分析指出，商品房去化周期僅5.1個(gè)月，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)

14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年1至8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況顯示，房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存進(jìn)度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，樓市庫(kù)存創(chuàng)下2015年1月以來(lái)的新低。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市“去庫(kù)存”第一階段基本完成，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)，大部分城市進(jìn)入良性周期。

數(shù)據(jù)顯示，1至8月，商品房銷售面積98539萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，增速比1至7月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額78096億元，增長(zhǎng)17.2%，增速回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9.85億平方米是同期歷史最高紀(jì)錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環(huán)比上漲4.3%，全年將刷新歷史紀(jì)錄。銷售額方面，7.8萬(wàn)億元也刷新了歷史同期紀(jì)錄。

在此影響下，樓市庫(kù)存降至近年來(lái)最低。數(shù)據(jù)顯示，8月末，商品房待售面積62352萬(wàn)平方米，比7月末減少1144萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少987萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少43萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少87萬(wàn)平方米。今年2月末仍處于超過(guò)7億平方米的樓市庫(kù)存，已降至2015年來(lái)新低，僅略高于2014年末商品房62169萬(wàn)平方米的待售面積。

張大偉說(shuō)，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計(jì)算，當(dāng)前全國(guó)樓市的庫(kù)存消化周期為5.1個(gè)月，庫(kù)存壓力大減。

山西統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，山西已完成年初樓市去化周期控制在10個(gè)月內(nèi)的目標(biāo)。上半年，全省商品住宅銷售面積769.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數(shù)，全省商品房待售面積消化周期為8.9個(gè)月，同比2016年末減少1.4個(gè)月。樓市庫(kù)存降至合理位置。

荊州方面，截至今年6月底，荊州商品住房庫(kù)存面積321.79萬(wàn)平方米，同比減少152.01萬(wàn)平方米，下降32.08%。其中中心城區(qū)商品住宅庫(kù)存面積162.28萬(wàn)平方米，同比減少55.94萬(wàn)平方米，下降25.63%。

張大偉認(rèn)為，本輪樓市發(fā)展經(jīng)過(guò)3年，基本完成了去庫(kù)存任務(wù)?！皬?015年初的一線城市拉動(dòng)，到2016年的二線城市拉動(dòng)，進(jìn)入2017年，市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)分化，一線熱點(diǎn)城市在調(diào)控的影響下，出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，三四線成為去庫(kù)存主力。全國(guó)除了東北、西北等少數(shù)城市，大部分城市庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入良性周期?！?/p>

但需注意的是，庫(kù)存的下降不意味著價(jià)格有較大的上漲空間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米。其中，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。

從具體來(lái)看，最新發(fā)布的《江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒2017》顯示，2016年，江蘇人均住房面積是46.3平方米，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中，僅南京一地人均面積低于40平方米，為36.7平方米。遼寧省方面，雖然人均面積為27.96平方米，但城鄉(xiāng)居民住房自有率已高達(dá)91.89%。

目前的庫(kù)存量保持了相對(duì)的健康，也促使8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等典型數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資69494億元，同比名義增長(zhǎng)7.9%，增速與1至7月持平。開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積721781萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.1%；房屋新開(kāi)工面積114996萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.6%；房屋竣工面積52296萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.4%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華表示，從目前來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速比較平穩(wěn)。從供給方來(lái)看，近期一些部門(mén)出臺(tái)的政策，包括租賃住房試點(diǎn)等，將會(huì)擴(kuò)大商品房的供應(yīng)，并分流一部分需求。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。

“未來(lái)以住宅開(kāi)發(fā)銷售為主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入存量市場(chǎng)?！眱|翰股份董事長(zhǎng)陳嘯天日前在億翰智庫(kù)主辦的“2017中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會(huì)”上表示，房地產(chǎn)需求進(jìn)入穩(wěn)定期，未來(lái)將有越來(lái)越多的房企響應(yīng)國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的號(hào)召，轉(zhuǎn)向可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，如自持物業(yè)做租賃、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、打造特色小鎮(zhèn)等，從“賣房者”轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營(yíng)者”。