從《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》公開征求意見(jiàn)，到12個(gè)城市被列為首批開展住房租賃的試點(diǎn)，“購(gòu)租并舉”的樓市調(diào)控思路正愈發(fā)明朗。毫無(wú)疑問(wèn)，住房租賃市場(chǎng)正迎來(lái)一場(chǎng)不小的變革。

隨著“大招”頻出，當(dāng)前的住房租賃市場(chǎng)悄然出現(xiàn)不少新趨勢(shì)和新變化：借助信用體系，免押金租房有望變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；靠譜房源有望更多、租金支付方式有望更多樣；同時(shí)，承租人也有望享有更多與房屋所有人同等的權(quán)益。

租金會(huì)不會(huì)降？

——“新品種”房源將入市 或抑制租金上漲

租房市場(chǎng)有望迎來(lái)更多靠譜房源。今年7月份，住建部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(下稱“通知”)，提出要培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。

從地方層面看，上海市7月份推出了兩宗地塊，土地用途均為租賃住房，即所建物業(yè)只能用于出租，不得出售。

北京也動(dòng)作頻頻，今年推出了19個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目，明確企業(yè)自持商品房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售；此外，還擬推出共有產(chǎn)權(quán)房(政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房)，此類住房不僅可以出售，也可以出租。

作為住房租賃試點(diǎn)城市之一，鄭州近日發(fā)文提出，將新組建或在現(xiàn)有國(guó)有投融資平臺(tái)的基礎(chǔ)上組建國(guó)有或混合所有制住房租賃平臺(tái)，切實(shí)推進(jìn)建立購(gòu)租并舉的住房制度。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，可以預(yù)期，隨著更多更靠譜的租賃房源入市，將對(duì)房租的過(guò)快上漲將起到一定抑制作用。

免押金租房可能嗎？

——房東、租戶可互評(píng) 信用好或能免押金

九部門在上述通知中還提出，要搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)。

8月9日，杭州打響“頭炮”，宣布將與阿里巴巴、螞蟻金服聯(lián)手打造全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)，最快于9月底前上線。

據(jù)悉，該平臺(tái)有兩個(gè)體系：首先是評(píng)價(jià)體系，租賃主體可在租前、租中、租后，進(jìn)行多維度、多階段互評(píng)，包括買賣雙方對(duì)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的評(píng)價(jià)、租客對(duì)房屋狀況和房東的評(píng)價(jià)、房東對(duì)租客收房以及繳費(fèi)行為的評(píng)價(jià)等；其次是信用體系，信用好的房東會(huì)獲得更多租客青睞，信用好的租客不僅能免押金租房，還有可能按月繳納房租。

“具體的應(yīng)用場(chǎng)景和體驗(yàn)流程，還有待杭州主管部門出臺(tái)細(xì)則和規(guī)范?！蔽浵伣鸱ぷ魅藛T對(duì)中新網(wǎng)記者表示，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已經(jīng)引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用戶可享受押金減免、月付房租、免傭租房等權(quán)益。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)記者表示，在網(wǎng)上信用查詢體系建立后，月租模式就能推進(jìn)，甚至可以免押金。同時(shí)，承租人將能更靈活地選擇租金支付方式。

租金支付有啥花樣？

——租期更穩(wěn)定 按月支付租金或普及

目前租賃市場(chǎng)的租金支付方式多為押一付三、押一付六、押一付十二等，一般由房東與租戶協(xié)商確定。

“對(duì)租戶來(lái)說(shuō)，按月支付的壓力最小，但對(duì)房東來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)性更大、便捷性更差，如果沒(méi)有第三方信用擔(dān)保，房東總是更傾向于按季甚至半年的方式收取租金?！睆埐ū硎?。

相比不定期上漲的租金，更讓租戶困擾的是一言不合就停租的“不穩(wěn)定租期”。北漂一族崔玉(化名)表示，房東停租的原因有很多，兒女結(jié)婚用房、著急換房等都是無(wú)法拒絕的理由，“租戶臨時(shí)找房特別被動(dòng)，有的拖家?guī)Э诨蛘吆献獾?，一時(shí)半會(huì)兒真難以找不到合適的房子?！?/p>

針對(duì)租房市場(chǎng)的這一“痛點(diǎn)”，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》提出，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。該意見(jiàn)稿還鼓勵(lì)按月支付租金。

承租人享哪些新福利？

——強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)” 租房或可落戶

在購(gòu)租并舉大背景下，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”既是目的也是手段。7月中旬，廣州就承租人子女就近入學(xué)提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。隨后，無(wú)錫在戶籍相關(guān)規(guī)定中增設(shè)了租賃住宅落戶政策，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。

“租房可入學(xué)、可落戶都屬于收益權(quán)，在解決承租人落戶后，教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等也應(yīng)同步解決?！睆埐ㄕf(shuō)。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)記者表示，承租人的收益權(quán)，不僅是落戶、入學(xué)，就近辦理簽證、買車上牌照等都可以算作租房的收益，都是有可能兌現(xiàn)給承租人的收益權(quán)。但這些權(quán)利并不是自動(dòng)附加，有的要排隊(duì)，有的要積分，要看各地政府的具體政策。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，類似政策可在長(zhǎng)租公寓和自持型公寓房源內(nèi)展開，而個(gè)人房源相對(duì)要謹(jǐn)慎，因?yàn)椤白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”的推行尚有一定阻力，有可能會(huì)引發(fā)房東無(wú)序漲價(jià)。(種卿)