關于地產(chǎn)新十年，一場意義深遠的頭腦風暴

伴隨每一次調(diào)控，中國房地產(chǎn)總會走到一個心理的十字路口。

今年國慶前，由于部分一二線城市房價的暴漲，前所未有的嚴厲調(diào)控接踵而至。22個重要城市相繼出臺了政策，部分熱點城市成交回落。而以英國脫歐、特朗普當選美國總統(tǒng)等一系突變的國際形勢，更給市場蒙上了一層濃重迷霧。

這個行業(yè)還會好嗎？

實際上，很少有人能夠給出一個標準答案。即便經(jīng)過過去十多年的發(fā)展、數(shù)十次的調(diào)控，從學者到企業(yè)家，從政策制定者到微觀決策者，在這個課題的一些關鍵的判斷上，都會出現(xiàn)諸多分歧。

究其原因，還是房地產(chǎn)行業(yè)承載著這個國家和社會的多種功能和屬性，用于居住還是用于投資？是經(jīng)濟引擎還是社會鎮(zhèn)流器？由開發(fā)導向還是金融導向？種種定義，均有盲人摸象之虞。

從國際成熟市場來看，房地產(chǎn)具備突出的金融屬性。而在快速城市化進程里的中國，房地產(chǎn)又被視作經(jīng)濟和社會的平衡器。由此，如果從資本意志和地產(chǎn)邏輯的雙重脈絡去觀照這一話題，可能更容易接近真相。

在這個寒意凜冽的冬天，在地產(chǎn)金融領域深耕多年、多次開行業(yè)之先的中國民生銀行再次聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會舉辦中國不動產(chǎn)金融年會·2016，聚集了對地產(chǎn)最有發(fā)言權的28位意見領袖，發(fā)起對中國房地產(chǎn)前景的探討和碰撞。

市場、行業(yè)加速集中

讓所有人形成共識的是，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一次巨大的變革。

近年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和房價、土地價格不斷上漲，以及由此引發(fā)金融杠桿風險和企業(yè)發(fā)展風險不斷加劇，整個行業(yè)經(jīng)歷高峰后正逐步回歸理性和常態(tài)，同時人們對經(jīng)濟尤其是實體經(jīng)濟增長乏力的憂慮不斷加重。

在這次民生銀行中國不動產(chǎn)金融年會·2016上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌認為，調(diào)控讓整個行業(yè)都受益。隨著土地越來越貴，房價越來越高，意味著風險也越來越大，對企業(yè)發(fā)展并不好?！八赃@一輪調(diào)控對購房者、開發(fā)企業(yè)、銀行都是好事?！?/p>

對于未來房地產(chǎn)形勢，旭輝集團董事長林中認為，從各種形勢來看，當前一二線城市房價已經(jīng)達到高點了，繼續(xù)上漲的可能性不存在，“明年10月份后，一手房交易量將回落，12月份會比較明顯。”

當前房地產(chǎn)市場，在區(qū)域上出現(xiàn)了極為明顯的分化。當三四線城市仍處在艱難去庫存的周期時，部分一二線城市卻出現(xiàn)了房價的暴漲。這一背景，正是這一輪定向調(diào)控落地的原因之一。

市場資源向一二線城市和區(qū)域中心城市集中，競爭更加充分和激烈。由此，行業(yè)格局出現(xiàn)了不斷向大企業(yè)傾斜，中小企業(yè)加速轉型或退出，大企業(yè)市場占有率越來越高的趨勢。

相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模正在靠近天花板，2015年行業(yè)規(guī)模是銷售額8.7萬億，到2016年10月份已經(jīng)達到9萬億；同時，2015年國內(nèi)前10名房企占比17%左右，到2016年10月份已經(jīng)增至20%，大企業(yè)在整個市場中所占份額逐步增加。

實際上，近兩年，兼并重組成為行業(yè)重要的標簽，行業(yè)、市場經(jīng)歷重新洗牌，區(qū)域集中度向一二線城市傾斜，行業(yè)集中度向大企業(yè)、大資本匯集。

從A股上市房企看，從2015年初到2016年11月中旬，已有27家房企發(fā)布重大資產(chǎn)重組，另外有93家進行增發(fā)的上市房企中，37家企業(yè)與收購資產(chǎn)有關。

這一輪變局中特點格外明顯：第一，金融、保險資本開始大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè)；第二，大企業(yè)加速擴張布局，中小企業(yè)退出；第三，部分房企加速轉型。

轉型與資本

面對行業(yè)的洗牌，房地產(chǎn)企業(yè)是否需要轉型，以及通過何種路徑轉型？資本在其中將起到什么作用？引發(fā)了諸多爭鳴。

實際上，作為一個古老的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)就是投資和蓋房子，這個邏輯從古至今一直沒有改變。但同時，城市化的推進，也給傳統(tǒng)的房地產(chǎn)提出了更高的要求。

