該不該對租金設(shè)“漲停板”？

針對我國部分一、二線城市租金過快上漲的局面，有不少聲音建議政府應(yīng)設(shè)置“租金指導(dǎo)價”或者“最高漲幅”來穩(wěn)定租金；但是，也有聲音反對稱，設(shè)置最高租金會減少房東收益，使得房東不愿意將房源出租，從而減少市場供應(yīng)量，惡化供不應(yīng)求的局面。

那么，租金指導(dǎo)價等類似的政策是否有必要出臺？這樣的政策是否能夠起到平抑租金的效用呢？新京報邀請了學(xué)界專家學(xué)者、租賃企業(yè)代表、開發(fā)商代表共同探討這一命題。

正方

租金漲幅管制可行且必要

上海交大中國城市治理研究院陳杰教授：租金管制漲幅是可行也是必要的。但是，租金漲幅管制需要做到兩點，第一，有所區(qū)別對待。新房三年內(nèi)的租金可以不受租金漲幅管制，這樣鼓勵新建和增加供給；第二，漲幅管制區(qū)間要溫和，不能太嚴(yán)格，我個人覺得年漲幅最高可在2-2.5倍CPI（居民消費價格指數(shù)（consumer price index）的簡稱，是一個反映居民家庭一般所購買的消費品和服務(wù)項目價格水平變動情況的宏觀經(jīng)濟指標(biāo)），如果超出這一最高值政府就應(yīng)予以干預(yù)了，市中心租房緊缺地段可以允許漲幅高一些，其他地區(qū)控制嚴(yán)一些；第三，租金管制本意主要是給租客一種安全感，產(chǎn)生穩(wěn)定預(yù)期，對房東影響不會太大。出租以存量房為主，存量房的房東，不會因為租金漲幅差個幾個百分點，就不出租了，那樣損失更大。房東也不會因為租金漲幅管制，就不維護(hù)房屋質(zhì)量了，那直接損失租金本身。租金漲幅管制最可能的弊端是，房東不愿意與租客訂立長期租房合同，只愿意短租。但房東每次短租風(fēng)險也大，頻繁交易成本高。中間存在均衡點。一方面政府應(yīng)該鼓勵私人長租，長租漲幅管制可以適當(dāng)靈活一些；另一方面，加大投入公租房+鼓勵長租公寓，穩(wěn)定租房市場租金水平和漲幅預(yù)期。企業(yè)化的長租公寓最近非議很大，但本身還是好事，要妥善運用。

合理漲幅空間不會減少供應(yīng)

深圳大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院當(dāng)代金融研究所所長國世平：建議政府先對租賃房源設(shè)定一定的門檻，比如房屋安全，質(zhì)量等，符合租賃條件的房源才可以對外出租，在對外出租時候每年設(shè)置一定的漲幅。這個漲幅的限制要具有合理性，如果太低那么會打擊房東的出租意愿并減少供應(yīng)，太高則無法平抑租金，所以可根據(jù)每年市場價格的平均值上漲5%來設(shè)定。

同時，租賃市場和購房市場密不可分。適時出臺房產(chǎn)稅，加大房源的持有成本，這樣可以刺激社會上的閑置房源進(jìn)行對外出租從而增加供給量。

反方

應(yīng)容忍租金上漲的市場行為

新城控股副總裁歐陽捷：價格是現(xiàn)代市場經(jīng)濟最重要的職能之一，也是供求關(guān)系、價值規(guī)律的指針，沒有價格信號，就好比大腦失去前庭覺平衡系統(tǒng)，市場經(jīng)濟必然失靈。

穩(wěn)租金的邏輯就是用行政指令、計劃管理的方式進(jìn)行租金管制，看起來似乎照顧了低收入人群租房，但最終的結(jié)果一定是投資人因為不滿意租金回報，進(jìn)而放棄出租，或者放棄低租金收益住房出租，導(dǎo)致租賃住房供應(yīng)減少，住房供需矛盾加劇，窮人無房可租。

