“風(fēng)乍起，吹皺一池春水”。近期，一線城市房租大幅上漲牽出住房租賃企業(yè)的“租房貸”生意。

不貸款就多交管理費(fèi)“霸王條款”、優(yōu)惠券鼓勵(lì)等舉措讓租房者使用“租房貸”業(yè)務(wù)，看似低利率下掩蓋的風(fēng)險(xiǎn)不少。

杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)破產(chǎn)之后，迎來(lái)輿論對(duì)長(zhǎng)租公寓瘋狂擴(kuò)張危害的討伐。鏈家旗下自如、我愛(ài)我家旗下蛋殼公寓、等住房租賃企業(yè)“租房貸”業(yè)務(wù)浮出水面。對(duì)于何時(shí)開(kāi)始提供“租房貸”服務(wù)、“租房貸”年化利率、是否存在“強(qiáng)迫”租客使用“租房貸”等問(wèn)題，《投資者報(bào)》記者向自如發(fā)去采訪提綱，但截至記者發(fā)稿，處于風(fēng)口浪尖上的自如方面相關(guān)負(fù)責(zé)人僅表示“感謝關(guān)注”，并未就上述問(wèn)題做出答復(fù)。

日前，北京市住建委表示，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，正聯(lián)合北京市銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。《投資者報(bào)》記者了解到，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)也于8月27日發(fā)布了《關(guān)于防范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，提示“租房貸”存在杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題。

強(qiáng)行搭售“租房貸”

深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)給出“租房貸”業(yè)務(wù)的明確定義，是指租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給服務(wù)商，服務(wù)商并未將全部資金給房東，形成了資金占用。表面上租客按月付租金，實(shí)際上每月向貸款機(jī)構(gòu)還貸的服務(wù)。

有媒體報(bào)道稱，“租房貸”最早出現(xiàn)在2014年。一位尤先生向《投資者報(bào)》記者表示，其在2016年10月曾經(jīng)使用過(guò)自如的“租房貸”業(yè)務(wù)。

“當(dāng)時(shí)自如的工作人員說(shuō)，如果不使用他們的‘租房貸’，需要一次性付一年的房租，好像要25000多元，那時(shí)候我剛剛到深圳工作，手頭并沒(méi)有那么多錢，所以就選擇了‘租房貸’，利息應(yīng)該是每月75元的樣子，在白條上還款?！庇认壬蛴浾弑硎尽?/p>

剛剛來(lái)深圳工作的小呂向《投資者報(bào)》記者表示，她于今年3月在自如與別人合租了一套房間，她住的是由客廳隔斷改造成的一間臥室，每月租金1760元，自如收取10%的服務(wù)費(fèi)，每月房租是1820元，當(dāng)時(shí)租房時(shí)，中介表示，如果不選擇“租房貸”就要“押一付三”，按季度付房租，如果選擇“租房貸”，就可以“押一付一”，按照月度付房租。

對(duì)于“租房貸”以及利息的看法，小呂表示：“‘押一付三’的付房租方式，對(duì)于剛出來(lái)工作的我來(lái)說(shuō)壓力有點(diǎn)大，所以就選擇‘租房貸’，這樣每個(gè)月多還50元錢，和房租一起是每個(gè)月1870元，壓力也會(huì)小很多?！毙伪硎?，當(dāng)時(shí)自如還有促銷活動(dòng)，新用戶抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)金從100元到1000元不等，鼓勵(lì)租戶使用“租房貸”。

不使用貸款就要多付房租或者押金依然是當(dāng)前住房租賃中介企業(yè)慣用方式。記者從自如官網(wǎng)上了解到，其提供月付、季付、半年付、分期付等多種付款方式供租客選擇。房租分期可點(diǎn)擊“自如白條”查看詳情。

自如官網(wǎng)介紹，“自如白條”是自如和京東推出的按月支付的金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)對(duì)全年房租及自如服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行分期，為客戶開(kāi)創(chuàng)輕松租房時(shí)代。首次申請(qǐng)“自如白條”，用戶僅需提交押金、首期房租及服務(wù)費(fèi)即可入?。缓罄m(xù)每月支付檔期房租+服務(wù)費(fèi)+分期手續(xù)費(fèi)即可。

