3月22日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的“2016年中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果”在北京舉行。

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測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2015年是“十二五”收官之年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無(wú)減。為發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、護(hù)駕結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要作用，政府出臺(tái)多項(xiàng)促進(jìn)去化庫(kù)存的相關(guān)政策。年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)成交持續(xù)回暖，但開發(fā)投資、土地購(gòu)置面積、新開工等指標(biāo)仍不容樂觀。

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2015年，中國(guó)500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售面積增長(zhǎng)率均值為18.79%，較2014年上升16.97%；銷售金額增長(zhǎng)率均值為16.69%，增幅上升14.53%。但成交表現(xiàn)呈現(xiàn)出一線城市市場(chǎng)回暖明顯，二、三線城市結(jié)構(gòu)性回暖，四線城市整體下滑的分化格局。整體而言，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模保持高位運(yùn)行，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場(chǎng)去庫(kù)存化壓力依然較大?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展是重點(diǎn)。

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龍頭房企市占率繼續(xù)提高

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從企業(yè)面看，前三名的位置依然由萬(wàn)科、恒大和綠地牢牢占據(jù)。萬(wàn)科更是連續(xù)八年位居榜首。保利、中國(guó)海外、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福和富力則分列四到十位。其中，華夏幸福憑借近幾年持續(xù)增長(zhǎng)首次躋身前十。

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而在貨幣寬松和持續(xù)的去庫(kù)存政策下，2015年商品房銷售回升迅速。全年全國(guó)商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%；商品房銷售額為8.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%。商品房銷售額創(chuàng)下歷史新高，銷售面積也僅次于2013年高點(diǎn)。

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500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售明顯加速，500強(qiáng)企業(yè)2015年全年商品房銷售面積總額達(dá)3.4億平方米，同比增長(zhǎng)11.6%，銷售金額創(chuàng)下4萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)17.5%。

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由于銷售表現(xiàn)出色，包括旭輝在內(nèi)的多家房企在2015年11月份時(shí)就宣布提前達(dá)到年度銷售目標(biāo)，更有恒大、中海和龍光等上調(diào)銷售目標(biāo)，并成功完成最終目標(biāo)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售金額增長(zhǎng)率達(dá)20.14%，銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)大幅領(lǐng)先于全國(guó)整體水平。其中恒大以全國(guó)性推廣、造勢(shì)的大營(yíng)銷策略完成全年銷售金額2013.4億元，銷售金額增長(zhǎng)率高達(dá)53.1%。融信和華夏幸福也表現(xiàn)突出，銷售金額同比分別增長(zhǎng)了76.8%和41.2%。

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值得注意的是，2015年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2010年的4.91%上升至2015年的9.70%。從本次500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果來(lái)看，2015年10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的35%，銷售面積總計(jì)約占500強(qiáng)總銷售面積的38%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)銷售金額分別約占500強(qiáng)總銷售金額的60%、70%和90%?？傮w來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)增速較上年略有提升，百?gòu)?qiáng)之后的小型企業(yè)增速有小幅下滑，主要是因?yàn)榇笾行推髽I(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定有序，可通過(guò)多種途徑平滑市場(chǎng)波動(dòng)，業(yè)績(jī)相對(duì)平穩(wěn)，而小型企業(yè)更易受到市場(chǎng)波動(dòng)影響，業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度較大。

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此外，2015年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，債券市場(chǎng)也有利好。與此同時(shí)，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。年內(nèi)，企業(yè)紛紛加大融資力度，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年凈負(fù)債率均值為72.23%，較2014年下降21.55%。

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而融資成本下移通道的打開，國(guó)內(nèi)融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺(tái)的房企之間差距進(jìn)一步拉開。領(lǐng)先企業(yè)融資成本在年內(nèi)有效下降，特別是20強(qiáng)企業(yè)資金成本大多能控制在不超過(guò)5%的水平。但由于銀行對(duì)于開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好沒有改變，且三、四線城市市場(chǎng)始終疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。

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土地市場(chǎng)冷熱不均

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土地市場(chǎng)方面，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為22811萬(wàn)平方米，比上年下降31.70%，降幅較上年明顯擴(kuò)大；土地成交價(jià)款為7622億元，同比下降23.9%。全年土地成交冰冷，市場(chǎng)整體偏弱。但隨著銷售業(yè)績(jī)的好轉(zhuǎn)，二季度至四季度土地購(gòu)置面積降幅逐步小幅收窄，全年企業(yè)在土地投資方面呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)。

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同時(shí)，2015年土地市場(chǎng)兩極分化的格局依然明顯。500強(qiáng)企業(yè)整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點(diǎn)城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，高溢價(jià)地頻現(xiàn)，部分熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率甚至可高達(dá)200%以上。少數(shù)熱點(diǎn)二線城市也成交活躍，如南京、武漢、杭州等地均有地王產(chǎn)生。與之形成鮮明對(duì)比的則是大量三、四線城市土地市場(chǎng)整體慘淡，南寧、成都、西安等城市甚至出現(xiàn)大量土地流拍現(xiàn)象。

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由于熱點(diǎn)城市土地成本不斷攀升，百?gòu)?qiáng)企業(yè)正積極通過(guò)靈活的拿地策略審慎地補(bǔ)充土地資源。2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值增長(zhǎng)率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來(lái)20%以上的存貨增長(zhǎng)率相比，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場(chǎng)去庫(kù)存化壓力依然較大。

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此外，在互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展的背景下，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛攜手資本市場(chǎng)各類合作方，積極進(jìn)行金融創(chuàng)新。華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、恒大、碧桂園等企業(yè)都加入了互聯(lián)網(wǎng)金融行列并推出相關(guān)產(chǎn)品。

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而近年來(lái)，隨著地價(jià)飆升等因素，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式盈利空間持續(xù)壓縮，轉(zhuǎn)型多元化成為眾多公司的選擇。不過(guò)，盡管不少企業(yè)選擇了轉(zhuǎn)型，但目前為止暫未看到整體性轉(zhuǎn)型成功的實(shí)例。500強(qiáng)房企中房地產(chǎn)開發(fā)特別是住宅銷售收入比例仍未出現(xiàn)明顯下降。企業(yè)多元化業(yè)務(wù)存在諸多挑戰(zhàn)。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型新領(lǐng)域時(shí)往往存在收購(gòu)容易、運(yùn)營(yíng)管理困難的問(wèn)題，且目前多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)型方向中，社區(qū)增值服務(wù)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融、裝修、酒店管理等盡管存在較強(qiáng)的發(fā)展空間，但其市場(chǎng)規(guī)模是否能為眾多房企提供與近十年來(lái)開發(fā)業(yè)務(wù)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)容量仍存在不確定性。因此，在多元化發(fā)展的探索過(guò)程中，只有少數(shù)企業(yè)能成為市場(chǎng)贏家。