寫字樓“大降溫”： 空置率攀升與降租雙面夾擊 業(yè)主謹(jǐn)慎對(duì)待金融客戶

空置率走高租金下挫主要原因是寫字樓新增供應(yīng)大幅提升。近幾年一些中西部二線城市在短期內(nèi)集中了大量的新增供應(yīng)，導(dǎo)致整體空置率出現(xiàn)上漲。

“市場(chǎng)沒(méi)以前好了?！必?fù)責(zé)金長(zhǎng)安大廈租賃業(yè)務(wù)的中介人員小蔣語(yǔ)氣中透露出一絲無(wú)奈，他在這一行已經(jīng)做了6年，見證了不少寫字樓從人來(lái)人往到人去樓空的變化。2014年、2015年正值金融業(yè)快速發(fā)展，寫字樓里則出現(xiàn)了很多金融公司租戶。然而，隨著去年互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)整頓，監(jiān)管趨嚴(yán)，一些企業(yè)就此倒下；另一方面，受網(wǎng)貸平臺(tái)爆雷等事件的影響，也讓寫字樓業(yè)主方變得更加謹(jǐn)慎。

中國(guó)社科院城市所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩導(dǎo)致的寫字樓需求下滑與持續(xù)充沛新增供應(yīng)疊加，預(yù)計(jì)至2019年底，17個(gè)城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個(gè)城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長(zhǎng)沙、青島將迎來(lái)歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來(lái)新一輪寫字樓供應(yīng)高峰，將令其空置率重回上升通道。

高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，受2019年度第三產(chǎn)業(yè)增速放緩等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，2019年上半年末北京甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到11.5%，為八年以來(lái)的最高值；租金小幅下調(diào)，平均凈有效租金為每月398.8元/平方米，較2018年末環(huán)比下降0.6%；新增供應(yīng)16萬(wàn)平方米，總存量達(dá)到832萬(wàn)平方米。

“過(guò)去八年北京寫字樓市場(chǎng)不均衡，呈現(xiàn)一邊倒的業(yè)主市場(chǎng)狀態(tài)，隨著需求放緩，供應(yīng)增加，目前已經(jīng)逐步向租戶市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?！备吡?guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示。

空置率走高租金下挫

自2018年下半年以來(lái)，北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。如今，2019年已經(jīng)走過(guò)一半，這種現(xiàn)象依舊延續(xù)。前述金長(zhǎng)安大廈從2018年下半年開始就空了一片，目前其空置率在20%左右，成交價(jià)約為每平方米7元/天，低于此前最低租金7.5元/天。同樣的狀況也發(fā)生在北京其他商圈寫字樓。

“為了更快將空置寫字樓租出，開發(fā)商還提供了免租月等政策吸引租戶?！北本┙鹛﹪?guó)際大廈租賃部李小姐表示。

距離金泰國(guó)際大廈不遠(yuǎn)的CBD商圈是北京遠(yuǎn)行地產(chǎn)租售人員小郭主要負(fù)責(zé)的區(qū)域。自今年3月份開始，CBD商圈空置率逐漸上升，目前已達(dá)20%左右。相比于物業(yè)方，小業(yè)主更著急將手頭空置的物業(yè)租出去，因此提供的價(jià)格更低一些，也更好講價(jià)。“有些業(yè)主只要有顧客，價(jià)格都好談，別低太多就同意。”小郭告訴記者，他協(xié)助租戶壓低價(jià)格，順利成交了幾單。他還觀察到，由于通州和亦莊新增的一些寫字樓價(jià)格更加便宜，許多租戶都被分流了。“現(xiàn)在空的房子多，客戶選擇余地大，都想先租便宜的。”小郭說(shuō)。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度，位于北京中央商務(wù)區(qū)的中國(guó)人壽(29.120, 0.85, 3.01%)金融中心作為中服地塊首個(gè)項(xiàng)目正式啟用，隨著新項(xiàng)目的入市和部分企業(yè)退租及縮減面積影響，全市和五大核心區(qū)空置率分別上升至8.9%和5.6%。其中，金融街(7.810, -0.01, -0.13%)、中關(guān)村(9.340, 0.30, 3.32%)等核心商圈，空置率仍維持在較低水平。其中，中關(guān)村空置率為1.2%，相比一季度上升了0.8%。

北京甲級(jí)寫字樓空置率的上升，也使得租金增速承壓，租金回報(bào)率下降。

6月28日，潘石屹宣布銷售預(yù)估總價(jià)約78億的自持物業(yè)。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦言，寫字樓租金回報(bào)率不高是其出售物業(yè)的原因之一?！拔覀兾飿I(yè)回報(bào)率是3%，但銀行貸款的利息是4個(gè)點(diǎn)，租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息。另外，SOHO中國(guó)目前資產(chǎn)太單一，主要是辦公產(chǎn)品，出售之后，儲(chǔ)備點(diǎn)別的東西更好?！迸耸僬f(shuō)。

據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)租金回報(bào)率只有2%-3%，很難達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家5%的平均資產(chǎn)回報(bào)率水平。根據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)，一線城市寫字樓的租金收益率基本在3.8%到4%左右。