按照其“自如白條”舉例顯示，如果租客選擇5000元房租，首次簽約需要付24800元，即“押一付三”+全年服務(wù)費(fèi)；如果選擇使用“自如白條”，全年服務(wù)費(fèi)可減少1440元，首付為10280元，以后每月支付5613元。

對(duì)此，一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士向《投資者報(bào)》記者表示，首付差額超過(guò)10000元，對(duì)于多數(shù)租客來(lái)講都有些捉襟見(jiàn)肘，選擇自如白條之后，雖然服務(wù)費(fèi)減少了1440元，一年下來(lái)，租房者仍需多付2223元。

資料顯示，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前通過(guò)市場(chǎng)租賃解決居住問(wèn)題的總?cè)丝谶_(dá)到1億人以上，年租金已經(jīng)突破10000億元。

巨大的市場(chǎng)、年年上漲的租金、實(shí)實(shí)在在的需求，“無(wú)本萬(wàn)利”的租房分期被看作是最值得、最有前景的消費(fèi)場(chǎng)景，短短兩三年涌現(xiàn)了30多家平臺(tái)。

利率計(jì)算藏貓膩

自如官網(wǎng)顯示，對(duì)于每月分期服務(wù)費(fèi)的計(jì)算方式為“貸款總金額（11個(gè)月房租+11個(gè)月服務(wù)費(fèi)）×6.27%/11”，這樣來(lái)看，自如給租房者的利率為6.27%，相對(duì)基準(zhǔn)利率4.9%，這一利率并不算太高。

當(dāng)前市場(chǎng)有自如分期、自如白條、房司令等十余只租房貸款產(chǎn)品，其宣稱，利率也在4%?6.27%不等。利率低，沒(méi)有手續(xù)費(fèi)也成為不少人使用“租房貸”的原因之一?！懊總€(gè)月多還幾十元錢而已”，是不少租房者直觀感受。

那么，租房分期是否真的很劃算嗎？

分析師給出“租房貸”的利息計(jì)算方式，以一套租金為7000元的房子為例，如果選擇“押一付三”的方式，在當(dāng)前某租房平臺(tái)+服務(wù)費(fèi)，首付為34720元，其余每次繳納21000元。

如果選擇上述平臺(tái)推薦的分期貸款，第一次付款時(shí)“押一付一”，并且繳納第1個(gè)月的服務(wù)費(fèi)共計(jì)14392元。從第2個(gè)月到第12個(gè)月，他每月需要還款7855.48元。

按照該租房分期平臺(tái)上的展示，從該分期平臺(tái)貸款金額總計(jì)為：（每月房租+每月服務(wù)費(fèi)）×11=（7000+4704/12）×11=81312元。一年下來(lái)，其累計(jì)支付分期手續(xù)費(fèi)：6.27%×貸款總額82312=5098.26元。

但其中的陷阱是，租房者并未使用81312元貸款滿一年，除了第1個(gè)月用足了81312元外，剩余11個(gè)月，他每個(gè)月使用的本金都是遞減的，即租房者雖然從平臺(tái)借了81312元，但由于每個(gè)月都還了一部分本金，其實(shí)際使用的本金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)。

實(shí)際平均每月使用本金數(shù)應(yīng)為：（81312+73920+66528+?+22176+14784+ 7392）/12個(gè)月=40656元。

所以，這筆分期貸款的實(shí)際年利率=6.27%×81312/40656=12.54%，整整是其宣稱年利率的2倍。“租房貸”每月使用金額是遞減的，而利息卻采用全額計(jì)息的方式進(jìn)行，真實(shí)利率隱藏其中，多數(shù)租房者并不能計(jì)算清楚。

除了利率陷阱，違約金也是租房者需要注意的。對(duì)于逾期，有的平臺(tái)采取“未還款總額的萬(wàn)分之五×逾期天數(shù)”、“逾期三天內(nèi)，每月還款額1%×逾期天數(shù)‘超過(guò)三天，終止合同’”等。

