司法拍賣房屋增加非因斷供 輕言斷供潮更屬誤讀?

中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播網(wǎng)（記者 張仲民）中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播記者綜合考察湖北十堰、深圳、北京等地各房屋中介公司、法院等方面，參考《2018中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》的研究成果看，人們普遍有理由相信，目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)所謂的“斷供潮”。

司法拍賣增加但非因斷供

據(jù)湖北省十堰市中級(jí)人民法院研究室介紹，自2017年以來(lái)這里住宅為抵押物被拍賣的案件數(shù)量有所增加，但原因各異。

湖北十堰市兩級(jí)各法院2017-2018同案由順案號(hào)排列的百件案例案卷顯示，以住宅為抵押物借貸而被金融機(jī)構(gòu)起訴判決優(yōu)先受償?shù)模瑸榧庸て髽I(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)融資擔(dān)保的占37例，為貿(mào)易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)融資擔(dān)保的28例，涉及違規(guī)進(jìn)行借貸21例，涉及債務(wù)人有賭博行為的占13例，涉及輕信他人而擔(dān)保的1例。

也就是說(shuō)，沒(méi)有一例是因?yàn)橘I房自住同時(shí)斷供而被法院拍賣的。

湖北十堰市位于湖北西北部，是一個(gè)介于三線、四線之間的工業(yè)城市，在這里，真正意義上的“斷供”尚屬稀少，更談不上“斷供潮”，那么，作為一線城市的深圳，真的有“斷供潮”嗎？

何為斷供潮

有媒體近日?qǐng)?bào)道，深圳一些中介、貸款人員在推介法拍房，而且數(shù)量不少。在中介提供的房源名單中，基本上是被法院查封后被按市場(chǎng)價(jià)7折起拍的，甚至有的總價(jià)上千萬(wàn)的豪宅，直接砍掉六七百萬(wàn)拍賣；報(bào)道說(shuō)，這些房子被拍賣的主要原因是很多人斷了月供，或者經(jīng)營(yíng)企業(yè)資不抵債，被銀行或債權(quán)人起訴，不得不賣房子清算債務(wù)。

在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳草木皆兵的當(dāng)下，正常的司法拍賣被解讀成了“斷供潮”。至于低價(jià)起拍，也基本是司法拍賣的行規(guī)，為的是吸引更多的競(jìng)拍者，也是為了在保證基本收益的情況下不流拍。很多老媒體人可能會(huì)對(duì)2003年劉曉慶涉嫌偷漏稅被捕后其房產(chǎn)被司法拍賣記憶猶新，據(jù)媒體報(bào)道，其中十幾套位于北京安慧北里秀園小區(qū)的房子起拍價(jià)2100元／平方米左右，而當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)超過(guò)了5000元／平方米，據(jù)悉后面不少房源的成交價(jià)也低于市場(chǎng)價(jià)。

“斷供”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)非常敏感的話題，雖然斷供的原因可能有多樣，比如投資經(jīng)營(yíng)失敗、工作變動(dòng)、突然患重病，甚至是央行加息也會(huì)導(dǎo)致按揭購(gòu)房者的還貸壓力不斷加大乃至斷供。不過(guò)最大的問(wèn)題可能要數(shù)房?jī)r(jià)的下跌，當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，房子的價(jià)值不斷縮水，房?jī)r(jià)市值不足以抵償欠銀行的購(gòu)房貸款時(shí)，房子就成了“負(fù)資產(chǎn)”，這個(gè)時(shí)候，無(wú)力償債或者不看好樓市的房主就有可能將房子扔給銀行，也就是斷供。

住宅資產(chǎn)是否嚴(yán)重縮水

根據(jù)十堰市、深圳數(shù)十家房產(chǎn)中介的交易資料顯示，二手房交易平均價(jià)格與去年同期相比，顯得持平略有所降低。

但這是否意味著，居民持有住宅資產(chǎn)嚴(yán)重縮水了呢？

房產(chǎn)中介經(jīng)理黃學(xué)兵很肯定地說(shuō)：不是！?

因?yàn)?，二手房交易，在不同的年份，所交易房屋的地段是不一樣的。時(shí)間越早，其所交易的房屋很可能集中在中心城區(qū)地段；時(shí)間越晚，越可能集中到了相對(duì)邊緣的地段，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，今年所交易的房子，肯定比去年所交易的房子要偏遠(yuǎn)一些。而同等地段的房子，今年價(jià)格肯定比去年還略有上漲。

黃學(xué)兵的說(shuō)法，在業(yè)內(nèi)被視為常識(shí)。

如果不是房產(chǎn)嚴(yán)重縮水，那么，斷供的背后，另一個(gè)原因，是居民負(fù)債水平和償債能力不足。那么問(wèn)題來(lái)了，中國(guó)居民的負(fù)債到底有多少？真的到了要斷供的時(shí)候么？

