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公攤面積常引發(fā)爭(zhēng)議的一點(diǎn)在于，人們對(duì)于不屬于自己的只是公共平攤而承擔(dān)的費(fèi)用本來就心氣不順，而這些收費(fèi)常常還很不透明。

2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，內(nèi)含一份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，當(dāng)中指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

這是住建部的官方文件中，首次明確住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)面積進(jìn)行交易。消息一出，迅速引起熱議，“取消公攤”登上微博熱搜。

“央視新聞”公眾號(hào)發(fā)文稱，這次公開征求意見的只是一套建筑行業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，目的是規(guī)范建筑企業(yè)的建設(shè)行業(yè)，而房地產(chǎn)商的銷售行業(yè)應(yīng)由另外標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范。

而所謂“公攤”，是中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)特色概念，意為公用建筑面積的分?jǐn)?，與套內(nèi)面積合計(jì)為一套商品房的建筑面積。目前中國(guó)住宅主要以建筑面積進(jìn)行交易。買100平方米的房子最后只得70平方米，如果是高層電梯房，甚至可能只得60平方米。

根據(jù)2000年發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；還包括每套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

由于缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的公攤面積會(huì)出現(xiàn)很大差別。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)文表示，目前從全國(guó)來看，一二線城市相對(duì)規(guī)范，公攤系數(shù)（公攤面積/套內(nèi)建筑面積）在15%-25%之間，而很多不規(guī)范的城市甚至有超過30%的住宅公攤系數(shù)。據(jù)媒體報(bào)道，2014年山東高密“貴賓首府”的樓盤公攤系數(shù)超過52%。

作為房地產(chǎn)交易中最不透明的部分，“公攤”給了開發(fā)商眾多暗箱操作的空間。例如大部分計(jì)入收費(fèi)的公攤面積實(shí)際小于真正的公攤面積，部分開發(fā)商還會(huì)將公攤面積賣作車位。2018年，招商蛇口(20.950, -0.10, -0.48%)的“中國(guó)璽”樓盤也曾被爆料，因通過違規(guī)增加套內(nèi)面積，要求每位戶主補(bǔ)繳30萬(wàn)元不等的面積差價(jià)。

另外，同一項(xiàng)目因建筑面積相同而套內(nèi)面積不同引起住戶矛盾的問題也常常出現(xiàn)。以夸大的公攤面積收取精裝修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等情況也讓眾多老百姓(54.420, 3.62, 7.13%)怨聲載道。

新華社在2018年就曾發(fā)表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》一文，追問：既然國(guó)際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，為何我國(guó)計(jì)算房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)等都要包括占比頗高的公攤面積？但時(shí)至今日，對(duì)于公攤面積的收費(fèi)和處理，中國(guó)也一直沒有明確的法律法規(guī)作出約束，此輪住建部的首次正式發(fā)聲，被看作是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“去公攤化”的重要信號(hào)。

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“公攤”前世今生

暗藏貓膩的公攤面積究竟從何而來？

南方周末記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，并沒有找到明確的來源。以國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家為例，在房地產(chǎn)交易中并無此類做法，交易面積即所得面積。國(guó)內(nèi)媒體上首次關(guān)于公攤面積的論述，最早來自1993年香港的一起房地產(chǎn)交易糾紛。

輿論普遍認(rèn)為該模式最早來自于香港。1950年代的香港，房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步。由于樓房都是一棟棟出售，價(jià)格高昂，李嘉誠(chéng)率先想出了“分層出售”的模式，隨后便是“分戶出售”，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊的成本被分?jǐn)偟矫恳粦舻姆績(jī)r(jià)中。從此有了公攤一說。

同時(shí)間，“賣樓花”的預(yù)售制應(yīng)運(yùn)而生，解決了早期開發(fā)商資金不足的難題。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起，這兩者在1990年后被迅速?gòu)?fù)制到內(nèi)地市場(chǎng)。

公攤面積常引發(fā)爭(zhēng)議的一點(diǎn)在于，人們對(duì)于不屬于自己的只是公共平攤而承擔(dān)的費(fèi)用本來就心氣不順，而這些收費(fèi)常常還很不透明。部分開發(fā)商甚至在樓盤里大面積打造豪華會(huì)所、恒溫泳池、空中花園等，最終都被計(jì)入公攤。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的黃金時(shí)代，饑餓營(yíng)銷之下，群眾只顧著搶房，無形中已默認(rèn)了公攤這一潛規(guī)則，有苦說不出。

