11月以來，房企“扎堆”融資。有數(shù)據(jù)顯示，11月前20天，全國(guó)多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資金額已超500億元。在此背景下，近期地產(chǎn)債市場(chǎng)規(guī)模迅速“爆棚”。值得注意的是，頻頻融資后，各大房企今年的發(fā)債額度“見底”，一些房企售賣股權(quán)、出讓項(xiàng)目，多渠道“補(bǔ)血”。

年底找錢“井噴”

以Wind二級(jí)行業(yè)來看，在剔除國(guó)債、地方債、金融債和同業(yè)存單等后，今年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行了693只債券，發(fā)行金額達(dá)5722.39億元，占債券發(fā)行總額的7.31%，處于行業(yè)第7位。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，全國(guó)多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，合計(jì)數(shù)額已經(jīng)超過500億元。

11月20日，時(shí)代中國(guó)控股有限公司公告稱，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%。

11月19日，福建福晟集團(tuán)有限公司2018年公司債券（第一期）發(fā)行完成，發(fā)行總額10億元，票面利率7.90%，期限3年。上交所方面，華夏幸福基業(yè)控股股份公司的2018年非公開發(fā)行40億元短期公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。

Wind資訊相關(guān)分析師表示，萬科今年債券融資規(guī)模最大，累計(jì)發(fā)行了26只債券，總金額為283.19億元。金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)、招商蛇口等企業(yè)發(fā)行規(guī)模也都在130億元及以上，此外還有6家企業(yè)發(fā)行額超過100億元。

富力地產(chǎn)也在“儲(chǔ)糧過冬”。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)今年以來發(fā)行了11期短期融資債券，品種為到期一次還本付息，利率由最開始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

除了發(fā)債，在大盤不好的情況下，富力地產(chǎn)毅然“賣股補(bǔ)血”。11月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過8.06億股新H股，發(fā)行價(jià)不低于前五個(gè)交易日收市價(jià)平均數(shù)的80%，若以每股12港元的均價(jià)計(jì)算，此次融資額約100億港元。對(duì)于募集資金用途，富力地產(chǎn)表示，將全部用于補(bǔ)充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金。

事實(shí)上，近期以來房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)現(xiàn)象頻發(fā)。北京產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)掛牌的多達(dá)42個(gè)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓額度約為105億元。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)正式掛牌項(xiàng)目約為19個(gè)，轉(zhuǎn)讓總額為83.86億元。預(yù)披露項(xiàng)目更是集中上線，北大資源集團(tuán)投資有限公司欲轉(zhuǎn)讓青島博雅置業(yè)有限公司70%股權(quán)及債權(quán)；中鐵二局房地產(chǎn)集團(tuán)預(yù)轉(zhuǎn)讓成都中鐵置業(yè)、都江堰青城旅游開發(fā)有限公司100%股權(quán)和相關(guān)債權(quán)；上海古北轉(zhuǎn)讓上海地產(chǎn)古北安亭置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

迎集中還款期

2018年還剩最后一個(gè)多月，債券市場(chǎng)上即將到期的各類債券規(guī)模仍然較大。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)未來40天左右的時(shí)間里，共有81只債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元。此外，境外債方面，截至年底，房企海外債券到期規(guī)模近90億元。

Wind資訊分析人士表示，2019年至2023年五年間，地產(chǎn)企業(yè)海外債券到期規(guī)模都在100億美元之上，主要與近兩年發(fā)行較多的3年期、5年期或7年期的債券到期有關(guān)。“國(guó)內(nèi)外同時(shí)到期下，房企還款壓力驟升。從單個(gè)公司來看，金科地產(chǎn)即將到期的債券規(guī)模最大，合計(jì)達(dá)到40.3億元。而金地集團(tuán)、中信房地產(chǎn)集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中天金融等6家企業(yè)到期規(guī)模均超過25億元。”