房貸是中國(guó)居民的主要負(fù)債

數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)居民將資產(chǎn)的約60%配置在房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民負(fù)債中房貸也占了大頭，因此，一旦消費(fèi)者大規(guī)模違約，銀行壞賬達(dá)到一定限度，極有可能誘發(fā)金融體系的地震。

不過(guò)，根據(jù)中國(guó)人民銀行金融穩(wěn)定分析小組編寫的《2018中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》數(shù)據(jù)，近年來(lái)，雖然我國(guó)住戶部門債務(wù)水平不斷上升，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融的井噴式發(fā)展與房貸的高速增長(zhǎng)，但與其他國(guó)家相比，我國(guó)住戶部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不突出，但債務(wù)增速偏高的趨勢(shì)應(yīng)引起關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，我國(guó)住戶部門債務(wù)余額為40.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.4%，較2008年增長(zhǎng)7.1倍。中國(guó)一向以高儲(chǔ)蓄率在國(guó)際上著稱，負(fù)債提升意味著居民的儲(chǔ)蓄下降，也意味著居民的抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。今年的3月24日，中國(guó)工商銀行董事長(zhǎng)易會(huì)滿在演講中提到：

從2010年至2017年，居民的儲(chǔ)蓄占家庭可支配收入的占比從25.4%下降到12.7%，也就是說(shuō)，中國(guó)人賺了100元，也就只會(huì)存下來(lái)12.7元。這個(gè)下降速度雖然比不上負(fù)債率的上升，但因?yàn)閮?chǔ)蓄的分布還存在嚴(yán)重不均等的情況，上述12.7%也只是一個(gè)平均數(shù)，據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的報(bào)告稱，55%的中國(guó)家庭沒(méi)有或是幾乎沒(méi)有儲(chǔ)蓄，而最高的10%的家庭的儲(chǔ)蓄率為60.6%，儲(chǔ)蓄金額占當(dāng)年總儲(chǔ)蓄的74.9%，很多“零儲(chǔ)蓄”的人被平均了。

負(fù)債率上升，儲(chǔ)蓄率下降，那么錢都去哪兒了呢？答案是，大頭去了房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年的4月份，匯豐銀行的一份報(bào)告指出：中國(guó)的“千禧一代”（80、90后）住房擁有率高達(dá)70%，其間有4成的青年買房靠父母。買房的年輕人越來(lái)越多，但絕大部分還是得依靠父母的存款提供首付，同時(shí)自己每月還得負(fù)擔(dān)貸款，這勢(shì)必會(huì)減少老一輩的存款，并導(dǎo)致年輕的負(fù)債率升高、存款率降低。

從結(jié)構(gòu)上看，住戶部門債務(wù)主要由消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款構(gòu)成，2017年末，兩者占住戶部門債務(wù)余額的比例分別為77.8%和22.2%，同比增速分別為25.8%和8.1%。

央行報(bào)告認(rèn)為，自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。2008-2017年，個(gè)人住房貸款余額從3.0萬(wàn)億元增至21.9萬(wàn)億元，占住戶部門貸款余額的比例保持在45%-54%；

但是這一數(shù)據(jù)在很多學(xué)者看來(lái)仍是低估，原因是隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融、民間借貸、典當(dāng)行等途徑，居民也獲得了大量的債務(wù)性融資，而這部分負(fù)債是沒(méi)有被央行計(jì)入的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013-2017年，P2P等網(wǎng)貸行業(yè)貸款余額（包括企業(yè)貸款和個(gè)人貸款）的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到159%，這其中的首付貸等很大一部分資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

樓市負(fù)債的增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)的升降有較高的相關(guān)性。往往房?jī)r(jià)上漲，居民的信貸積極性也就上升，比如2009年，我國(guó)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格止跌回升，住戶部門債務(wù)也隨之快速增長(zhǎng)。2009年底，住戶部門債務(wù)余額8.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)43.3%，其中個(gè)人住房貸款余額4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)47.9%。2015-2017年，這一輪房貸的上漲，也是由于房?jī)r(jià)的迅猛上揚(yáng)。

居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控

住戶部門債務(wù)的上漲，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？

央行報(bào)告認(rèn)為，從整體水平看，中國(guó)住戶部門債務(wù)負(fù)擔(dān)低于國(guó)際平均水平，且住房貸款抵押物充足、違約率低，當(dāng)前債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但債務(wù)積累過(guò)快需予以關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，2017年末，我國(guó)住戶部門杠桿率（債務(wù)余額/GDP）為49.0%，低于國(guó)際平均水平（62.1%），但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（39.8%），金磚五國(guó)中，其他四國(guó)印度僅為10.9%，俄羅斯為16.2%，巴西為24.7%，南非為33.1%，均低于中國(guó)。國(guó)際貨幣基金組織認(rèn)為，住戶部門債務(wù)與GDP的比值低于10%時(shí)，該國(guó)債務(wù)的增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，比值超過(guò)30%時(shí)，該國(guó)中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)受到影響，而超過(guò)65%會(huì)影響到金融穩(wěn)定。從數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)處于低位，但也并不樂(lè)觀，整體債務(wù)的上升已經(jīng)開始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響。