2008年，香港測(cè)量師學(xué)會(huì)產(chǎn)業(yè)測(cè)量組開始推動(dòng)香港房地產(chǎn)行業(yè)采用“實(shí)用面積”（即內(nèi)地的“套內(nèi)面積”）在售樓書和售房合同中明確展示。2013年1月1日起，香港實(shí)行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，強(qiáng)制要求商品房銷售按實(shí)用面積計(jì)價(jià)，正式告別公攤面積。

而在內(nèi)地，眾多城市地產(chǎn)開發(fā)依舊延續(xù)這一模式。

重慶在2002年曾以地方法規(guī)的形式，明確規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰。

作為第一個(gè)也是官方唯一一個(gè)不納入公攤面積計(jì)價(jià)的內(nèi)地城市，重慶在此輪“取消公攤”的話題中也被推上了風(fēng)口浪尖。據(jù)同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉透露，重慶近兩年出現(xiàn)不少把套內(nèi)面積又改回建筑面積計(jì)價(jià)的現(xiàn)象。南方周末記者采訪了多位重慶住戶發(fā)現(xiàn)，目前重慶主城區(qū)的確已按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)多年，但其他區(qū)縣仍按照建筑面積交易。同時(shí)，哪怕是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的主城區(qū)，其繳納的稅費(fèi)依然按照建筑面積計(jì)算。

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房?jī)r(jià)是漲是跌？

此次樓市去公攤化引發(fā)熱議，大眾的關(guān)注點(diǎn)還是，樓價(jià)會(huì)跌會(huì)漲？

今日頭條上的網(wǎng)友回答：“帶皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤”，引來諸多轉(zhuǎn)發(fā)。

事實(shí)上，過去的分?jǐn)偯娣e讓房?jī)r(jià)名義上看起來便宜了。以廣州一套最近入市的價(jià)值350萬(wàn)元的商品房為例，實(shí)際套內(nèi)面積是70平方米，增加公攤后變成90平方米，平均單價(jià)從套內(nèi)實(shí)際的5萬(wàn)元/平方米降至3.8萬(wàn)元/平方米，降低了24%。

張大偉預(yù)測(cè)，按照目前市場(chǎng)平均的得房率（套內(nèi)面積/建筑面積），未來以套內(nèi)面積計(jì)算，全國(guó)的房?jī)r(jià)還要高20%-25%。

去公攤只是會(huì)導(dǎo)致單價(jià)抬高，在購(gòu)買總價(jià)上實(shí)際沒有變化。這在期房銷售的過程中更利于購(gòu)房者，減少了開發(fā)商的灰色利益，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的其他收費(fèi)有可能降低。

對(duì)于二手房市場(chǎng)，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚發(fā)文指出，辦過證的老房子一般房產(chǎn)證上會(huì)寫明建筑面積和套內(nèi)面積，所以交易的時(shí)候根據(jù)實(shí)際套內(nèi)面積進(jìn)行交易就行。

據(jù)南方周末記者向相關(guān)律師了解，目前不同地區(qū)的房產(chǎn)證在建筑面積或套內(nèi)面積的登記上存在多種情況，哪怕同一個(gè)地區(qū)不同時(shí)段，因房產(chǎn)證的版本更新也會(huì)有不同的模版。但是在機(jī)構(gòu)持有的《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》上，記載了不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況，包含建筑物的分?jǐn)偯娣e。所以哪怕房產(chǎn)證上沒有寫明套內(nèi)面積，也可到當(dāng)?shù)氐姆抗芫只蚬ど绦姓芾砭肿稍儭?/p>

在二手房交易上，香港的做法也可借鑒。香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局強(qiáng)制要求，中介銷售過程中向二手房購(gòu)房者分別提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份售價(jià)資料。其特區(qū)差餉物業(yè)估價(jià)署也準(zhǔn)備了全港所有經(jīng)評(píng)估的二手房“套內(nèi)面積”資料，供公眾查閱。

關(guān)于此次取消公攤的消息，還有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為是為即將到來的房地產(chǎn)稅做鋪墊。雖然此前財(cái)政部表示房地產(chǎn)稅將按照房產(chǎn)評(píng)估值，即房?jī)r(jià)總價(jià)進(jìn)行征收，與面積無關(guān)；但是取消公攤面積有可能影響到房產(chǎn)稅的免征面積，按照套內(nèi)面積計(jì)算，將有望減輕房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。

不過，目前該公告還只是征求意見稿，向社會(huì)公開征求意見的反饋截止時(shí)間為2019年3月15日，離成型和正式落地還要更長(zhǎng)一段距離。但總體而言，樓市去公攤，讓房地產(chǎn)業(yè)更透明，是大勢(shì)所趨。(記者 盧寶宜)