相比于市場的“穩(wěn)”，下行表現(xiàn)仍然是誕生樓市松綁論的溫床。

在發(fā)酵了近一天后，山東省菏澤市終于確認(rèn)了取消“限售令”的消息。按照官方的解釋，取消限售令是為了幫助棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)木用耥樌彿?，從而防止房價出現(xiàn)大的波動。

這一解釋十分合理，但在很多從業(yè)者看來，似乎仍然開了松綁樓市調(diào)控的“口子”。

在此之前，發(fā)改委發(fā)布文件，支持負(fù)債率相對不高的大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。此舉也引發(fā)了有關(guān)調(diào)控政策將要松綁的論調(diào)。

持續(xù)了兩年多的本輪樓市調(diào)控，果真要出現(xiàn)反轉(zhuǎn)了嗎？

一直以來，房地產(chǎn)市場似乎始終處于“上漲就調(diào)控、降溫就松綁”的窠臼中。近年來，住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)頻繁被提及，構(gòu)建上述制度的目的之一，即是避免政策的短期反轉(zhuǎn)和市場的大起大落。如今，在一片“松綁”的論調(diào)中，市場的真相究竟如何？長效機(jī)制迎來了出臺時機(jī)嗎？

市場“平穩(wěn)下滑”

隨著調(diào)控的逐步深入，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的下行走勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月以來，全國房地產(chǎn)市場的累計銷售增幅就不斷下降，到11月，全國商品房銷售面積累計增幅已降至1.4%。其中，9月至11月，商品房銷售面積連續(xù)三個月低于上年同期。

房價方面，70個大中城市中，房價上漲的城市仍為多數(shù)。但無論新房還是二手房，下降的城市都在增多，11月已有17個城市的二手房價格出現(xiàn)下滑。

受量、價變化的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、拿地面積、房企到位資金等指標(biāo)的增速也出現(xiàn)小幅下滑。

市場的實際表現(xiàn)，也反映出這種變化趨勢。

“今年上半年，新房項目供應(yīng)量和蓄客量的比例在1：5、1：6左右，現(xiàn)在已經(jīng)下降到1：1的水平。這其中還有一部分不是真正的目標(biāo)客戶?！苯?，西安某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，今年以來，西安樓市經(jīng)歷了從火爆到冷淡的過程。

他表示，上半年西安新房項目的開盤去化率幾乎達(dá)到100%，堪稱“日光”。到四季度，開盤當(dāng)日能去化超過50%就算不錯。

究其原因，該人士認(rèn)為，一方面是調(diào)控政策的效果開始顯現(xiàn)，另一方面則是因為西安房價上漲后，擠出了一部分市場需求。

在官方的解讀中，仍然用“穩(wěn)”字來定調(diào)市場。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀房價時表示，11月份，各地繼續(xù)堅持因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場整體保持穩(wěn)定。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇對房地產(chǎn)投資的解讀為：“從最近幾個月看，土地的成交略有放緩，我覺得明年房地產(chǎn)投資大體來講還能夠比較平穩(wěn)，但是穩(wěn)中略降的概率可能更高一點?！?/p>

12月17日，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的態(tài)勢是“平穩(wěn)下行”。其中，一線城市的下行趨勢很早就開始出現(xiàn)，二線城市從今年開始下行，部分三四線城市還處在上升區(qū)間中，但也會很快轉(zhuǎn)為下行。

他表示，市場下行的一個重要表現(xiàn)就是“金九銀十”褪色?！?月以后，市場轉(zhuǎn)淡，很多城市的觀望情緒在增加，這是市場的一個明顯變化?！鳖櫾撇€認(rèn)為，這種趨勢至少將持續(xù)到明年上半年。

長效機(jī)制或加速推進(jìn)

相比于市場的“穩(wěn)”，下行表現(xiàn)仍然是誕生樓市松綁論的溫床。

12月12日，發(fā)改委發(fā)布文件，支持負(fù)債率相對不高的大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。12月18日，山東菏澤取消“限售令”。盡管當(dāng)事方均在此后做出解釋，但該行動仍然引發(fā)了政策松綁的猜想。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，這都是合理范圍內(nèi)的政策微調(diào)，且未來不排除其他微調(diào)的嘗試。但并不意味著調(diào)控基調(diào)將發(fā)生根本性反轉(zhuǎn)。他認(rèn)為，“一降溫就松綁”的想法源自過去多年來政府救市的行動，但當(dāng)前樓市仍然“穩(wěn)定”，且與以往不同的是，住房制度和長效機(jī)制正在加快推進(jìn)，因此這種情況很可能不會出現(xiàn)。

住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)被提及多年，2017年12月，中共中央政治局召開會議，將“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”列為2018年要著力抓好的重點工作之一。此后，在監(jiān)管層的推動下，這兩項工作的推進(jìn)開始加快。

2018年3月，財政部副部長史耀斌表示，正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅的法律草案，合理設(shè)計房地產(chǎn)稅制度，比如合并整合相關(guān)稅種，合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費負(fù)擔(dān)等。其總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)、分步實施。

2018年12月，自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長冷宏志透露，要不斷鞏固和提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成果，抓緊啟動《不動產(chǎn)登記法》立法。

這兩項動作都被認(rèn)為是構(gòu)建樓市調(diào)控長效機(jī)制的重要基礎(chǔ)工作，并被認(rèn)為有可能在近期內(nèi)取得進(jìn)展。

在住房制度改革方面，隨著各地紛紛出臺鼓勵租賃點政策，以及限競房、公租房等一系列住房保障品種的推出，“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”也正在完善。

顧云昌認(rèn)為，這些政策完善的目的，在于著眼長遠(yuǎn)，改變樓市的一些頑疾，避免調(diào)控政策短期反轉(zhuǎn)，也避免市場大起大落?！吧蠞q就調(diào)控、降溫就松綁”的短期做法，顯然與這種思路背道而馳，也是這項改革意圖改變的內(nèi)容。

他表示，住房制度涉及土地出讓制度、住房金融制度、房地產(chǎn)財稅制度等的改革，需要較長的時間完成，其效果也需要長期觀察。但就短期來看，各項改革措施的推進(jìn)，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，避免大起大落。同時，一些行政性的調(diào)控手段將被長效機(jī)制逐漸替代。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，隨著各項調(diào)控政策的執(zhí)行到位，“房住不炒”已經(jīng)由口號，逐漸內(nèi)化為一種價值觀。這也使得即使在下行期，市場表現(xiàn)也趨于平穩(wěn)，未出現(xiàn)“暴跌”的局面。因此，雖有“穩(wěn)增長”壓力，但尚不至于進(jìn)行大手筆救市。

他還認(rèn)為，樓市的下行，將會刺激長效機(jī)制加快推進(jìn)。從現(xiàn)有進(jìn)展來看，稅收制度改革有可能率先破局。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了總體供不應(yīng)求的階段，雖然仍有區(qū)域性的供需失衡，但市場大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。在此情況下，市場趨穩(wěn)將是大趨勢，長效機(jī)制也迎來最好的醞釀和推出時機(jī)，預(yù)計未來該項制度將加快推進(jìn)。(文/張敏)