國務院發(fā)展研究中心原副主任侯云春給出了一個普適性的建議：中國房地產(chǎn)依然處于穩(wěn)步發(fā)展階段，但存活下來的房企也要進行變革，從單純蓋房子的開發(fā)商向城市住宅綜合服務商轉變，建筑行業(yè)也要向節(jié)能智慧型低碳建筑和消費模式轉變?！澳隳軌蚣娌e人是你有本事，你能夠被別人兼并，說明你有價值，如果既不能被別人看上，也不能兼并別人，說明你的日子就完了?！?/p>

中城聯(lián)盟第十屆輪值主席、朗詩綠色地產(chǎn)董事長田明認為，企業(yè)是否轉型需要從實際情況來判斷，第一，市場外部環(huán)境發(fā)生什么變化，企業(yè)內(nèi)部有什么資源稟賦，只有把外部形勢和內(nèi)部資源考慮充分了，制定一個戰(zhàn)略，才會有勝算。第二，行業(yè)逐步向下，企業(yè)需要轉型，但要堅持自己的特長。

雅居樂集團董事局主席陳卓林的意見則是，無論房地產(chǎn)企業(yè)，還是其他行業(yè)，想要做成百年品牌，必須保持穩(wěn)健，同時也強調(diào)房企應該追求多元化發(fā)展。

不過，大家更能形成共識的是，未來房地產(chǎn)行業(yè)另一個趨勢是與金融資本融合不斷加深，一方面，對于金融資本而言，在實體經(jīng)濟形勢并不理想的狀態(tài)下，房地產(chǎn)無疑是實現(xiàn)資產(chǎn)配置的一個較為理想的途徑；另一方面，對于房地產(chǎn)來說，擁有金融資本的支撐，不僅為進一步發(fā)展插上了翅膀，也為風險控制提供了有力保障。

比如孫宏斌告誡他的同行們，首先，未來投資很重要，由于房地產(chǎn)杠桿較高、周期較長，一旦投資錯了、地買錯了，蓋什么樣的房子都會賠錢；其次，在風險來臨時，保證能夠融到跨周期的資金和足夠的現(xiàn)金流。

林中認為，成長中的房企核心戰(zhàn)略是做強做大，如果企業(yè)還有成長空間，就不要輕言多元化，集中和專注才是關鍵。而通過與金融的融合，是一種重要的途徑和趨勢。

中國恒大集團總裁夏海鈞表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)與金融資本融合會是一種趨勢，房地產(chǎn)可以幫助金融行業(yè)處理一些不動產(chǎn)類不良資產(chǎn)，金融可以在現(xiàn)金流、風險控制方面為地產(chǎn)提供有力的支持。

金融地產(chǎn)想象

世聯(lián)行董事長陳勁松認為2016年中國房地產(chǎn)銷售額可能超過10萬億。在某種程度上，中國找不到其他更大的市場。

然而，在經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展后，以開發(fā)為導向的房地產(chǎn)已經(jīng)進入白銀時代的周期。

值得關注的是，對標美國的市場，會發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)金融仍然有著巨大的增長空間。在美國，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)模巨大，其中包括MBS、REITs等等金融產(chǎn)品?！拔艺J為開發(fā)直接銷售的規(guī)模增長動力后期會減緩，更多的可能會是金融性的結構產(chǎn)品?！钡禺a(chǎn)大佬馮侖說，美國上市交易REITs的市值就超過了1萬億美元。

不少地產(chǎn)領袖認為，房企到了一定規(guī)模程度以后，會面臨增長的瓶頸。如果需要找到同樣大甚至更大的增長點，又不會讓房企覺得更陌生，那將是什么？林中的答案是金融。他認為房企天然地與金融關系緊密。

實際上，過去一年來大量房企都在參與投資金融機構如保險公司、銀行，并利用險資進行大的并購，引發(fā)了在中國企業(yè)史無前例的波瀾。

但是房企投資金融的問題在于，前期的投入可能是巨大的，如果沒有自身龐大的規(guī)模，難度更大?！疤貏e是像人壽保險，可能前面要虧5年、10年才可以養(yǎng)大，要從主業(yè)中的利潤拿一部分來反哺金融。”

在與會嘉賓看來，金融機構手中的住宅、寫字樓、購物中心等存量資產(chǎn)，如果金融機構與好的開發(fā)商和運營商一起，將低效資產(chǎn)進一步提升，改變定位，能夠創(chuàng)造出更大的價值，也意味著地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)更多的機會。