房地產(chǎn)調(diào)控組合拳之下，一線城市商品房價(jià)格終于被“摁”住。但最近不少一線城市的租房客發(fā)現(xiàn)，房租開始抬頭了，熱門區(qū)域的房租漲幅更大。
不少生活在北京等一線城市的朋友向中證君反映，房租漲的有點(diǎn)快，很多單間都是500元、1000元的往上漲，實(shí)在難以承受。而事實(shí)上，不僅是房租在上漲，可供挑選的房源也在減少。
低價(jià)房難覓
中證君在鏈家APP上發(fā)現(xiàn)，宣武門附近某小區(qū)不到50平米一居室的月租金已經(jīng)高達(dá)8000元/月。
中證君了解到，該小區(qū)房源基本是80年代左右的電梯房。年初時(shí)，類似戶型的一居室出租價(jià)格在6000元/月左右。北京租房中介費(fèi)大約為一個(gè)月租金，主要由租客承擔(dān)?？紤]到北京市最新的平均工資為8467元/月，8000元/每月的租金足以將絕大多數(shù)中等收入者排除在外。
郊區(qū)也并不樂觀。南五環(huán)外的高米店附近，稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上。東五環(huán)的管莊附近，稍新的單間月租在2000元以上，獨(dú)立衛(wèi)浴的要接近3000元。
諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年4月，北京租房均價(jià)大體在70元/月/平方米-80元/月/平方米之間波動(dòng)，5月、6月的房租均價(jià)分別為80.5元/月/平方米、86.4元/月/平方米，7月更是一舉站上90元/月/平方米，達(dá)到了90.12元/平方米，環(huán)比上漲4.3%，同比上漲25.8%。
數(shù)據(jù)來源：諸葛找房
分區(qū)域來看，7月東西城均價(jià)均已接近150元/月/平方米。除城六區(qū)外，大興區(qū)和昌平區(qū)近郊區(qū)域均價(jià)也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均價(jià)同比上漲接近40%。
數(shù)據(jù)來源：諸葛找房
多位地產(chǎn)中介對(duì)中證君表示，目前的租賃市場并非全面失衡，租金在1萬元/月的高端房源仍然供應(yīng)較為充足甚至部分區(qū)域過剩，但月租金3000-5000元左右的適合年輕人的單間和整租房較為短缺。
來自全聯(lián)房地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，即使在目前較為高端的租房產(chǎn)品——長租公寓的租金結(jié)構(gòu)中，3000元/月-5000元/月的長租公寓房源占據(jù)了整個(gè)市場超過7成的份額，其中二線城市集中在3000元/月以下，一線城市集中在5000元/月以下。這說明，租客租金的承受能力有限。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，本輪北京等地房租快速上漲主要有四個(gè)原因：
第一，過去兩年房價(jià)快速上漲，對(duì)租金上漲有一個(gè)極強(qiáng)的帶動(dòng)作用。
第二，北京等城市對(duì)于租賃市場的整頓，使得租房供應(yīng)量減少，整體租金有一定上漲。
第三，隨著長租公寓的不斷發(fā)展壯大，長租公寓的租金價(jià)格普遍要高于普通房租，導(dǎo)致整體租金上漲。
第四，目前是畢業(yè)旺季，隨著大量應(yīng)屆生的涌入，市場需求暴漲，供應(yīng)緊張，引起租金上漲。
不過國仕英同時(shí)表示，隨著租房旺季過去，下半年供需逐步穩(wěn)定，房租不會(huì)上漲過快。
“二房東”圈地引爭議
在此輪房租上漲中，蛋殼公寓、自如等為代表的長租公寓是否推升了租金引發(fā)了爭議。近期水木論壇上，一位房東描述了他的出租經(jīng)歷。
中證君草根調(diào)研了解到，該房東的情況目前并不是個(gè)例。
蛋殼公寓、自如等為代表的長租公寓運(yùn)營商目前的模式更接近于“二房東”模式，即收購租房房源裝修翻新后再整租或分租。
