“在我找房的這段時(shí)間，這個(gè)小區(qū)從4月份到8月份又漲了三四百塊?！比涨皠倓偘岬?6號(hào)線永豐南站附近的李女士表示，如果從去年年底算起，這附近的租金已經(jīng)累計(jì)上漲近1500元/月。
租房中介告訴她，除去年11月底到12月份清理群租房的高峰期猛漲了1000元/月以外，李女士所在的小區(qū)今年年初的漲價(jià)除去季節(jié)性因素外，很大程度上來源于中介之間的競(jìng)爭(zhēng)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的房源都是由各個(gè)小中介把持，平時(shí)通過房主出租東西向一居室，價(jià)格也就在4600元-4700元/月左右；最近一段時(shí)間，長(zhǎng)租公寓自如為了打入這個(gè)市場(chǎng)，竟直接給房主5000元/月收房。
8月24日，住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)顯示，同2017年12月相比，2018年7月北京租金上漲8.94%，環(huán)比上漲2.37%，雙雙居樣本城市漲速之首。
對(duì)于這次北京房?jī)r(jià)的“跳漲”，供需矛盾、資本介入、季節(jié)性因素等都被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是推高房租的因素之一。不過，資本追逐的長(zhǎng)租公寓在其中發(fā)揮的作用，更令人們側(cè)目。8月17日，時(shí)任我愛我家副總裁的胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)。
一場(chǎng)關(guān)于誰該為房租上漲負(fù)責(zé)、長(zhǎng)租公寓是否有原罪的討論就此甚囂塵上。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，北京住房長(zhǎng)期供給增長(zhǎng)乏力，人口疏解政策除降低了房源供給外又未見實(shí)效。資本中介就是看準(zhǔn)了這點(diǎn)才大舉殺入，將未來預(yù)期上漲的收益用來貼補(bǔ)當(dāng)前囤房抬價(jià)的投入，掙了錢，同時(shí)又圈占了市場(chǎng)。
房租7月跳漲，都是中介惹的禍
此前，鏈家旗下貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，租金同比上漲10.7%，7月租金環(huán)比上漲2.6%。我愛我家研究院的數(shù)據(jù)則顯示，2018年7月份北京租金環(huán)比上漲了6.2%。而根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室的數(shù)據(jù)，2018年7月北京住房租金與6月相比環(huán)比上漲2.37%。分區(qū)縣看，2018年7月，昌平、豐臺(tái)、海淀、西城、朝陽(yáng)、東城、大興區(qū)租金環(huán)比漲速靠前，環(huán)比分別上漲了5.54%、3.97%、3.75%、3.75%、2.16%、2.16%及1.65%。順義、房山、門頭溝7月租金環(huán)比微跌。
從上漲時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，北京主要區(qū)縣7月租金漲速較1-6月顯著加快，6月漲幅最高的西城區(qū)也只有1.7%的環(huán)比漲幅。
“從時(shí)間來看，事實(shí)上跳漲是從7月開始的，”鄒琳華指出，“門頭溝、燕郊、順義沒漲，可能和企業(yè)布局有關(guān)?！?/p>
8月初一則名為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的帖子中，一位天通苑的房主準(zhǔn)備以7500元/月的價(jià)格出租自己的三居室，自如開價(jià)8500元/月，蛋殼公寓則愿意開價(jià)9000元/月。在幾輪叫價(jià)后，蛋殼公寓最終以1.08萬元/月拿下了這套房子。
而另一條地鐵16號(hào)線的底站，住在京西鳳凰嶺的張先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，他原本住在上地附近一個(gè)群租公寓，去年11月底因?yàn)槿鹤夥空D，從自如手中租了一間3300元/月的開間，比原來租群租房貴1500元。上個(gè)月，他聽自如管家說，房子年底到期后還會(huì)漲價(jià)500元-1000元不等。目前，在自如和貝殼兩個(gè)平臺(tái)上，這一區(qū)域的待租房源都已出清。
在北京的傳統(tǒng)居住格局中，昌平區(qū)的天通苑、回龍觀，海淀區(qū)的上地、西二旗，以及南城的價(jià)值洼地一直都是大量外來人口居住的住宅區(qū)。而目前，這些區(qū)域也成為中介囤房，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的重災(zāi)區(qū)。
資本壟斷租賃市場(chǎng)？
2017年下半年，發(fā)展租賃市場(chǎng)成為房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)之一，資本也隨之涌入。
截至2017年底，北上廣深的集中式長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量合計(jì)達(dá)300多個(gè)。2018年1月16日，自如獲得40億人民幣A輪融資，是中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。2月，蛋殼公寓也完成1億美元B輪融資。
