最近幾年房地產(chǎn)業(yè)異?；鸨績r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，國家也不止一次出臺(tái)了房價(jià)調(diào)控政策。但是在2016年2月的益信托數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)類信托占比僅8.48%，退居第5位，排在基礎(chǔ)設(shè)施類、金融類、工商企業(yè)類及其他類信托之后。

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從年化收益率看，曾經(jīng)高達(dá)20%的房地產(chǎn)信托，收益率持續(xù)下滑，2016年則降至8%左右。

“主要是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，三四線城市去庫存壓力依舊較大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，信托公司主動(dòng)收縮發(fā)行該類產(chǎn)品；同時(shí)，房企融資渠道拓寬，由于多次降準(zhǔn)降息，整個(gè)社會(huì)融資成本下降，房地產(chǎn)信托收益亦呈現(xiàn)下滑。”用益信托分析師帥國讓對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

“2015年以來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)暴露明顯，對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)不明確等因素導(dǎo)致投資者對(duì)其投資的熱情不高，進(jìn)而影響了下半年以來房地產(chǎn)信托的發(fā)行。加上當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)因近幾年擴(kuò)張所帶來的風(fēng)險(xiǎn)尚未消除，信托公司在挑選房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)，更謹(jǐn)慎。”華寶證券分析師李真表示。

而據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2016年還有2232.17億元房地產(chǎn)信托到期兌付，其中一季度到期規(guī)模達(dá)606.45億元。

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收益率降至8%

格上理財(cái)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年以來共成立了110多只房地產(chǎn)信托，總規(guī)模約260億元。其中，2、3月房地產(chǎn)信托成立數(shù)量明顯較1月下降。今年至今地產(chǎn)信托收益水平也較去年明顯下降，平均收益率8.28%，2015年地產(chǎn)信托平均收益率則為9.29%。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，2月份房地產(chǎn)信托共成立31款產(chǎn)品，募集45.46億元，占比僅8.48%，較1月回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域1至2（不含）年期產(chǎn)品平均最高預(yù)期收益率環(huán)比回落0.45個(gè)百分點(diǎn)至7.73%，2至3（不含）年期產(chǎn)品平均最高預(yù)期收益率環(huán)比回落0.32個(gè)百分點(diǎn)至8.15%，3年期及以上產(chǎn)品的平均最高預(yù)期收益率環(huán)比上升0.33個(gè)百分點(diǎn)至9%。

其實(shí)，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量自2014年以來就持續(xù)大幅縮減。2015年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模僅1924.9億元，較2014年下滑31.25%，共發(fā)行932款產(chǎn)品，較2014年減少26.85%。

在高兌付危機(jī)下，大部分信托公司和投資者都對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目慎之又慎。不過，百瑞信托相關(guān)人士則表示，房地產(chǎn)依然是2016年信托的主場(chǎng)，其所面臨的困境，可通過模式創(chuàng)新方式解決。數(shù)據(jù)顯示，2015年百瑞信托的房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入5.88億元，同比增長37%，在全部信托業(yè)務(wù)收入中占比達(dá)47%。

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偏好一線城市

盡管房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模、數(shù)量及收益均在持續(xù)走低，但“少數(shù)一線城市及重點(diǎn)二線城市仍有房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，短期來看，房地產(chǎn)信托還會(huì)維持一定的占比?！睅泧尫治霰硎?。

而從2015年房地產(chǎn)信托項(xiàng)目所在區(qū)域來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積累較大的背景下，房地產(chǎn)信托的項(xiàng)目偏好于一線城市。

江蘇、四川、浙江、廣東、湖南、山東、福建、內(nèi)蒙古、湖北等地區(qū)成為2015年房地產(chǎn)信托項(xiàng)目發(fā)行集中地。發(fā)行城市方面，成都、長沙、上海、武漢、北京、杭州、包頭、湖州、南京等地房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量均居前列。其中，在北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、武漢、成都、杭州、南京、寧波、濟(jì)南等一線或準(zhǔn)一線城市發(fā)行的地產(chǎn)信托規(guī)模，占比達(dá)到28.76%。

不過，2016年到期房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，多是信托公司兩三年前所發(fā)行的信托產(chǎn)品，因而兌付風(fēng)險(xiǎn)壓力依然不小。用益信托最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年集合房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為2232.17億元，其中一季度606.45億元、二季度610.73億元、三季度530.22億元、四季度484.77億元。

李真認(rèn)為，2016年“去產(chǎn)能”政策背景下，信托產(chǎn)品兌付或蒙陰影。“中央高層多次表示要去產(chǎn)能、清理‘僵尸企業(yè)’，將使得周期性行業(yè)、小企業(yè)、傳統(tǒng)行業(yè)面臨的生存壓力加大，信用風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的頻率和規(guī)模還可能升級(jí)。值得注意的是，目前產(chǎn)能過剩的行業(yè)，比如礦產(chǎn)、房地產(chǎn)行業(yè)等，都是前幾年發(fā)行的信托產(chǎn)品所青睞的行業(yè)?！ギa(chǎn)能’勢(shì)必影響相關(guān)信托產(chǎn)品的兌付?！备裆侠碡?cái)研究員王燕娛則對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，國家層面、政策層面多次出臺(tái)不少利好，基本上出現(xiàn)系統(tǒng)性違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。但房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在一定波動(dòng)，預(yù)計(jì)將來或有地產(chǎn)信托延期。不過，因大部分地產(chǎn)信托都有抵押率低于50%的抵押物，以及一些連帶擔(dān)保保障，項(xiàng)目最終違約的可能性不大。