新增供應(yīng)大幅提升

通常來(lái)講，寫字樓市場(chǎng)正常的空置率水平在10%左右，有些波動(dòng)屬正常現(xiàn)象。但受經(jīng)濟(jì)下行與持續(xù)充沛的新增供應(yīng)等因素影響，一些城市寫字樓市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯異動(dòng)。

有分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，空置率走高租金下挫主要原因是寫字樓新增供應(yīng)大幅提升。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，近幾年一些中西部二線城市在短期內(nèi)集中了大量的新增供應(yīng)，導(dǎo)致整體空置率出現(xiàn)上漲。

據(jù)這位分析人士了解，全國(guó)平均空置率在20%左右。一些中西部城市、個(gè)別華北的城市空置率在30%甚至35%以上。一線城市空置率相對(duì)更健康，北京、廣州空置率在10%左右或者以下，上海相對(duì)略高，空置率在15%以上，因?yàn)樯虾懽謽枪?yīng)在近幾年包括未來(lái)幾年是比較充沛的。根據(jù)世邦魏理仕的最新數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)未來(lái)六個(gè)月，超過(guò)77萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，空置率將會(huì)進(jìn)一步推升，租金亦將承壓下行。

寫字樓供應(yīng)達(dá)到新高，需求端卻呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。

2018年以來(lái)，北京互聯(lián)網(wǎng)金融中心的企業(yè)構(gòu)成發(fā)生了很大變化，多家互聯(lián)網(wǎng)金融公司搬離寫字樓，這也導(dǎo)致許多寫字樓頓時(shí)出現(xiàn)大面積的空置。根據(jù)高力國(guó)際的數(shù)據(jù)，2019年上半年甲級(jí)寫字樓凈吸納量約為9.6萬(wàn)平方米，半年環(huán)比降低69.3%，同比降低69.6%。談及需求下降的原因，高力國(guó)際認(rèn)為，去年互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大量投資拉動(dòng)了寫字樓需求，需求井噴式增長(zhǎng)，而今年投資量大幅下降；另一個(gè)主推手是聯(lián)合辦公，去年聯(lián)合辦公對(duì)市場(chǎng)的整體吸納量是驚人的，然而今年聯(lián)合辦公幾乎停止了擴(kuò)張行為。在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查過(guò)程中，多個(gè)甲級(jí)寫字樓的租賃負(fù)責(zé)人均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表達(dá)了對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融客戶的謹(jǐn)慎態(tài)度，一交流都首先詢問(wèn)客戶來(lái)自哪個(gè)行業(yè)。金長(zhǎng)安大廈租售人員小蔣更是明確表示，大廈對(duì)金融投資、基金類的公司把控比較嚴(yán)，如果公司資質(zhì)不夠，沒(méi)有國(guó)企或央企背景，基本不談。相比之下，科技類企業(yè)則更受歡迎。

此外，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也是影響因素之一。核心區(qū)域的寫字樓租金在下降，也一定程度反映了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

大宗交易依舊活躍

至此，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為有趣的局面：一方面，經(jīng)濟(jì)下行，租金下挫，寫字樓空置現(xiàn)象有所加重；另一方面，商辦市場(chǎng)，大宗交易尤其是外資購(gòu)買又非?；钴S。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2019年一季度，全國(guó)商辦市場(chǎng)大宗交易金額超過(guò)人民幣530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，為2016年以來(lái)單季最高。

從北京市來(lái)看，第二季度，北京共錄得6筆大宗交易，交易總額達(dá)70.3億元，環(huán)比有所回落，但上半年累計(jì)成交額仍達(dá)到230.9億元，同比增長(zhǎng)30.1%。寫字樓大宗交易金額亦超過(guò)250億元。

對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部副董事閆寒給出了他的看法。他認(rèn)為，外資涌入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)更多還是看好北上廣深等城市資產(chǎn)的保值增值能力?！翱梢姡惩獾馁Y本還是對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)有信心的。”

同時(shí)，受貿(mào)易局勢(shì)影響，境外投資人認(rèn)為當(dāng)前人民幣匯率是被低估的。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)一個(gè)比較好的時(shí)期。

高力國(guó)際預(yù)計(jì)，2019-2022年寫字樓新增供應(yīng)總計(jì)約168萬(wàn)平方米。其中，2019年寫字樓新增供應(yīng)共計(jì)約81萬(wàn)平方米，為近十年新高。預(yù)計(jì)今年下半年的供給高峰將進(jìn)一步推高平均空置率至歷史新高，并拉低平均租金，市場(chǎng)趨勢(shì)有利于企業(yè)繼續(xù)降低寫字樓租賃成本。

“我們建議有租賃需求的租戶應(yīng)抓住該有利時(shí)機(jī)，以期以優(yōu)惠的租金條件享受高品質(zhì)寫字樓空間，同時(shí)寫字樓業(yè)主也要預(yù)見到市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整租賃策略，以實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)績(jī)?！眹?yán)區(qū)海說(shuō)。