業(yè)內(nèi)認(rèn)為，長租市場要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，政府需要在土地供應(yīng)方式以及租金方面做出調(diào)整；二是要對機(jī)構(gòu)化設(shè)置門檻；三是適度創(chuàng)新的金融化。
自興起至蓬勃發(fā)展，約10年時間，中國長租公寓市場進(jìn)入“至暗時刻”。伴隨著大眾反復(fù)拷問與質(zhì)疑，長租公寓市場爭議不斷。
今年以來，一線城市房租出現(xiàn)普遍上漲。這其中以北京表現(xiàn)最為顯著。自如、蛋殼兩大機(jī)構(gòu)因爭搶房源抬高租金引發(fā)廣泛關(guān)注。租客們普遍認(rèn)為，資本涌入之下，難免短兵相見的長租公寓機(jī)構(gòu)是“助推房租上漲”的主要因素之一。與此同時，自如新裝修房屋引發(fā)的“甲醛門”事件開始發(fā)酵并爆發(fā)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉從住房制度改革視角來看，在人口居住流動性特征凸顯當(dāng)下，租賃市場發(fā)展并非權(quán)益之計。恰恰相反，這是中國房地產(chǎn)制度改革非常重要的工作。然而，在中國房地產(chǎn)市場高達(dá)20余年高速發(fā)展中，由于產(chǎn)權(quán)型住宅占比過重，導(dǎo)致租賃市場關(guān)注度非常低。作為重構(gòu)住房制度以及補(bǔ)短板的過程，長租公寓機(jī)構(gòu)如何發(fā)展，租賃市場又當(dāng)如何改革與監(jiān)管，這都是市場未來發(fā)展需要討論的內(nèi)容。
不過，輿論的反復(fù)質(zhì)疑已讓長租公寓運營商們普遍感到惶恐。擁有巨大的市場需求前景，政策紅利凸顯，但行業(yè)卻沒有明確的規(guī)則。從“風(fēng)口上的豬”變成“風(fēng)口上的烤豬”，機(jī)構(gòu)運營商們呼吁加強(qiáng)政策監(jiān)管，設(shè)置行業(yè)門檻，建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。
長租公寓市場下沉
任何事物都有前因后果，分析長租公寓市場出現(xiàn)的爭議也須回顧歷史。
9月7日，證券日報主辦的“新業(yè)態(tài)新變革新需求——中國長租市場峰會”在京舉行。58集團(tuán)高級副總裁葉兵表示，長租公寓市場2008年興起。當(dāng)時，針對高端租賃人群的首批品牌公寓出現(xiàn)，隨后才是服務(wù)青年人群的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入。在租購并舉政策倡導(dǎo)之下，長租公寓政策紅利凸顯，大量資本涌入。
在原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)的記憶中，其實，早在1979年，中國就已經(jīng)出現(xiàn)了長租公寓，幾乎所有的合資酒店都配有長租公寓。嚴(yán)格來說，第一個長租公寓是建國飯店，第二個則是華遠(yuǎn)大廈。在1980年代中末期，長租公寓主要針對的人群是境外人士或國內(nèi)高收入人口?！氨热绺枋帜怯⒌?，當(dāng)時幾乎都住在華遠(yuǎn)大廈。我們的長租公寓只有三層，但集中住了30多位歌星、影星?！?/p>
在任志強(qiáng)看來，長租公寓之所以在2008年之后才開始真正起步發(fā)展，是因為在高度城市化過程中，各種限制性條件讓部分人無法買房，只能租房。由于缺少相應(yīng)完備的稅收政策和其它輔助條件，很難建立一個合理的租賃市場。
任志強(qiáng)認(rèn)為，長租公寓的消費對象已經(jīng)變了，以前是最有錢的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長過程。
需求高速增長背后是政策紅利以及資本的高度關(guān)注。葉兵表示，“在過去一段時間內(nèi)，政府在租賃市場供地方面發(fā)生明顯變化。無論是專門用于租賃市場的用地，還是強(qiáng)制開發(fā)商拿地時配比租賃性土地，在資源端供給端方面，政府明顯加大了力度。政策紅利背景之下，將近400億資本涌入長租公寓市場，很多品牌公寓企業(yè)通過市場化融資、運營，為租賃市場發(fā)展添磚加瓦。與此同時，租賃市場資產(chǎn)證券化發(fā)展也非常積極有效。”
“今天的需求看不清楚，供需兩端的矛盾是流動性的，決策層面缺乏長效機(jī)制。包括甲醛問題，背后是政策缺失、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失以及服務(wù)機(jī)構(gòu)缺失?！痹谌~兵看來，就長租公寓市場而言，充滿機(jī)遇，但挑戰(zhàn)重重。
爭議推高房租
長租公寓機(jī)構(gòu)自己又是如何看待會否“助漲房租”？
在中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇看來，很多開發(fā)商做長租公寓其實是“被逼的”。比如競拍的地塊必須按要求自持一定比例租賃物業(yè)；另外，從更長周期看，開發(fā)轉(zhuǎn)自持也是必然方向。
“開發(fā)商今天做長租公寓，確實是看到了盈利空間。但如果談到對租金的看法，價格一定是供需兩端決定。天通苑的一間房房租從7000塊錢被炒到10000多，或許真的存在，但它是孤案，非大樣本事件。如果將其放到足夠大的市場以及足夠長的時間來看，這是供需不匹配造成的。北京750萬套房對應(yīng)3000萬常住人口，顯然是供不應(yīng)求的概念。200萬套可租用房對比800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來清退部分違規(guī)出租房，更是進(jìn)一步加劇供需矛盾。房價進(jìn)一步上漲，也使得原來可以通過買房解決居住問題的人群轉(zhuǎn)向租賃市場，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現(xiàn)象?！焙瘟劣罘治?。
作為較早布局長租公寓的公寓運營商代表，世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉認(rèn)為，討論中國租賃市場，不能只局限于北京、上海這樣的一線城市。世聯(lián)行聚焦布局二線城市，是因為更看好二線城市成為未來中國城市化的引擎，長租市場更有潛力?！拔覀兊娜f間長租公寓基本分布在中國的二線城市，一間房平均1600塊錢一個月，這個價格貴嗎？一對情侶住占15%-20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯的房子，所以我覺得這個市場還是存在的?！?/p>
對于當(dāng)前房租上漲過快問題，任志強(qiáng)呼吁應(yīng)該用市場辦法來解決。然而，機(jī)構(gòu)運營商們卻普遍呼吁應(yīng)對長租公寓市場設(shè)立相應(yīng)的規(guī)則。
遠(yuǎn)洋邦舍常務(wù)副總經(jīng)理俞國泰表示，“拋開政策性保障性住房之外，如果是市場化租賃市場，希望政府給予這個行業(yè)明確的定義或者明確的規(guī)則，相應(yīng)的配套制度、配套規(guī)則、配套操作流程，使得市場參與主體能夠在明確的規(guī)則下運營發(fā)展，這對市場長期發(fā)展來說非常有利。不過，還是希望政策制訂有一些靈活度。‘讓子彈飛得更長久一點’，市場自然會有市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發(fā)展。長租行業(yè)還是一個沒長大的孩子，需要有一個相對寬松的市場空間去發(fā)展成長，需要社會各界給予這個市場一定的支持和理解?！?/p>
何亮宇認(rèn)為，長租市場要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，政府需要在土地供應(yīng)方式以及租金方面做出調(diào)整；二是要對機(jī)構(gòu)化設(shè)置門檻；三是適度創(chuàng)新的金融化。“要有金融支持，否則起不來，但是要適度，不能過度?！?/p>
（編輯：李清宇）