渤海證券分析師崔健表示，房地產(chǎn)債券發(fā)行經(jīng)歷了2015年-2016年的擴(kuò)容后，進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的平臺(tái)期，而由于地產(chǎn)債的期限多為3-5年，所以2018年-2021年是地產(chǎn)債的償還高峰期。2018年9月1日至12月31日，地產(chǎn)債的總償還量達(dá)到1292.67億元，2019年上半年總償還量達(dá)到2116.51億元。

也正因?yàn)榇耍械狡谙虏糠址科蟀l(fā)債明顯加速。11月8日，中國(guó)恒大公告顯示，其附屬公司景程有限公司發(fā)行5.65億美元于2020年到期的11%優(yōu)先票據(jù)、6.45億美元于2022年到期的13%優(yōu)先票據(jù)、5.9億美元于2023年到期的13.75%優(yōu)先票據(jù)，在新加坡證券交易所上市及掛牌。合計(jì)融資18億美元，約合人民幣125億元。

11月19日，恒大再次公告稱，其間接全資附屬公司景程有限公司、恒大地產(chǎn)、天基控股及附屬公司擔(dān)保人于當(dāng)日就發(fā)行總金額為10億美元的增發(fā)2020年票據(jù)與中信銀行（國(guó)際）、光銀國(guó)際及海通國(guó)際訂立購(gòu)買協(xié)議，利率為11.0%。

“扎堆”發(fā)債融資，讓各大房地產(chǎn)企業(yè)今年的發(fā)債額度“捉襟見肘”。根據(jù)Wind企業(yè)注冊(cè)情況統(tǒng)計(jì)，萬科今年注冊(cè)發(fā)債額度為230億元，目前已使用190億元，剩余僅僅40億元；金地注冊(cè)額度為80億元，目前僅剩30億元；富力地產(chǎn)年初注冊(cè)額度為80億元，目前僅為18.3億元。而武漢光谷聯(lián)合集團(tuán)、中糧地產(chǎn)、上海張江高科、廣州高新區(qū)投資集團(tuán)等9家房地產(chǎn)企業(yè)今年都已滿額發(fā)行。

房企資金風(fēng)險(xiǎn)整體可控

“2018年以來，地產(chǎn)債的回售到期規(guī)模不斷增加。”中泰證券分析師齊晟表示，截至11月15日，地產(chǎn)債的總到期規(guī)模中回售到期的比例達(dá)到52.19%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。

齊晟表示，這主要是受信用風(fēng)險(xiǎn)提高以及再投資收益不確定影響。一方面，今年地產(chǎn)債的主體評(píng)級(jí)預(yù)警14次，3家違約，引發(fā)對(duì)行業(yè)再融資能力的擔(dān)憂；另一方面，再投資收益方面，信用利差大幅走闊也推動(dòng)了回售率。此外，今年5月以來，地產(chǎn)債中止事件不斷，龍湖、碧桂園、富力地產(chǎn)等發(fā)行人均曾主動(dòng)中止發(fā)行，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)再融資能力的擔(dān)憂。

崔健說，從相關(guān)指標(biāo)來看，各個(gè)評(píng)級(jí)房企的短期償債能力在2018年上半年均有所下降。其中AA評(píng)級(jí)從2017年中的55.40%下降至2018年中的37.32%，降幅最大。

“雖然償債壓力上升明顯，但風(fēng)險(xiǎn)整體可控?！饼R晟表示，對(duì)于房企來說，2019年整體到期債規(guī)模預(yù)計(jì)為4600億元，增幅約為1800億元。但具體來看，行業(yè)的償債壓力并沒有整體上行。以已披露三季報(bào)的83家地產(chǎn)債發(fā)行人為樣本，雖然流動(dòng)比率由2017年底的1.91下降至今年三季度的1.83，但發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債率從去年底的66%降低至目前的64%，行業(yè)整體杠桿水平有所放緩。

齊晟說，目前來看，房企市場(chǎng)流通性較強(qiáng)，尤其是低等級(jí)債項(xiàng)中的國(guó)企債占比高，降低了低等級(jí)債券持有人的回售意愿，從而降低尾部風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性。