“運(yùn)營(yíng)近3萬間，累計(jì)開業(yè)4萬間，拓展規(guī)模4.5萬間”，2018年半年報(bào)中這些鮮活的數(shù)字，無不體現(xiàn)出在局者對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張的野心。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)向存量，圍繞存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和租賃的服務(wù)，成為房企布局的重點(diǎn)，萬科（000002.SZ）、龍湖（00960.HK）、旭輝（00884.HK）、碧桂園（02007.HK）等至少15家房企布局了長(zhǎng)租公寓。

萬科表示，2018年將新增10萬間泊寓，龍湖冠寓的目標(biāo)則是在2020年達(dá)到規(guī)模行業(yè)前三，碧桂園也稱三年內(nèi)沖擊100萬套長(zhǎng)租公寓。

表面上看，這是一場(chǎng)關(guān)于規(guī)模的競(jìng)賽，而背后，資金實(shí)力、品牌運(yùn)營(yíng)、后臺(tái)研發(fā)，才組成了無形的競(jìng)爭(zhēng)。

規(guī)模戰(zhàn)

已在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)打拼三年的世聯(lián)行（002285.SZ），是為數(shù)不多在半年報(bào)中詳細(xì)披露公寓規(guī)模、出租率、續(xù)租率等指標(biāo)的公司之一。

2018年上半年，其公寓管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.67億元，同比增長(zhǎng)146.72%。2016年這個(gè)數(shù)字僅為0.43億元。

世聯(lián)行稱，其公寓業(yè)務(wù)已在30個(gè)城市布局，累計(jì)服務(wù)租客6.2萬人次，運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目177個(gè)（包括包租及托管模式），運(yùn)營(yíng)間數(shù)近3萬間，覆蓋核心一二線城市，運(yùn)營(yíng)6個(gè)月以上項(xiàng)目出租率超過90%。

“之前我們完成裝修并投入運(yùn)營(yíng)約3.5萬間，現(xiàn)在出于成本管理考慮，公司將收縮分散式公寓，專注精細(xì)化集中式公寓?！?月11日下午，世聯(lián)行證券事務(wù)部人士解釋。

針對(duì)不同群體，其推出了紅璞公寓、紅璞家寓和紅璞禮遇三類產(chǎn)品。其中，廣州、杭州、成都、武漢、西安、南京和鄭州被定位為紅璞公寓的7大重點(diǎn)城市。而家寓產(chǎn)品，落地武漢、蘇州、廣州等城市，出租率超過94%。

世聯(lián)行指出，自有渠道（如老客戶帶領(lǐng)新客戶簽約和非公寓線內(nèi)部轉(zhuǎn)介等渠道效果明顯）續(xù)租率明顯上升，保持在40%左右，同比漲幅14%。

值得一提的是，世聯(lián)行還完成以1.98億元間接收購(gòu)杭州三箭裝飾工程有限公司100%股權(quán)的交易，從而獲得其持有的杭州昆侖工坊項(xiàng)目近1.5萬平方米的物業(yè)所有權(quán)，用作長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)。

同樣將公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個(gè)城市的還有房企龍頭萬科。

半年報(bào)顯示，萬科旗下長(zhǎng)租公寓分為青年公寓（泊寓）、家庭公寓、服務(wù)式公寓，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率高達(dá)92%。

另一家規(guī)模房企龍湖集團(tuán)，也在加速擴(kuò)張長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露，截至上半年，龍湖冠寓已在16個(gè)城市開業(yè)，上半年累計(jì)開業(yè)超過2萬間，公寓整體出租率76.2%。而到今年年底，龍湖提出了累計(jì)開業(yè)6.5萬間的目標(biāo)。

同為港股上市公司的旭輝集團(tuán)，則在中報(bào)披露“公寓租賃及裝修服務(wù)收入677.3萬元”。

9月11日下午，旭輝人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“截至今年8月底，旭輝領(lǐng)寓拓展規(guī)模4.5萬間，已經(jīng)在上海、蘇州、杭州、成都、重慶、南京、北京、無錫、廈門等20個(gè)城市布局，續(xù)租率在50%左右。”

2016年至今，旭輝旗下長(zhǎng)租公寓品牌領(lǐng)寓規(guī)劃了博樂詩(shī)服務(wù)公寓、柚米國(guó)際社區(qū)、菁舍青年公寓三個(gè)品牌。目前，其長(zhǎng)租公寓開業(yè)項(xiàng)目平均出租率在85%以上。