更大的風(fēng)險(xiǎn)則在于我國(guó)住戶部門杠桿率增速較快，且過(guò)于集中。2008年末，我國(guó)住戶部門杠桿率為17.9%，至2017年末已經(jīng)達(dá)到49.0%，10年間上升31.1個(gè)百分點(diǎn)。前文已經(jīng)說(shuō)過(guò)，債務(wù)的快速上升與儲(chǔ)蓄率急劇下降，導(dǎo)致償債能力下降。而且由于我國(guó)住戶部門債務(wù)集中在樓市，當(dāng)前樓市又處于高位，這也是為什么居民對(duì)房?jī)r(jià)的下降心懷恐懼的原因。

在國(guó)際上，一般用債務(wù)收入比來(lái)衡量一個(gè)國(guó)家住戶部門債務(wù)水平。2008-2017年，我國(guó)住戶部門債務(wù)收入比從43.2%增至112.2%，10年間上升69個(gè)百分點(diǎn)。其中，房貸收入比（個(gè)人住房貸款/可支配收入）從2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年間上升37.9個(gè)百分點(diǎn)。

總體來(lái)看，現(xiàn)在老百姓家房貸不少，償債壓力大，而且由于儲(chǔ)蓄的降低，加足了杠桿的老百姓得保證在這還貸的幾十年內(nèi)不失業(yè)、不降薪、不生病、不發(fā)生意外。這確實(shí)可怕！

沒(méi)有“斷供潮”

不過(guò)，現(xiàn)在居民債務(wù)仍在可控范圍，遠(yuǎn)沒(méi)有到“斷供”的地步。

首先，盡管在房地產(chǎn)各個(gè)階段的發(fā)展過(guò)程中，總有央行“放水”的呼聲，但對(duì)居民來(lái)說(shuō)，信貸政策非常審慎。一方面，銀行部門對(duì)居民信貸一般要求充分的抵押物以及良好的征信記錄，對(duì)首付比要求較其他多數(shù)國(guó)家更為嚴(yán)格，在打擊首付貸方面更是不遺余力，今年9月份，北京、上海住建委等十一個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布通知，開展“治理房地產(chǎn)四大市場(chǎng)亂象”專項(xiàng)行動(dòng)，其中，首付貸等七大類投機(jī)炒房行為將成為嚴(yán)打?qū)ο?。另一方面，?guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝顺浞值恼{(diào)控，比如從2017年3月起，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，相關(guān)部門出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。此后，北京、上海等城市的房地產(chǎn)交易量明顯下降，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制。與此同時(shí)，2017年末，個(gè)人住房貸款余額同比增速相應(yīng)降至22.2%。

其次，我國(guó)住戶部門債務(wù)抵押物充足，違約風(fēng)險(xiǎn)較低。2017年，我國(guó)個(gè)人住房貸款平均抵借比（即當(dāng)年批準(zhǔn)的抵押貸款金額除以當(dāng)年批準(zhǔn)的抵押品價(jià)值）為59.3%，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較強(qiáng)。筆者從南昌市某城商行了解到，該行目前推出的20萬(wàn)額度的消費(fèi)貸，借貸人必須提供超過(guò)30萬(wàn)的凈資產(chǎn)抵押物，而且必須征信良好。此外，根據(jù)近些年的數(shù)據(jù)，我國(guó)住戶部門貸款的不良率一直處于較低水平。2017年末，個(gè)人不良貸款余額6149.3億元，不良率為1.5%，低于銀行貸款整體不良率0.35個(gè)百分點(diǎn)。在個(gè)人住房貸款、個(gè)人信用卡貸款和個(gè)人汽車貸款不良率中，個(gè)人住房貸款也是最低的，僅為0.3%，而后兩者分別是1.6%和0.7%。

中國(guó)人向來(lái)有“安居樂(lè)業(yè)”的民族心理，沒(méi)有屬于自己產(chǎn)權(quán)房子的家都被認(rèn)為是不完整的家，因此除了投資（投機(jī)）房產(chǎn)外，很少有家庭會(huì)“棄供”。在“房住不炒”的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加理性，剛需將占據(jù)更加主要的地位，而剛需，基本上是一家人供一套房，只要不發(fā)生大規(guī)模的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，所謂的“斷供潮”很難出現(xiàn)。