萬科董事會(huì)主席郁亮在14日面對(duì)媒體時(shí)，依然保持了對(duì)市場(chǎng)前景的“悲觀”判斷。他稱，房地產(chǎn)行業(yè)不可能恢復(fù)過去的增長(zhǎng)速度。
郁亮的如此判斷，來源于市場(chǎng)上的諸多信號(hào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1~10月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額129508億元，增長(zhǎng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從細(xì)分單月的數(shù)據(jù)來看，今年的9、10、11月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的同比下調(diào)?！叭绻?019年的政策不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯調(diào)整，市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)?！睆埓髠シQ。
新城控股(26.030, -0.63, -2.36%)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來樓市以“穩(wěn)”為主，市場(chǎng)會(huì)在2019年觸底回暖，具體表現(xiàn)為：土地流拍明顯減少，房企降價(jià)促銷減少，二手房降價(jià)明顯減少，整個(gè)市場(chǎng)處于一個(gè)成交量和價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定但并不火熱的底部狀態(tài)。
無論是銷售面積、銷售金額，還是房地產(chǎn)投資，由增轉(zhuǎn)降的趨勢(shì)似乎無可避免。“春江水暖鴨先知”，房企向來審慎，它們的戰(zhàn)略變更也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來。業(yè)內(nèi)更加關(guān)注的是：從緊的調(diào)控政策，在新房滯銷、房企融資渠道不暢的背景之下，是否會(huì)在未來靈活調(diào)整？
市場(chǎng)拐點(diǎn)隱現(xiàn)
臨近年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已定。從宏觀數(shù)據(jù)來看，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持穩(wěn)定。盡管銷售面積和銷售金額同比漲幅下降，但相比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬億元而言，今年全年數(shù)據(jù)不會(huì)相差太遠(yuǎn)，整體保持平穩(wěn)。
12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地11月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定。據(jù)初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。
不過，在宏觀數(shù)據(jù)之外，市場(chǎng)上仍有許多信號(hào)透露出陣陣寒意。
自10月以來，存量房市場(chǎng)就遭遇了滑鐵盧。有數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市二手房交易量自今年年中以來就逐漸下降，并于10月錄得年內(nèi)低點(diǎn)；而到了11月，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；而31個(gè)二線城市與35個(gè)三線城市的二手住宅銷售價(jià)格也僅上漲0.3%與0.4%。
張大偉認(rèn)為，從二手房?jī)r(jià)格看，全國(guó)房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)超過10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，這是最近4年來首次出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市新建住宅價(jià)格也將逐漸開始調(diào)整。
另一方面，逼近年末，市場(chǎng)上的觀望氛圍也較上半年更為濃烈，購(gòu)房者的買房意愿下降至冰點(diǎn)。這也在很大程度上影響著開發(fā)商一手樓盤的銷售節(jié)奏，導(dǎo)致年底的樓市出現(xiàn)了“旺季不旺”的局面，開發(fā)商只有采取大幅度降價(jià)促銷的行為，才能吸引購(gòu)房者入市。
一手房市場(chǎng)的疲軟在“金九銀十”就已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年10月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。
與之相對(duì)應(yīng)的是，大多數(shù)房企的推貨高峰期都在三、四季度，市場(chǎng)不給力的現(xiàn)實(shí)，給了房企沉重一擊，導(dǎo)致不少公司前11個(gè)月的銷售總額與其年初確定的銷售目標(biāo)相比仍有較大差距。
“我們公司的年度目標(biāo)很難完成，沖刺一把后，大概還有100億元的缺口?！比A南一家上市房企營(yíng)銷部門總監(jiān)難以掩飾內(nèi)心的焦慮。作為營(yíng)銷口的負(fù)責(zé)人之一，其部門面臨著極大壓力，如果完不成任務(wù)，整個(gè)部門的年終獎(jiǎng)將化為泡影。
房企銷售與籌資的雙重壓力
留給房企的時(shí)間已經(jīng)不多。市場(chǎng)上，房企積極推出新盤或低價(jià)促銷的案例越來越多。
11月26日晚，萬科旗下的豪宅項(xiàng)目臻山府，采用線上選房模式開盤，定價(jià)低于預(yù)期；11月28日，萬科星城線上開盤，當(dāng)天晚上去化率近57%；更早之前，中國(guó)金茂在廈門鷺島的樓盤進(jìn)行特價(jià)銷售，銷售價(jià)格比拿地樓面價(jià)還低，上演了“虧本”賣房的戲碼。
而對(duì)于明年的市場(chǎng)，目前大多數(shù)行業(yè)人士并不持樂觀的態(tài)度，有分析人士更預(yù)測(cè)市場(chǎng)整體成交量將下降10%左右。