以自如為例。中證君了解到，自如會(huì)與房東簽訂3年-5年不等的長期托管合同。自如提供給房東的價(jià)格一般低于市場出租價(jià)格（幅度大約是1000元/月左右，主要包括翻新成本），3年托管模式中價(jià)格固定不變的，5年托管模式中每年給房東的租金上浮5%。為了避免可能的租房糾紛，不少想長租的房東為省事將房屋進(jìn)行托管。托管房源后，公寓運(yùn)營商往往會(huì)進(jìn)行一系列裝修后再出租或整租，與租客的合同大多一年一簽。房屋品質(zhì)提升的同時(shí)，裝修及管理成本也就轉(zhuǎn)嫁到了租客身上。在這一過程中，公寓運(yùn)營商收取一定的管理費(fèi)用，若租客或房東違約還將產(chǎn)生違約金，以往一錘子買賣的中介費(fèi)模式變成了現(xiàn)金奶牛還可吃差價(jià)。這使得長租公寓運(yùn)營商有動(dòng)力持續(xù)“圈地”。
恒大研究員副院長夏磊撰文指出，資本在此輪房租上漲中也有一定作用。當(dāng)前，很多長租公寓運(yùn)營，都是“二房東模式”。在巨大的房源競爭壓力下，激進(jìn)的拓展房源、搶占市場。激進(jìn)的房源獲取方式，必然推升全市場房租價(jià)格。而各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會(huì)選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式搶占市場份額，爭取房租的定價(jià)權(quán)。資本從燒錢模式運(yùn)轉(zhuǎn)到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的獲取比較困難，目前的一些數(shù)據(jù)可能有所夸大。但在資本推動(dòng)下，以北京為代表的租金快速上漲的確出現(xiàn)了。
張大偉指出，一線城市目前租售比仍懸殊。通常情況下，租賃企業(yè)基本無法通過租賃直接盈利，因此過去市場上并沒有形成規(guī)模化的租賃企業(yè)。但目前很多的資金進(jìn)入租賃市場，一些運(yùn)營商有了充足的“彈藥”大量收房，將中低端租賃房源改造成中高端后出租，這也事實(shí)上拉高了租金價(jià)格。此外，一些金融機(jī)構(gòu)還推出了租房貸款，但租賃消費(fèi)是屬于基本生存需求，如果租房都選擇貸款，不僅僅不符合中國人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費(fèi)。
對(duì)策何解
多位人士對(duì)中證君表示，從目前的市場結(jié)構(gòu)和供需關(guān)系來看，一線城市的租金長期來看仍或?qū)⑻幱谏蠞q通道。
多位地產(chǎn)人士對(duì)中證君表示，目前北京租金的絕對(duì)值對(duì)比收入已然很高，但北京目前的租售比（每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房價(jià)）仍在1:500以上，而一般國際上較為健康的房地產(chǎn)市場的租售比在1:200-1:300之間?？紤]到房價(jià)仍高位運(yùn)行和北京的人口聚集效應(yīng)，在供給不變的情形下，租金依然有長期上漲的推動(dòng)力。
有行業(yè)人士表示，大城市的租戶大多是暫時(shí)買不起或沒有資格買房的剛需群體，這類群體往往對(duì)價(jià)格而非裝修品質(zhì)更為敏感。租金上漲過快，很多人將面臨從“買不起”到“租不起”的局面。政府及相關(guān)方應(yīng)重視部分城市中低端租賃房屋目前租金上漲供應(yīng)不足這一問題。
張大偉建議從兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控：一是增加租賃房源的供應(yīng)；二是對(duì)中介吃差價(jià)、“二房東囤房”的行為進(jìn)行一定的限制和規(guī)范，避免在這一關(guān)乎民生的領(lǐng)域形成事實(shí)上的壟斷者。
一個(gè)積極的消息是，目前全國已經(jīng)有超過10個(gè)城市成交租賃類土地，預(yù)計(jì)將形成供應(yīng)超過10萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個(gè)城市供應(yīng)租賃土地速度加快。北京計(jì)劃在2022年前將提供1000公頃的集體土地用于建設(shè)租賃住房。租金將參照周圍租賃房屋市場的水平，并鼓勵(lì)簽訂長期房屋租賃合同。預(yù)計(jì)隨著這類房源未來集中入市，廣大北漂、滬漂能夠有更多的選擇。
畢竟一個(gè)國際化都市里，不僅有身價(jià)億萬的成功人士和收入優(yōu)渥的高級(jí)管理人員，更多的是收入并不高的外來及本地務(wù)工者和剛走向社會(huì)的北漂一族，他們同樣是城市的建設(shè)者，保障有安全、可通勤、一定租金的房源也是城市的對(duì)他們的一份責(zé)任。（記者 張玉潔）
