收入增長(zhǎng)乏力，可負(fù)擔(dān)的住房稀缺，未來(lái)可能逐步好轉(zhuǎn)。2011至2014年，25至34歲年輕人收入中值年均僅增長(zhǎng)1.6%至約3.5萬(wàn)美元，而新房房?jī)r(jià)中值年均增長(zhǎng)近6.3%至28.3萬(wàn)美元，工資增幅遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)增速，使年輕人可負(fù)擔(dān)的住房變得越來(lái)越稀缺，房?jī)r(jià)在年輕人平均年收入6倍（即20萬(wàn)）以下的新房占比由2010年的45%降至目前的19%。2014年以來(lái)，伴隨就業(yè)擴(kuò)張加快，平均工資增長(zhǎng)溫和提速，預(yù)計(jì)未來(lái)將持續(xù)。Demand研究所的調(diào)查顯示，79%的“千禧一代”預(yù)計(jì)其財(cái)務(wù)狀況將在未來(lái)5年出現(xiàn)改善。但考慮到危機(jī)的深遠(yuǎn)影響，年輕人的收入恢復(fù)可能需要較長(zhǎng)時(shí)間。
偏緊的信貸條件，成為年輕人購(gòu)房的更大障礙，預(yù)計(jì)其改善進(jìn)程將較為緩慢。危機(jī)后，受年輕人延長(zhǎng)求學(xué)時(shí)長(zhǎng)，父母財(cái)務(wù)狀況削弱，州政府減少學(xué)校資助等因素影響，學(xué)生貸款規(guī)模激增，負(fù)擔(dān)學(xué)生貸款的年輕人占比由90年代的30%上升至接近50%，2008年畢業(yè)的“千禧一代”平均負(fù)擔(dān)約2.5萬(wàn)美元的學(xué)生貸款。收入增長(zhǎng)緩慢和學(xué)生貸款加重，導(dǎo)致年輕人更加依賴房貸政策支持。但危機(jī)后美國(guó)政府采取了強(qiáng)化房貸紀(jì)律的措施，對(duì)借款人的資質(zhì)要求更加嚴(yán)格。
年輕人因普遍負(fù)擔(dān)學(xué)生貸款和收入較低，資質(zhì)評(píng)級(jí)相對(duì)較差，申請(qǐng)貸款的難度加大，67%的30歲以下年輕人信用評(píng)分低于680。盡管2014年中期以來(lái)房貸標(biāo)準(zhǔn)開始緩慢放松，但由于政府規(guī)范房貸規(guī)則的總體意圖未變，預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)大幅度放松。政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，導(dǎo)致其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意愿降低，也一定程度抑制了信貸供給的改善，增加了年輕人獲取房貸的難度。Demand研究所的調(diào)查顯示，44%的“千禧一代”表示難以獲得房貸。
綜上，“千禧一代”的住房需求逐步釋放，將對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期前景形成基礎(chǔ)性支撐。美聯(lián)儲(chǔ)即將啟動(dòng)加息但預(yù)計(jì)步伐溫和，危機(jī)形成的“影子庫(kù)存”逐步消化，信貸政策緩慢放松，也支持美國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。未來(lái)上述因素對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇的影響，需要持續(xù)關(guān)注。
不管是對(duì)以優(yōu)厚的國(guó)家補(bǔ)貼為主的發(fā)達(dá)國(guó)家——美國(guó)，還是對(duì)以長(zhǎng)期存錢和依靠父母支援的發(fā)展中國(guó)家——中國(guó)來(lái)說(shuō)，“千禧一代”購(gòu)房問題是21世紀(jì)世界問題的常態(tài)之一。至于如何有效的緩解此問題對(duì)各國(guó)樓市房?jī)r(jià)的影響，希望以中美為首的國(guó)家結(jié)合本國(guó)基本國(guó)情，積極吸取他國(guó)處理此類問題時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，應(yīng)該可以共同商討出有效的解決方案，從而造福世界人民！
