3月以來，全國樓市刮起新一輪調(diào)控“風(fēng)暴”。近日，記者走訪京津冀、長三角、珠三角以及中部多地樓市發(fā)現(xiàn)，各地政府正切實(shí)履行樓市調(diào)控主體責(zé)任，千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)“房價環(huán)比不增長”，開發(fā)商也開始“割肉讓利”，新房降價空間打開，而與之對應(yīng)的則是，購房者的觀望情緒日益濃厚。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有60多地加碼樓市調(diào)控。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，在新政作用下，2017年第一季度全國新盤銷售率低于去年同期。
地方政府：
限高價、控預(yù)售證、降成交
記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前地方住建部門普遍采用限制高價樓盤入市、控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏等“限價”手段以縮減成交量，并保證新房價格“環(huán)比不增長”。
以深圳為例，該市新盤平均去化率為45%，效果明顯較差。房價方面，在地方政府的嚴(yán)格調(diào)控下，2017年一季度后住宅價格趨穩(wěn)。從中國指數(shù)研究院監(jiān)測的13個重點(diǎn)城市新開盤定價來看，2017年開年后，近半的項(xiàng)目價格較上次開盤持平或下跌，29.5%的項(xiàng)目價格與上次開盤持平，18.8%的項(xiàng)目較上次開盤下跌。而在漲價盤中，新房價格僅平均上漲0.6%。
記者近期走訪多個城市發(fā)現(xiàn)，新房價格結(jié)構(gòu)性分化明顯。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，高價項(xiàng)目較周邊同類樓盤的價格平均漲幅約為8%，而低價項(xiàng)目價格較周邊同類樓盤價格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項(xiàng)目“余之城”在3月14日加推，價格較上次開盤均價下跌超過1成。
在上海，自去年10月8日起，新建商品住房銷售方案備案實(shí)行市、區(qū)兩級審核，對上市房源定價不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。高端住宅項(xiàng)目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價超過8萬元/平方米的樓盤均因報(bào)價過高拿不到預(yù)售證。“預(yù)售證越來越難拿了。為了拿到預(yù)售證，不少改善型住宅項(xiàng)目的審批價格相較預(yù)期的報(bào)價打了8折?！币晃婚_發(fā)商告訴記者。
在廣州，“天河星作”樓盤銷售員告訴記者，目前項(xiàng)目二期400套正向政府申報(bào)預(yù)售證，均價在3.9萬元/平方米左右。“政府對價格控制得比較嚴(yán)，申請預(yù)售證也要排隊(duì)。就算申領(lǐng)預(yù)售證，網(wǎng)簽也得排隊(duì)?！?/p>
開發(fā)商：
緩?fù)票P、適當(dāng)“割肉”跑量
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于預(yù)售證審批不下來而延期推盤的項(xiàng)目不在少數(shù)。“原打算去年底開盤的項(xiàng)目，因?yàn)閷徟匿N售價格跟我們的預(yù)期差距較大，所以到現(xiàn)在還沒推?！币晃婚_發(fā)商表示。
在被問及會否因調(diào)控從緊而減緩?fù)票P節(jié)奏時，旭輝控股總裁林峰坦言：“要看政府控價的幅度了，幅度差異不大的就如期推；如果幅度差異太大，就多跑跑腿、不斷地跟政府‘磨嘴皮子’。畢竟，對于大型開發(fā)商來說，要保證銷售規(guī)模，既不能停止拿地，也不能停止售樓?！?/p>
記者注意到，目前已取得預(yù)售證且順利開盤的項(xiàng)目基本是在售價方面選擇“退讓”的。如上海某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱：“這個項(xiàng)目本來銷售單價準(zhǔn)備定在每平方米8萬元左右的，現(xiàn)在批下來的價格是6萬元。政府調(diào)控從緊，開發(fā)商也要適當(dāng)‘割肉’啊?！?/p>
此外，開發(fā)商還采取先推低價剛需盤“走量”的策略，以快速回籠資金。中國指數(shù)研究院調(diào)查顯示，從重點(diǎn)城市推盤項(xiàng)目的產(chǎn)品定位情況來看，2017年第一季度開盤項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主。62.6%的樓盤主推針對首次置業(yè)或首次改善的剛需類產(chǎn)品戶型，29.2%的項(xiàng)目主要面向中高端改善型需求。
據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，3月廣州熱銷樓盤TOP10榜單上，來自黃埔的剛需樓盤——實(shí)地常春藤和碧桂園“豪進(jìn)左岸”分列一、二位。實(shí)地常春藤銷售超過800套，而“豪進(jìn)左岸”更是開盤當(dāng)天即宣售罄。
購房者：
觀望情緒愈加濃厚，成交大幅下滑
樓市的規(guī)律是“買漲不買跌。”雖然新樓盤的價格已經(jīng)開始松動，但購房者的觀望情緒卻日漸濃厚。進(jìn)入3月份后，多個城市調(diào)控密集加碼升級，購房者觀望情緒有所增加，出手更為謹(jǐn)慎。
據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%，為5年來同期最低。
一位正在上海看婚房的剛需購房者表示，由于支付能力受限，因此價格是買房時首要考慮的因素。“目前感覺樓市不太穩(wěn)定，我想觀望一段時間再說?！?/p>
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，隨著加入調(diào)控隊(duì)列的城市越來越多，調(diào)控之風(fēng)愈加猛烈。市場預(yù)期調(diào)控仍將繼續(xù)從緊，疊加購房者原本就已非常濃厚的觀望情緒，后續(xù)新房和二手房市場的量價走勢將更加承壓。
受訪開發(fā)商對今年樓市的預(yù)判有較高一致性：謹(jǐn)慎樂觀。在調(diào)控的大背景下，市場成交縮量是大概率事件。不過，記者也注意到，近期多家標(biāo)桿房企提高了業(yè)績目標(biāo)：恒大、萬科和碧桂園均提出未來3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)1萬億元銷售目標(biāo)，融創(chuàng)中國亦將2017年的銷售目標(biāo)確定為2100億元，較2016年增長35.21%，去年銷售650億元的新城控股也表示將沖擊千億大關(guān)。
“現(xiàn)在市場進(jìn)入了博弈期。房企推盤上仍偏保守。未來是否會出于業(yè)績和資金壓力，降價跑量，還有待進(jìn)一步觀察。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
