試行5年承保不足200單，僅兩家保險(xiǎn)公司開(kāi)展業(yè)務(wù)，同時(shí)面臨房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)市場(chǎng)很冷、騙局很熱的局面——

【焦點(diǎn)關(guān)注】“以房養(yǎng)老”緣何推廣難？

近來(lái)，“以房養(yǎng)老”頻現(xiàn)騙局，這使得去年開(kāi)始全面放開(kāi)的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“以房養(yǎng)老”)再度成為焦點(diǎn)。

截至今年7月，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)滿(mǎn)5周年。2014年7月，北京、上海、廣州、武漢4個(gè)城市開(kāi)展為期2年的試點(diǎn)，后又在全國(guó)多座城市試點(diǎn)。經(jīng)過(guò)兩輪試點(diǎn)，去年7月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，將“以房養(yǎng)老”由試點(diǎn)正式擴(kuò)大到全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展。

作為全國(guó)較早開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，記者從幸福人壽保險(xiǎn)公司了解到，截至7月22日，該公司“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)累計(jì)承保194單(133戶(hù))。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)涉及到評(píng)估、抵押、公證等環(huán)節(jié)，相對(duì)復(fù)雜，目前仍在探索中，這樣的成績(jī)已超出預(yù)期。

覆蓋城市房?jī)r(jià)較高

“購(gòu)買(mǎi)‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)后，我的生活和之前差太多了！”家住南京的湯爺爺今年77歲。2014年，在報(bào)紙上看到“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)消息后，他一直關(guān)注著，2017年這項(xiàng)業(yè)務(wù)在南京試點(diǎn)，他就成了首批客戶(hù)。

記者了解到，“以房養(yǎng)老”具體指年滿(mǎn)60歲的老人，將擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按抵押房產(chǎn)的價(jià)值，參照老人年齡和性別等因素，按月向老人發(fā)放養(yǎng)老金直至身故。

值得注意的是，房產(chǎn)抵押后，房本仍然在老人手中，老人繼續(xù)享有對(duì)房子的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，且隨時(shí)可以退保贖回。身故后，保險(xiǎn)公司與約定的房屋繼承人或受遺贈(zèng)人共同處置房產(chǎn)，用來(lái)償還已領(lǐng)取的養(yǎng)老金成本。

幸福人壽保險(xiǎn)公司關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組副高級(jí)經(jīng)理陳磊給記者舉例：1名65歲的男性老人，擁有1套有效保險(xiǎn)價(jià)值300萬(wàn)元的房子，購(gòu)買(mǎi)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品后，老人每月能領(lǐng)養(yǎng)老金1.2萬(wàn)元，直至身故。身故后，繼承人有對(duì)房屋的優(yōu)先贖回權(quán)，繼承人可先支付保險(xiǎn)公司養(yǎng)老費(fèi)，然后拿回房屋所有權(quán)，也可以和保險(xiǎn)公司一起賣(mài)掉房屋，賣(mài)房所得償還保險(xiǎn)公司后，剩余部分歸繼承人所有。

湯爺爺告訴記者，自己現(xiàn)在每個(gè)月有3600元左右的退休金，將50平方米的房子抵押后，每個(gè)月能領(lǐng)5000元的養(yǎng)老金。這樣下來(lái)，每月8000多元的收入不僅能滿(mǎn)足日常吃喝和購(gòu)藥，還有“閑錢(qián)”請(qǐng)鐘點(diǎn)工。“以房養(yǎng)老”最吸引他的一點(diǎn)，在于抵押房產(chǎn)后仍可以住在自己家里，“年紀(jì)大了，不愿意去陌生的環(huán)境生活”。

陳磊告訴記者，目前“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品覆蓋了8個(gè)城市，8城的共同特點(diǎn)是房?jī)r(jià)較高，養(yǎng)老成本較大，老人需求尤為強(qiáng)烈。“有房?jī)r(jià)作為支撐，老人每個(gè)月領(lǐng)取的養(yǎng)老金相對(duì)可觀，才能真正受益。”

非法集資騙局讓推廣雪上加霜

據(jù)介紹，截至目前，全國(guó)僅有2家保險(xiǎn)公司開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。作為一款將住房抵押貸款和終身養(yǎng)老年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”有許多區(qū)別于傳統(tǒng)保險(xiǎn)的地方，在給投保人帶來(lái)利好的同時(shí)，也意味著承保公司將承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。