租金上漲是市場行為，如果我們承認(rèn)市場經(jīng)濟，我們就應(yīng)容忍租金上漲。

我們不應(yīng)當(dāng)不停地按下葫蘆浮起瓢，應(yīng)當(dāng)回到頂層設(shè)計，通過增加土地供給降低地價，通過增加住房供給抑制房價，通過稅收調(diào)節(jié)限制投機，通過增加投資住房出租調(diào)節(jié)租金，而非簡單地實行租金管制。

對于擾亂市場秩序的機構(gòu)行為也不只是約談，而是依法處罰、禁入市場、以儆效尤。我們還應(yīng)該大規(guī)模減稅，放水養(yǎng)魚、藏富于民，大幅度提高勞動者收入水平。

削減增量激化供求矛盾

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)：租金管制會削減增量供給的激勵，從而導(dǎo)致供求矛盾激化，而不是讓租客租房成本下降；租金管制往往導(dǎo)致社會不公，愿意出高價的人得不到居所，房東挑選租客只租給有關(guān)系的人，其他人更難找到房子，進(jìn)而滋生隱性交易成本；此外，租金管制會導(dǎo)致房東不愿意修繕房屋，住房的條件可能會進(jìn)一步惡劣。

即使只是針對部分企業(yè)的部分產(chǎn)品實行租金管制，也會產(chǎn)生問題：一是在利潤控制下，難以保證住房建設(shè)的質(zhì)量、位置和配套設(shè)施；二是同等條件下形成價格雙軌制，會滋生尋租行為。

當(dāng)前租賃備案登記執(zhí)行較少，政策制定者很難客觀評估某個區(qū)域的合理租金水平，更難以按照市場變動進(jìn)行調(diào)整，時間一久就會導(dǎo)致人為設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)脫離市場實際。

從租賃企業(yè)角度來講，面臨著監(jiān)管和標(biāo)準(zhǔn)不清晰、法律責(zé)任不明確等問題，需要政府從立法和監(jiān)管上予以明確。此外，拿房成本、運營成本高也是制約企業(yè)發(fā)展的原因。

我國租金上漲的根本原因在于供給不足，抑制租金上漲的有效方式應(yīng)該是增加供給，并參照目前國際上更通行且被證明有降低租房負(fù)擔(dān)的發(fā)放房租補貼或租房券，讓受補貼居民到市場上選擇住房，即采取需求補貼的方式。

■ 他山之石

德國

“房租剎車”+“退租保護(hù)”

德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規(guī)范著稱。

2015年，德國推出“房租剎車”，各地方政府制定本地的平均房租標(biāo)準(zhǔn)并定期更新；這一標(biāo)準(zhǔn)是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設(shè)施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房東有權(quán)把房租提高到當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)，不過，至少要等到租戶入住15個月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在三年之內(nèi)，漲房租的幅度不能超過20%。通常，房租不應(yīng)超過當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)。

同時，德國還施行“退租保護(hù)”政策，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。

美國

設(shè)立房租穩(wěn)定委員會

美國在歷史上施行了兩次大規(guī)模的租金管制，一次是“一戰(zhàn)”與“二戰(zhàn)”期間與之后，被稱為“第一代租金管制”，更多是應(yīng)對戰(zhàn)爭而作出的臨時管控，特征是凍結(jié)租金數(shù)額和禁止提高租金。20世紀(jì)70年代，美國170個市鎮(zhèn)采取了新的租金管制法應(yīng)對租金上漲，主要采取溫和的措施，限制租金的漲幅，被稱為“第二代租金管制”。

目前，美國各州的立法機構(gòu)有較大的自主權(quán)，可以結(jié)合本州情況靈活制定調(diào)控房租的法律。比如，加利福尼亞州允許各個城市設(shè)置本市租金漲幅的百分比上限。

此外，美國二手房市場發(fā)達(dá)，所有房產(chǎn)前任主人的個人公開信息、購買時間、購買價格和租賃價格全部都會在網(wǎng)上公開并記錄。房東很難盲目提高購買價格或者租賃價格。