隨著美的置業(yè)（03990.HK）股票28日在香港公開發(fā)售，又一家中小規(guī)模房企進(jìn)入赴港上市的最后倒計(jì)時(shí)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期內(nèi)地多家中等規(guī)模房企扎堆赴港上市，且這一趨勢愈加明顯。在內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)格監(jiān)管、房企融資渠道收緊、A股上市幾無可能的背景下，企業(yè)謀求港股融資可解“燃眉之急”。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，香港資本市場對(duì)地產(chǎn)企業(yè)估值并不樂觀，中小房企此舉或可形容為“割肉續(xù)命”，并且預(yù)計(jì)接下來內(nèi)地房地產(chǎn)市場將會(huì)迎來更加劇烈的重組兼并。

年內(nèi)8家中小房企擬赴港上市

美的置業(yè)28日公開招股，擬發(fā)行1.8億股，發(fā)行價(jià)17.9港元/股，預(yù)計(jì)10月11日上市。招股書顯示，2015年至2017年，該公司年度營收額分別為83.13億元、119.92億元和177.17億元，復(fù)合增長率為46%。

與此同時(shí)，2015年至2017年美的置業(yè)凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。其在招股書中表示，融資金額將用于償還到期債務(wù)，并為附屬公司所開發(fā)的項(xiàng)目支付建設(shè)成本、土地成本及一切適用稅項(xiàng)。

今年以來，內(nèi)地中小房企赴港上市的案例愈發(fā)密集。僅最近一個(gè)月內(nèi)，就有河南的恒達(dá)集團(tuán)（H00524.HK）、南京的銀城國際、杭州的德信中國（H01015.HK）在香港聯(lián)交所披露招股書。

招股書顯示，3家房企2015年至2017年的營收均低于美的置業(yè)，德信中國分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元；銀城國際分別為20.9億元、25.02億元、46.75億元；而恒達(dá)集團(tuán)則更低，分別為10.38億元、9.31億元、15.50億元。

但3家房企的負(fù)債率也處于高位，且融資金額主要用于歸還欠款、拿地以及物業(yè)開發(fā)。2015年至2017年，恒達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負(fù)債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，除去上述4家房企，年內(nèi)申請(qǐng)港股上市的8家內(nèi)地房企中，僅弘陽地產(chǎn)（1996.HK）在7月掛牌上市；大發(fā)地產(chǎn)（6111.HK）于4月26日披露招股書后無具體進(jìn)展；恒達(dá)集團(tuán)已是第三次到香港申請(qǐng)IPO，前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日；萬城控股（H00925.HK）則是7月3日向港交所提交招股書。

融資需求緊迫

本輪房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了活躍期，不只是大型房企獲得了銷售額的快速增長，越來越多的中小型房企也將規(guī)模擴(kuò)張作為公開的目標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年約有近50家房企提出了千億目標(biāo)。

但今年以來，融資監(jiān)管趨嚴(yán)，房企融資渠道逐步收緊，中小型房企的融資成本提高。

一份來自國有控股信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合資信的報(bào)告顯示，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，銀行貸款、債權(quán)融資、信托和股權(quán)融資等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制，政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的管控水平都有所提升，房企主要融資渠道收窄。

另外，根據(jù) Wind 資訊統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，房企債券明后年將迎來兌付高峰，2018 年地產(chǎn)債到期規(guī)模將在 1280 億元左右。

而房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時(shí)在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變的背景下，再融資能力的分化會(huì)推高部分低信用等級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的信用溢價(jià)，從而進(jìn)一步加大部分房企的融資成本。

與此同時(shí)，內(nèi)地資本市場對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)依然保持嚴(yán)格高壓狀態(tài)。

自2010年1月“國十一條”出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)A股IPO上市就被擱置下來，8年間再也沒有房企通過IPO方式在A股上市。

在此期間，金科地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展(5.090, 0.00, 0.00%)、華夏幸福(25.330, 0.27, 1.08%)、綠地控股(6.400, 0.00, 0.00%)等企業(yè)均通過借殼的方式實(shí)現(xiàn)上市，招商蛇口(18.690, 0.11, 0.59%)的整體上市則屬于重組改制，更多的房企選擇登陸香港資本市場。