此外，某租房分期平臺(tái)協(xié)議顯示，租戶中途退租或轉(zhuǎn)租算違約，違約金將按照房租總額的5%?10%收取。融360方面向《投資者報(bào)》記者表示，這就意味著，一旦使用租房分期，很多用戶中途住得不舒服，或者臨時(shí)工作變動(dòng)需要換房的話，除了要給中介支付至少1個(gè)月的房租做為違約金外，還需要另外給租房分期平臺(tái)支付違約金。

一位自如用戶林女士向《投資者報(bào)》記者表示，其在今年年初在自如租了一個(gè)單間，房租價(jià)格每月為3000元，使用自如白條之后，每個(gè)月還款3290元，住了3個(gè)月后，她因工作調(diào)動(dòng)需要退租，向自如交了1645元的違約金才得以退租。

不過(guò)，在住房合同解除后，她只收到了退租解約，卻未收到貸款終止的合同，對(duì)此，她向自由客服了解得知，“租房合同解約后，貸款合同也自動(dòng)解約，且無(wú)法查詢，如果對(duì)解約金有疑問(wèn)可以聯(lián)系管家進(jìn)行核算?！绷峙勘硎荆灱s時(shí)候是簽了租房合同與貸款合同，但是解約時(shí)，僅能看到解約貸款合同，繳納違約金之后卻看不到貸款合同終止讓她很不放心。

資金來(lái)源引關(guān)注

此前部分城市房租大幅上漲，個(gè)別住房租賃企業(yè)被指“高價(jià)哄搶爭(zhēng)奪房源”，輿論將此矛頭直指資本的介入。

長(zhǎng)租公寓資金來(lái)源成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴(yán)查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。

據(jù)了解，自如已經(jīng)采用ABS（資產(chǎn)支持證券）的方式融資，并于去年8月和今年1月分別發(fā)行了“中信證券——自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”和“中信證券——自如2號(hào)第[N]期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，兩期總發(fā)行金額共計(jì)為25億元。

根據(jù)信息披露，“中信證券——自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，期限為兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級(jí)獲得AAA信用評(píng)級(jí)，金額為4.5億元，占比90%；次級(jí)金額為0.5億元。該專項(xiàng)計(jì)劃的優(yōu)先級(jí)利率為5.39%。到今年7月27日成立的“中信證券——自如2號(hào)第3期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中，優(yōu)先A級(jí)收益率已升至5.81%。

公開(kāi)資料顯示，自如發(fā)行ABS的底層資產(chǎn)為“自如房租分期小額貸款”，換句話說(shuō)，就是租戶未來(lái)支付的房租，每增加一個(gè)用戶，自如便可以獲得一年的貸款金額。

除了發(fā)行ABS，通過(guò)第三方金融機(jī)構(gòu)甚至P2P等渠道合作為租房者提供貸款的形式更為常見(jiàn)。

此外，銀行融資渠道方面，建行最先進(jìn)行了否認(rèn)。8月29日，建行行長(zhǎng)王祖繼在今年中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，建行推行的住房租賃業(yè)務(wù)并未向房屋中介提供融資收房的金融服務(wù)，只是直接面向租戶提供按揭貸款業(yè)務(wù)，并不通過(guò)中介渠道。

多地出臺(tái)監(jiān)管舉措

住房租賃企業(yè)“拿房—出租—融資—再拿房”的模式一旦有一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)務(wù)便難以為繼。小小金融總裁劉小峰告訴《投資者報(bào)》記者，“租房貸”最大的問(wèn)題是形成沉淀資金，將房主預(yù)期租金轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)租公寓服務(wù)商名下。如果對(duì)這些沉淀資金缺乏監(jiān)管，服務(wù)商可隨意動(dòng)用這些沉淀資金。一旦服務(wù)商倒閉或跑路，將引發(fā)一系列問(wèn)題。