而除了銷售數(shù)據(jù)放緩之外，房地產(chǎn)投資增幅也逐漸出現(xiàn)放緩跡象，企業(yè)籌資的壓力也逐漸顯露。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1~11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1~10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21807億元，下降3.7%；利用外資102億元，下降30.4%；自籌資金50619億元，增長(zhǎng)10.0%；定金及預(yù)收款49551億元，增長(zhǎng)15.7%；個(gè)人按揭貸款21420億元，下降0.9%。
這組數(shù)據(jù)說明，房企到位資金仍以銷售回款為主，貸款融資同比延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，融資壓力仍然不小。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)計(jì)，開發(fā)商的現(xiàn)金流趨緊，壓力可能會(huì)日益加劇。據(jù)測(cè)算，2019年房地產(chǎn)債券還款總額（包括計(jì)劃回售和到期）可能達(dá)7000億~8000億元人民幣，估計(jì)為2018年實(shí)際還款規(guī)模的2倍有余。
第一太平戴維斯華北區(qū)高級(jí)董事、評(píng)估部負(fù)責(zé)人胡建明（JamesWoo）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，2018年，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。整體來看，除資產(chǎn)證券化融資方式外，房企傳統(tǒng)的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現(xiàn)。
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，融資成本和土地成本居高不下，前幾年為了規(guī)模不斷擴(kuò)充營(yíng)銷和土地拓展體系的企業(yè)面臨的壓力更大。當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)選擇融資的方式較靈活；中小型開發(fā)商也使出渾身解數(shù)在寒冬里保持競(jìng)爭(zhēng)力?！焙髡f。
政策走向引關(guān)注
7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。
在此前后，深圳等地持續(xù)出臺(tái)“三價(jià)合一”、“限售”等輕量級(jí)的行政手段，加碼調(diào)控力度的預(yù)期管理，警惕投資投機(jī)情緒的死灰復(fù)燃。
調(diào)控政策之下，新房滯銷，房企融資渠道不暢，今年全國(guó)土地流拍數(shù)量也大幅增加，甚至超過近年來土地市場(chǎng)最冷的2014年。
10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價(jià)限售政策的消息，隨后官方人士回應(yīng)對(duì)外限售沒有取消，同時(shí)嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。這被市場(chǎng)迅速解讀為“限價(jià)放松”。
與此同時(shí)，其他地市也發(fā)布人才新政，對(duì)人才落戶購(gòu)房給予補(bǔ)貼，曲線爭(zhēng)取放松空間。就連銀行也嘗試下調(diào)房貸利率，例如招商銀行(28.300, -0.03, -0.11%)深圳分行近日把首套按揭利率從基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮12%。
今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會(huì)議，在研究和部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)只字未提房地產(chǎn)。張大偉認(rèn)為，連續(xù)兩次政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著調(diào)控政策方向不會(huì)發(fā)生改變。從11~12月整體看，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)。
京東金融首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光預(yù)計(jì)，政府仍會(huì)堅(jiān)持房住不炒的表態(tài)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的確立?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)銷售回落、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款與按揭貸款增速仍在下降，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將整體處于調(diào)整通道。
摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，考慮到未來基建補(bǔ)短板的穩(wěn)增長(zhǎng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)至少年內(nèi)和明年上半年之前，房地產(chǎn)調(diào)控立場(chǎng)和政策不會(huì)有明顯變化，其間房地產(chǎn)投資增速會(huì)持續(xù)下行。
而明年年中之后是否會(huì)重新調(diào)整房地產(chǎn)政策？章俊認(rèn)為主要取決于基建投資效應(yīng)衰減的速度和中美貿(mào)易談判的進(jìn)程。
章俊預(yù)計(jì)，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會(huì)變，但可能會(huì)調(diào)整部分城市限購(gòu)限售，放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。
梁紅也表示，2019年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-10%~-5%之間。鑒于地產(chǎn)周期對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域的深遠(yuǎn)影響，當(dāng)前地產(chǎn)需求及開發(fā)商融資的相關(guān)政策亟須調(diào)整，且政策調(diào)整宜早不宜遲。(劉展超 張歆晨)