2014年，恰逢上一次房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)整時(shí)期，彼時(shí)也出現(xiàn)了一波內(nèi)地中小房企赴港上市的潮流，超過10家中小房企在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)赴港上市。

今年以來，截至2018年9月20日，中國證監(jiān)會(huì)受理首發(fā)及發(fā)行存托憑證企業(yè)289家，其中已過會(huì)30家，未過會(huì)259家。未過會(huì)企業(yè)中正常待審企業(yè)228家，中止審查企業(yè)31家。

房地產(chǎn)企業(yè)中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等繼續(xù)保持“已反饋”狀態(tài)。按照申報(bào)企業(yè)排序，分別位列68、69、70、71、73名。而其中排序最靠前的萬達(dá)商業(yè)，報(bào)送招股書3年以來，排序從未超過第55位。

東吳證券(6.390, 0.08, 1.27%)業(yè)務(wù)副總裁周秦達(dá)告訴記者：“其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是金融行業(yè)的一個(gè)翻版了，資金驅(qū)動(dòng)型，中小房企當(dāng)下到了艱難時(shí)期，想盡一切辦法擠進(jìn)IPO是個(gè)解決途徑?！?/p>

“調(diào)控持續(xù)趨嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)A股上市融資也難以放開。A股無法上市，海外資本市場對(duì)房地產(chǎn)普遍估值太低，港股成為中小房企為數(shù)不多的選擇?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示。

估值并不樂觀

為了實(shí)現(xiàn)上市融資，中小房企不得不面對(duì)港股估值較低的現(xiàn)實(shí)問題。

以7月實(shí)現(xiàn)港股上市的弘陽地產(chǎn)為例，其招股結(jié)果顯示，全球發(fā)售8億股，本港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購的香港公開發(fā)售股份出現(xiàn)認(rèn)購不足的情況，因此將香港公開發(fā)售項(xiàng)下未獲認(rèn)購的發(fā)售股份重新分配至國際發(fā)售。

股價(jià)方面，弘陽地產(chǎn)最終以每股2.28港元定價(jià)，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56%。掛牌后股價(jià)有小幅上漲，但截至9月28日收盤，每股2.57元，市凈率為0.71。

有分析師表示，由于投 資者普遍具有本土偏好，會(huì)優(yōu)先投 資自身熟悉的市場，因而在估值中無法體現(xiàn)港外企業(yè)的知名度，品牌效應(yīng)和關(guān)注度。

也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，內(nèi)地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管增加了擬登陸港股的中小房企發(fā)展前景的不確定性，因此也可能會(huì)影響到港交所對(duì)內(nèi)地中小房企上市規(guī)模及數(shù)量的控制。

“用‘割肉續(xù)命’形容當(dāng)下中小房企赴港上市更恰當(dāng)?！睆埓髠フf，“資金非常緊張的中小房企，不上市‘死’的可能性非常大，上市就算虧，也多了個(gè)融資渠道，多了個(gè)搏命的機(jī)會(huì)?！?/p>

兼并整合更加劇烈

“盤活存量”的整體趨勢鼓勵(lì)大中型企業(yè)并購行業(yè)中存量的低效率中小企業(yè)，聯(lián)合資信認(rèn)為，房企分化加劇，未來圍繞項(xiàng)目與企業(yè)的并購將會(huì)增多。

周秦達(dá)認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場在未來的一到兩年內(nèi)重組兼并將會(huì)更加劇烈，“一大批中小房企能否活下來都是未知數(shù)，其實(shí)房地產(chǎn)圍城里的人也都明白，近兩年也就是看誰能活下去?！彼f。

與此同時(shí)，目前在土地一級(jí)招拍掛參與難度加大、房企拿地成本高且限制多以及拿地融資渠道基本被切斷等因素影響下，聯(lián)合和并購拿地已經(jīng)逐漸成為大中型房企擴(kuò)大規(guī)模的首選，聯(lián)合拿地快速減輕了企業(yè)資金壓力，使競爭關(guān)系變?yōu)楹献麝P(guān)系，能有效分散市場風(fēng)險(xiǎn)。（孔海麗）