我愛(ài)我家前副總裁胡景暉關(guān)于“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)比P2P爆雷更危險(xiǎn)”的警告一語(yǔ)成讖。8月20日，因盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長(zhǎng)租公寓公司宣布破產(chǎn)。此前有媒體報(bào)道稱，4000多戶租客通過(guò)一個(gè)名為51返唄的APP一次性把租金付給鼎家，而鼎家并未將房租支付給房東，現(xiàn)在租客面臨的是，房東要收回房子，卻依然要每月按時(shí)向該借貸平臺(tái)還錢。

北京市監(jiān)管部門從8月17日開(kāi)始約談住房租賃企業(yè)開(kāi)始，短短一周之內(nèi)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控舉措，其中對(duì)“租房貸”展開(kāi)調(diào)查，嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和流向，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

隨后、南京、深圳、西安等市場(chǎng)跟進(jìn)，表示嚴(yán)防“租房貸”。其中，深圳發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，明確表示，“租房貸”業(yè)務(wù)模式以支持國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的名義，實(shí)際具有非法侵占他人財(cái)物的特征，形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。

“該業(yè)務(wù)模式具有隱蔽性強(qiáng)、違法類型較多、存在潛在較多的租賃合同糾紛，涉及面廣等特征?！鄙钲谑斜O(jiān)管層表示，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守法律底線，加強(qiáng)自律管理，堅(jiān)持合規(guī)發(fā)展。同時(shí)，加強(qiáng)授信資質(zhì)審核和風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)禁與違法違規(guī)從事長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開(kāi)展類似“租房貸”業(yè)務(wù)合作，不得以不實(shí)宣傳誤導(dǎo)金融消費(fèi)者接受與其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不相符合的服務(wù)。

“為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，有必要對(duì)沉淀資金進(jìn)行監(jiān)管，比如設(shè)立備付金制度或者壓縮沉淀資金規(guī)模?！眲⑿》逑颉锻顿Y者報(bào)》記者透露，深圳監(jiān)管層在這方面已有行動(dòng)，目前深圳P2P互金平臺(tái)已收到通知，嚴(yán)禁與違法違規(guī)的長(zhǎng)租公寓服務(wù)商開(kāi)展類似“租房貸”業(yè)務(wù)合作。這在一定程度上，封堵租房貸的資金來(lái)源，從而壓縮沉淀資金規(guī)模。

銀行切入長(zhǎng)租公寓

胡景暉在不久前的公開(kāi)場(chǎng)合曾表示，租賃運(yùn)營(yíng)商近期的不合理抬價(jià)，在房租上漲過(guò)程中至少起到三分之一的作用，推波助瀾?！百Y本一半是天使，一半是魔鬼。”要解決資本帶來(lái)進(jìn)步以及其背后貪婪性的矛盾，他建議，國(guó)家控股涉入房產(chǎn)中介和租賃行業(yè)，立法、建立監(jiān)管機(jī)制，有效管控資本。

事實(shí)上，房租市場(chǎng)早在去年年底已經(jīng)迎來(lái)正規(guī)軍。建設(shè)銀行此前在廣東宣布聯(lián)合11家巨頭房企進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)，并在深圳推出了國(guó)內(nèi)首個(gè)租房貸——“按居貸”。

“國(guó)家提出了‘租購(gòu)并舉’的住房政策，建行投入了大量的人力物力，搭建租賃服務(wù)平臺(tái)，推出配套金融服務(wù)，來(lái)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，尤其是培育長(zhǎng)租市場(chǎng)?！苯ㄐ蟹矫姹硎荆刂?月25日，“按居貸”累計(jì)發(fā)放196筆，金額1361.61億元。

對(duì)此，劉小峰表示，銀行由于內(nèi)控制度、監(jiān)管機(jī)制相對(duì)成熟，在長(zhǎng)租公寓沉淀資金監(jiān)管機(jī)制建立前，在不碰觸房東和租客的錢方面，在抑制長(zhǎng)租公寓服務(wù)商的道德風(fēng)險(xiǎn)上，銀行相比其他服務(wù)商更具優(yōu)勢(shì)。