10天內(nèi)，北京市第九次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，“幾乎斷絕了所有炒房的可能”。

從北京樓市政策出臺(tái)的模式來(lái)看，符合此前新華社報(bào)道的各地正在探索建立和實(shí)施的調(diào)控“冒頭就打”機(jī)制，所有措施均是因應(yīng)形勢(shì)變化升級(jí)調(diào)控措施機(jī)制的表現(xiàn)。

不僅如此，監(jiān)管部門(mén)正在將核心一二線城市的外溢市場(chǎng)納入調(diào)控范圍。3月17日，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政后，環(huán)北京地區(qū)的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進(jìn)。核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來(lái)政策也不再給外溢需求留空間。

超預(yù)期調(diào)控

3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》明確，在建在售“商辦(商業(yè)和辦公)”項(xiàng)目不得賣(mài)給個(gè)人;商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款，并對(duì)商辦項(xiàng)目的規(guī)劃和商住項(xiàng)目再次銷(xiāo)售等作出嚴(yán)格界定。

“商住房”其實(shí)是開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造出來(lái)的一個(gè)名詞，是指一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的項(xiàng)目，被開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不限購(gòu)的商改住名義賣(mài)給購(gòu)房者。其實(shí)，商住房的房本還是標(biāo)明“商業(yè)、辦公”，開(kāi)發(fā)商這種行為從政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，北京“商改住”限購(gòu)政策并非單一的孤立政策，而是北京眾多樓市升級(jí)政策中的一環(huán)，是對(duì)一部分樓市需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)“商改住”或類(lèi)住宅的“補(bǔ)丁”，是為了“控房?jī)r(jià)，防泡沫”。

澎湃新聞(www.thepaper.cn)注意到，從3月17日北京發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》要求，成為最嚴(yán)限購(gòu)政策之后，這已經(jīng)是北京在短短十天時(shí)間內(nèi)連續(xù)出臺(tái)的第九項(xiàng)樓市調(diào)控措施。

在這些政策中，無(wú)論是對(duì)二套房貸的認(rèn)定，首付的成數(shù)，對(duì)假離婚的嚴(yán)控，對(duì)貸款發(fā)放的限制以及此次全國(guó)先例的個(gè)人禁買(mǎi)商住樓，北京每一項(xiàng)政策嚴(yán)厲程度都是全國(guó)罕見(jiàn)。

對(duì)此，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)將北京此輪北京對(duì)樓市調(diào)控組合拳形容為“史上最嚴(yán)”，而中國(guó)證券報(bào)則評(píng)論稱，這輪調(diào)控的密度、力度都超出預(yù)期。史上最嚴(yán)的限購(gòu)限貸之下，北京樓市的購(gòu)房需求將被進(jìn)一步遏制。

“冒頭就打”

3月18日，北京樓市調(diào)控新政出臺(tái)第二天，新華社援引專(zhuān)家的話表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境總體穩(wěn)定，表現(xiàn)在資金管理日趨嚴(yán)格，信貸政策趨于穩(wěn)健，高價(jià)地現(xiàn)象明顯減少，市場(chǎng)預(yù)期比較理性。但局部出現(xiàn)了一些新的情況、新的苗頭。比如有的城市實(shí)行學(xué)區(qū)制，購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)教育資源所在學(xué)區(qū)附近的二手房，落戶后孩子就能上好學(xué)校，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲。這已不是正常的住房市場(chǎng)供求關(guān)系所能解釋的了。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，各地積極探索建立和實(shí)施調(diào)控的“冒頭就打”機(jī)制。在相關(guān)部門(mén)對(duì)各地住房、土地和金融市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的基礎(chǔ)上，針對(duì)出現(xiàn)苗頭的程度，分別作出風(fēng)險(xiǎn)提示或啟動(dòng)調(diào)控加碼措施。

而北京的如此大規(guī)模的措施正是嚴(yán)格執(zhí)行了這一精神。

商住房方面，來(lái)自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年前兩個(gè)月，北京商住房成交量相對(duì)于2016年全年上漲53%。經(jīng)濟(jì)參考報(bào)援引機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京商辦類(lèi)用房?jī)r(jià)格每平方米為2.64萬(wàn)元，到了今年年初前兩個(gè)月，商住房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米4.54萬(wàn)元。

3月17日，樓市政策收緊之后的第二日，北京市商住房單日成交量創(chuàng)歷史新高。這直接引發(fā)了對(duì)于商住這類(lèi)原本不符合規(guī)范樓盤(pán)的政策性打擊，而且直接切斷個(gè)人購(gòu)買(mǎi)新房的途徑，從源頭上使開(kāi)發(fā)商失去了開(kāi)發(fā)此類(lèi)樓盤(pán)的動(dòng)力。

此外，針對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格過(guò)高，炒作嚴(yán)重的現(xiàn)象，北京市相關(guān)部門(mén)更是連發(fā)數(shù)條措施，遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象。

據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，3月25日深夜北京市教育委員會(huì)發(fā)布消息，2017年起，除京津冀協(xié)同發(fā)展項(xiàng)目外，本市所有中小學(xué)校未經(jīng)市教委同意不得到外地辦學(xué)，各中小學(xué)不得與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)。

3月23日晚，北京市規(guī)劃國(guó)土委等部門(mén)聯(lián)合對(duì)外發(fā)布，不具備居住條件的過(guò)道、車(chē)庫(kù)、廊道等異形房，將執(zhí)行“三不政策”：在不動(dòng)產(chǎn)登記中一律不能單獨(dú)辦理過(guò)戶等轉(zhuǎn)移登記;在公安機(jī)關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶;在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。