長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)分自持和包租兩種。其中，作為“二房東”包租，是這些以輕資產(chǎn)為主、市場(chǎng)占有量本來就很大的中介公司轉(zhuǎn)型長(zhǎng)租公寓的最重要途徑，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是唯一可以獲得盈利的方向。因此，拿到資本的長(zhǎng)租公寓“新貴”，和共享產(chǎn)業(yè)初期的創(chuàng)業(yè)公司一樣，正在瘋狂“撒錢”爭(zhēng)奪資源。
李女士所在小區(qū)就是一個(gè)例子。房子一旦進(jìn)入中介的手中后，再往外租價(jià)格就普遍高出周圍的市場(chǎng)價(jià)了。
《華夏時(shí)報(bào)》記者日前查閱自如平臺(tái)上的租金數(shù)據(jù)，這一小區(qū)的房租整租價(jià)格均價(jià)在5500元/月左右，合租8平米的房?jī)r(jià)也要2500元/月上下。但事實(shí)上，裝修成本并不高，按照市場(chǎng)價(jià)格，即使是一套八九十平米的房子，熱水器、抽油煙機(jī)等家電加起來裝修成本也只有2萬-3萬。
高溢價(jià)同樣“吊”高了個(gè)人房東的胃口。李女士8月20日看到小區(qū)門口擺出的房主個(gè)人出租招牌，比起4月份二居室單價(jià)漲了1000元/月，三居室漲了1500元/月。
張大偉表示，大量的資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。對(duì)于這些資本來說，這種輕資產(chǎn)模式很容易出現(xiàn)局部區(qū)域壟斷?！白赓U市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了壟斷定價(jià)權(quán)，如果都是小公司、小業(yè)主，互相有競(jìng)爭(zhēng)，但如果是一個(gè)有幾十萬套房的龐然大物，它是有定價(jià)權(quán)的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣?！?/p>
易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中介競(jìng)爭(zhēng)囤房有價(jià)格操縱的嫌疑，或者說存在帶動(dòng)房租價(jià)格快速上漲的作用。這種現(xiàn)象或許也不是中介公司主觀上希望看到的，但是很顯然，獲取市場(chǎng)規(guī)模的渴望會(huì)倒逼很多中介不斷提高報(bào)價(jià)，這樣最終都會(huì)帶來市場(chǎng)價(jià)格的上升。
管制租金能解決問題嗎？
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，當(dāng)下以北京等市場(chǎng)為代表，已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套長(zhǎng)租型公寓，局部區(qū)域甚至占市場(chǎng)比例高達(dá)40%，這種情況下，單套長(zhǎng)租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上，疊加對(duì)普通租賃業(yè)主定價(jià)的影響，這種出租模式對(duì)市場(chǎng)的租金拉動(dòng)影響加大。
為了抑制房租過快增長(zhǎng)，8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)約談包括自如、蛋殼公寓等北京10家主要住房租賃企業(yè)，這些企業(yè)共同承諾不漲房租，并拿出全部12萬套存量房源投向市場(chǎng)。
12萬套房能否起到穩(wěn)定租金的作用？貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前北京全市房屋存量約750萬套，其中存量可租房源為150萬套，12萬套占其中的8%。盡管占比并不高，但由于幾家中介的頭部作用，已經(jīng)可以一定程度上穩(wěn)定租金價(jià)格。
不過，對(duì)于是否應(yīng)該采取管制的手段來解決租金飛漲的問題，業(yè)內(nèi)仍有不同的觀點(diǎn)。
上海交通大學(xué)中國(guó)發(fā)展研究中心主任陸銘對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前中國(guó)超大城市出現(xiàn)的問題，雖然在中介表現(xiàn)出來的是在囤房并且抬高住房的租金，但從本質(zhì)上來講，仍然是住房整體上呈現(xiàn)短缺的結(jié)果。如果一個(gè)市場(chǎng)上的房源是充分的，是不會(huì)有企業(yè)有足夠大的力量來實(shí)現(xiàn)對(duì)于市場(chǎng)的壟斷，并且借此來提高租房?jī)r(jià)格的。
以北京為例，去年年底北京總常住人口的數(shù)量?jī)H下降了2.2萬，租房需求并沒有出現(xiàn)明顯下降，但是卻以違法建筑的名義大量拆除房子，同時(shí)又打擊群租和清理地下室，這些加起來就會(huì)導(dǎo)致租房的短缺問題。有一些所謂的違章建筑，其實(shí)提供的租房條件并不那么差，需要通過修改法律讓一些非正式的租房能夠得到適當(dāng)?shù)某姓J(rèn)。對(duì)于一些居住條件的確存在安全隱患的租房，需要從治理安全隱患的角度去改善居住環(huán)境，而不是一拆了之。否則的話就會(huì)引起現(xiàn)在的租房短缺的現(xiàn)象。
因此，陸銘指出，不能簡(jiǎn)單地怪罪中介公司，而是應(yīng)該從源頭上增加供給，才能解決當(dāng)前的高租金高房?jī)r(jià)的問題。簡(jiǎn)單管制價(jià)格是解決不了問題的，甚至有可能出現(xiàn)更加嚴(yán)重的供小于求、腐敗尋租的現(xiàn)象。