起步較晚的碧桂園，于2017年正式成立長(zhǎng)租事業(yè)部，公寓品牌名為BIG+碧家國(guó)際社區(qū)。

在中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，碧桂園集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理程光煜表示，截至今年6月底，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)在建房間數(shù)已超過2.1萬間，已獲取項(xiàng)目總房間數(shù)已超過2.4萬間。開業(yè)3個(gè)月的公寓平均出租率91%。

也有一些上市房企未在半年報(bào)中提及“長(zhǎng)租公寓”的數(shù)據(jù)，如金地集團(tuán)（600383.SH）僅提到商置的長(zhǎng)租公寓板塊“運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健”。

9月11日下午，金地集團(tuán)證券事務(wù)部人士對(duì)此解釋，“公司該業(yè)務(wù)還在開拓階段，沒有單獨(dú)披露這一塊的數(shù)據(jù)。”

值得一提的是，2018年3月7日，金地集團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)金地商置（00535。HK）通過旗下深圳火花時(shí)代投資管理有限公司，以1166.7萬元出資接盤深圳長(zhǎng)租公寓品牌“Warm+”（我們家）。

組合拳

為發(fā)力長(zhǎng)租公寓，各大房企都打出了資金和運(yùn)營(yíng)的組合拳。

包括ABS、REITs在內(nèi)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，成為不少房企青睞的選擇。

今年2月2日，從發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌到100億元REITs獲批，碧桂園一共用了44天。

此外，今年3?月?21?日，龍湖集團(tuán)發(fā)行一期30億元的五年期住房租賃專項(xiàng)公募債券，債券票面利率?5.6%。8月，再發(fā)行二期20億元。

2018年8月9日，針對(duì)旭輝領(lǐng)寓的國(guó)內(nèi)首單民企長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益類REITs“高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”上市，框架30億元，首期發(fā)行規(guī)模為2.5億元。

幾乎同時(shí)，萬科完成15億元住房租賃專項(xiàng)公司債券發(fā)行，票面利率4.05%。

對(duì)于未來的打算，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，龍湖冠寓目標(biāo)出租率88%-90%，成熟期35%左右毛利率?，12%-15%凈利率?，F(xiàn)在冠寓在投入階段，但挑選物業(yè)非常謹(jǐn)慎。目前已開業(yè)房源20%是重資產(chǎn)，80%是輕中資產(chǎn)，即龍湖租過來再租這種模式?！暗俏覀儚?qiáng)調(diào)p&l（損益表），單方收益模型是賺錢的。”

旭輝集團(tuán)總裁林峰也公開表示，所謂短期內(nèi)不盈利分兩塊去看，整體公司不盈利是因?yàn)榍捌谕度胼^大，后臺(tái)研發(fā)、系統(tǒng)、品牌以及財(cái)務(wù)資本投入較大，但要做到每一家單列盈利。每一家單列盈利超過一定規(guī)模后，會(huì)把后臺(tái)成本覆蓋掉，時(shí)間一長(zhǎng)，前期投入的系統(tǒng)成本也會(huì)分?jǐn)偟?，這是趨勢(shì)。

未來3-5年內(nèi)，旭輝的長(zhǎng)租公寓希望做到20萬間以上的規(guī)模，保持行業(yè)第一梯隊(duì)，前五位的規(guī)模。

碧桂園給自己的定位是“堅(jiān)持做民生地產(chǎn)，定價(jià)將符合租客負(fù)擔(dān)能力，貼近市價(jià)”，其在年內(nèi)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)12個(gè)城市、46個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開業(yè)。

對(duì)此，睿意德策略顧問部總經(jīng)理周長(zhǎng)青分析，“長(zhǎng)租公寓收益比較低，所以需要有足夠的規(guī)模效應(yīng)，才能確保規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，所以會(huì)出現(xiàn)各家企業(yè)搶賽道的情況。”

他提到，“長(zhǎng)租公寓有自持運(yùn)營(yíng)、二房東、管理輸出等三種商業(yè)模式，其中，自持運(yùn)營(yíng)回報(bào)率低，回收周期更長(zhǎng)，對(duì)資金要求比較高，所以需要引入金融方面的資源。”