就在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸趨嚴(yán)，多個(gè)城市銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)普遍收緊并導(dǎo)致利率出現(xiàn)上行的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的需求端對(duì)上游的影響也開始顯現(xiàn)——在房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)下滑的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速年內(nèi)首次出現(xiàn)回落。

6月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況相關(guān)數(shù)據(jù)，顯示在2017年1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1~4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售和投資均已先后見頂回落。房地產(chǎn)銷售在2016年四季度已經(jīng)見頂，考慮到銷售傳導(dǎo)至投資大約有兩個(gè)季度的時(shí)滯，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資很大概率會(huì)在2017年二季度見頂回落。

對(duì)于今年接下來的房地產(chǎn)投資走勢(shì)，中國銀行國際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年下半年，房地產(chǎn)的調(diào)控政策效應(yīng)將真正顯現(xiàn)，關(guān)鍵原因在于資金面。近期銀行體系的流動(dòng)性整體偏緊，將從貸款端影響到房地產(chǎn)的銷售進(jìn)一步放緩，影響房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落。

開發(fā)投資與銷售增速“雙降”

數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1~4月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

華泰證券首席宏觀研究員李超認(rèn)為，從結(jié)構(gòu)看，30個(gè)大中城市當(dāng)月銷售面積同比下降39.9%，而非30城銷售面積增加23.2%，顯示樓市分化依然存在。總體而言，未來銷售增速將有所放緩，但在貨幣化棚改的支撐下不會(huì)太弱。

在房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的持續(xù)回落之下，此前創(chuàng)下兩年內(nèi)新高的1~4月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，終于出現(xiàn)了回落。

數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1~4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.6%。

單看5月，李超表示，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增加7.4%，低于前值2.3個(gè)百分點(diǎn)?！半m然本月地產(chǎn)投資絕對(duì)值依然較高，增速降幅也不大，但須注意這是年內(nèi)首次降速。”

李超表示，5月新開工（+5.2%）、施工（+1.8%）、竣工（-12.4%）和土地購置面積（-1.4%）的增速均低于前值，顯示地產(chǎn)投資行為整體放緩。

對(duì)于5月房地產(chǎn)投資增速下滑的原因，申萬宏源分析師李慧勇認(rèn)為，這是房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管的滯后影響開始顯現(xiàn)。

在李超看來，前期銷售火爆的背景下，地產(chǎn)投資需求仍在，5月投資減速或主要由于地產(chǎn)商對(duì)利率上行比較敏感所致。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過去幾個(gè)月部分房企積極做了各類土地儲(chǔ)備，拿地節(jié)奏等相對(duì)較快，投資節(jié)奏也相對(duì)較快，所以那段時(shí)候投資數(shù)據(jù)較好，到了5月份適當(dāng)放緩也是正常的。

預(yù)計(jì)投資增速將緩慢下行

對(duì)于今年接下來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速表現(xiàn)，李佩珈對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能真正到了開始調(diào)整的時(shí)候。

“今年前4個(gè)月房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)預(yù)期調(diào)整的情況?！崩钆彗旖忉屨f，從前4月來看，除了銷售指標(biāo)略顯回落以外，其他指標(biāo)還是一個(gè)偏熱的狀態(tài)。包括房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比漲幅雖然降了一點(diǎn)，但是降得并不是特別明顯。一些城市仍然出現(xiàn)輪漲的情況，顯示市場(chǎng)情況仍然火爆。

“但是在今年下半年，調(diào)控政策將真正開始顯效。”李佩珈認(rèn)為，關(guān)鍵原因就在于資金面。

李佩珈指出，近期銀行體系的流動(dòng)性整體偏緊，由此在房地產(chǎn)貸款方面，無論是開發(fā)貸還是個(gè)貸都會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的放緩趨勢(shì)?！半m然說前4月房地產(chǎn)貸款在新增貸款中的占比是下降的，但如果看絕對(duì)額的話，其實(shí)下降得并不明顯，每個(gè)月還是4000億到5000億元的規(guī)模?！?/p>

在李佩珈看來，受資金層面偏緊的影響，今年下半年包括個(gè)人住房貸款等方面難度可能會(huì)增加一些，這可能是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響最為關(guān)鍵的一個(gè)變量。

實(shí)際上，1~5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速放緩也已經(jīng)引發(fā)關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速比1~4月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

在到位資金中，任澤平指出，房企到位資金同比增9.9%，下滑1.5個(gè)點(diǎn)，其中信貸和自籌資金提高0.3和1.3個(gè)點(diǎn)，定金及預(yù)收款增速仍在20.3%的高位，但個(gè)人按揭貸款增速較上月下滑了5.9個(gè)點(diǎn)?？紤]到融資成本上升、限購限貸，開發(fā)商資金鏈后續(xù)可能會(huì)逐漸趨于緊張。

李佩珈認(rèn)為，受資金面偏緊的影響，房地產(chǎn)銷售和價(jià)格可能進(jìn)一步出現(xiàn)調(diào)整。其中，銷售此前已經(jīng)在持續(xù)調(diào)整狀態(tài)，如果未來住房貸款增速穩(wěn)中有降的話，勢(shì)必引發(fā)銷售進(jìn)一步回落，尤其在資金面趨于嚴(yán)格的地區(qū)，房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比增速回落的情況，未來進(jìn)一步還可能會(huì)出現(xiàn)漲幅回落至0，實(shí)現(xiàn)房價(jià)不漲的情況。

李佩珈表示，綜合資金來源趨緊等多種因素來看，房地產(chǎn)銷售存在進(jìn)一步回落的可能，同時(shí)在房地產(chǎn)投資信心以及情緒降溫的情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速還將繼續(xù)回落，但幅度不會(huì)特別大。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速將維持在3%到5%左右的水平，和去年相比仍然是正增長。

李超對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)迎來一定程度的下行，而前三季度總體是一個(gè)緩慢回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速絕對(duì)值有望達(dá)到6%左右的水平。(記者 周程程 每經(jīng)編輯 陳 旭)