此前，北京市一個(gè)11平方米的平房過(guò)道被拿到房屋中介網(wǎng)站上公開(kāi)叫賣(mài)，并且喊出了150萬(wàn)元的高價(jià)，“過(guò)道學(xué)區(qū)房”引發(fā)關(guān)注，“三不政策”執(zhí)行后，該類(lèi)異形房將被徹底“封死”。

澎湃新聞注意到，北京還對(duì)非京籍購(gòu)房漏洞和假離婚購(gòu)房等行為及時(shí)更新政策。3月24日，央行營(yíng)管部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》明確，離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。

北京市政府解釋?zhuān)雠_(tái)這一措施的原因是：“據(jù)有關(guān)方面反映，近期，購(gòu)房家庭通過(guò)離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調(diào)控政策效果”。

購(gòu)房環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限定之外，北京市再次采取行動(dòng)杜絕對(duì)中介參與炒房、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。3月22日，北京市發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)格行為的提醒書(shū)》要求，商品房經(jīng)營(yíng)者要在住房建設(shè)主管部門(mén)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

而針對(duì)中介炒房擾亂市場(chǎng)，3月23日上午，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委約談北京十大中介機(jī)構(gòu)，明確禁止中介機(jī)構(gòu)參與炒房，隨后北京展開(kāi)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)執(zhí)法行動(dòng)。

市場(chǎng)需求被壓制

據(jù)澎湃新聞了解，在商辦新政出臺(tái)后，3月26日，北京中介鏈家已將其App“鏈家”上的商辦項(xiàng)目下線。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次政策出臺(tái)后，一手商住盤(pán)明確不能出售給個(gè)人，二手樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)條件比住宅更嚴(yán)格。這樣的嚴(yán)格約束將導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房者基本放棄購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)公寓。這種情況下，市場(chǎng)成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，而價(jià)格很可能在未來(lái)如果持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行有30%以上的跌幅。

事實(shí)上，組合拳政策已經(jīng)對(duì)北京市場(chǎng)供求情況明顯影響，一名開(kāi)發(fā)商向記者表示，這輪政策后，“幾乎斷絕了所有炒房的可能”。

在北京對(duì)中介的調(diào)查行動(dòng)中，從某大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反饋的三方協(xié)議簽訂情況看，新政發(fā)布后的一周日均簽訂322單，較新政前一周日均簽訂單數(shù)減少六成。

新華社援在融360房貸分析師湯傳堯分析稱，本輪調(diào)控的目標(biāo)可以歸納為三句話：剛需買(mǎi)得起，換房需謹(jǐn)慎，炒房不劃算。他表示，從“認(rèn)房又認(rèn)貸”，到購(gòu)房資格審查要求個(gè)稅連續(xù)繳納60個(gè)月，再到離婚一年內(nèi)買(mǎi)房算二套，這些措施都是圍繞貫徹“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位來(lái)制定的。本輪調(diào)控后，北京等一線城市及其周邊的小城市供需狀況將會(huì)有所改善，樓市將有望趨于平穩(wěn)。

在市場(chǎng)供應(yīng)方面，中國(guó)證券報(bào)援引亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，3月下旬以及4月份北京住宅市場(chǎng)將進(jìn)入供應(yīng)調(diào)整期。新政中對(duì)于二套房的重新認(rèn)定使得開(kāi)發(fā)商不得不重新篩選有效客源。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有17個(gè)項(xiàng)目入市。從近兩個(gè)月的項(xiàng)目取證速度來(lái)看，接下來(lái)一段時(shí)間的發(fā)證速度仍會(huì)較為緩慢，因此將影響短期內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)。

“樓市不再給外溢需求留空”

政策環(huán)環(huán)相扣，外溢需求的留存空間也在被限制。

北京等大都市住宅限購(gòu)之后，商住房、環(huán)都市圈樓市紛紛走熱，隨后，商住房被限、環(huán)都市圈樓市限制開(kāi)啟。

3月17日，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政，此后環(huán)北京地區(qū)的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進(jìn);此后，環(huán)天津都市圈的河北省滄州市宣布限購(gòu)升級(jí)。

3月23日，位于天津都市圈的河北滄州發(fā)布《滄州市人民政府關(guān)于強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，限制非戶籍家庭在主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)二套住房;本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的，不得購(gòu)買(mǎi)普通住房。

此前環(huán)江蘇省南京都市圈的樓市調(diào)控已經(jīng)升級(jí)。3月12日，位于環(huán)南京都市圈的安徽省滁州市出臺(tái)樓市新規(guī)，提高居民購(gòu)買(mǎi)二套、三套住房首付比例至40%和60%。

3月22日，同樣位于南京都市圈的江蘇省鎮(zhèn)江市下轄句容市宣布加強(qiáng)樓市樓市調(diào)控，非戶籍家庭在句容市區(qū)(含開(kāi)發(fā)區(qū))、寶華鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品住房的限購(gòu)1套;購(gòu)房家庭公積金貸款的，首付比例由20%上調(diào)為30%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，大都市圈的調(diào)控政策面環(huán)環(huán)相扣，核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來(lái)政策也不再給外溢需求留空間。

張宏偉表示，環(huán)北京、環(huán)上海等地調(diào)控措施是為防止類(lèi)似北京等特大城市繼續(xù)沿著地理的邊界“大餅”式擴(kuò)張，防止今后人口過(guò)多的集聚在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”。