“首先是政策變化風(fēng)險(xiǎn)?！标惱诟嬖V記者，因?yàn)槔先松砉屎蟛拍芴幹梅慨a(chǎn)，這期間房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)政策隨時(shí)可能變化，如房地產(chǎn)調(diào)控、交易稅費(fèi)調(diào)整、限購(gòu)政策變化等，都會(huì)對(duì)若干年后處置房產(chǎn)產(chǎn)生影響。

同時(shí)，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)時(shí)，保險(xiǎn)公司面臨著現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)與要求。傳統(tǒng)保險(xiǎn)需定期繳納保費(fèi)才能享受保障，而“以房養(yǎng)老”只需辦理房屋抵押，便可按月領(lǐng)養(yǎng)老金。陳磊說(shuō)，對(duì)保險(xiǎn)公司而言，在未收取任何費(fèi)用的情況下，要先在若干年期限內(nèi)每年支出一大筆現(xiàn)金，何時(shí)收回本息，是個(gè)未知變數(shù)。

值得注意的是，法律風(fēng)險(xiǎn)也是阻礙“以房養(yǎng)老”推進(jìn)的重要方面。陳磊指出，反向抵押與現(xiàn)有法律存在著無(wú)法銜接的空白點(diǎn)，甚至在房產(chǎn)抵押、登記、公證環(huán)節(jié)有相左的地方。如《擔(dān)保法》要求明確抵押期限和金額，抵押金額不得超出抵押物價(jià)值，但“以房養(yǎng)老”因債權(quán)金額與壽命等長(zhǎng)，抵押期限和金額均未知，須做最高額抵押，這些增加了房產(chǎn)抵押的難度。

房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，將房子抵押而不留給子女，是不少人的觀念障礙。對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院副教授周志凱認(rèn)為，受制于“以房養(yǎng)老”的理念與傳統(tǒng)價(jià)值觀存在沖突，導(dǎo)致推行起來(lái)阻力重重。

記者采訪得知，一些打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)，從事非法集資的騙局，讓本就起步較晚的“以房養(yǎng)老”在推廣時(shí)雪上加霜。北京法學(xué)會(huì)透露的信息顯示，在2015年～2016年間，僅北京就有幾十位老人陷入騙局。

建議加大宣傳力度

有養(yǎng)老金融報(bào)告顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)老年人住房擁有率為75.7%，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)規(guī)模達(dá)2000億元。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)農(nóng)村保險(xiǎn)研究所副所長(zhǎng)李文中認(rèn)為，“養(yǎng)兒防老”觀念和過(guò)去依靠政府和單位養(yǎng)老的模式，讓老人對(duì)自我養(yǎng)老責(zé)任缺乏清晰認(rèn)識(shí)。但從拓寬養(yǎng)老保險(xiǎn)基金來(lái)源渠道，減輕各方養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的角度來(lái)看，發(fā)展“以房養(yǎng)老”很有意義。“隨著房?jī)r(jià)上漲，商品住宅成為很多家庭的重要資產(chǎn)。如果能夠盤(pán)活這項(xiàng)資產(chǎn)，對(duì)改善老人的生活質(zhì)量十分有益?！?/p>

“推動(dòng)以房養(yǎng)老，還需修訂和完善相關(guān)法律制度，解除法律風(fēng)險(xiǎn)障礙?！崩钗闹薪ㄗh，應(yīng)明確保險(xiǎn)合同期間特定情形下的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處理和利益分配方式，降低消費(fèi)者的擔(dān)憂(yōu)。同時(shí)，給予開(kāi)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司一定的稅收優(yōu)惠與減免，加強(qiáng)人們自我養(yǎng)老保險(xiǎn)責(zé)任與意識(shí)培育同樣很重要。

由于“以房養(yǎng)老”與房?jī)r(jià)市場(chǎng)緊密相連，如若房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，保險(xiǎn)公司將面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，李文中說(shuō)，考慮到大城市的房?jī)r(jià)會(huì)更加堅(jiān)挺，因此應(yīng)重點(diǎn)在大城市發(fā)展該業(yè)務(wù)。

針對(duì)“以房養(yǎng)老”騙局，陳磊說(shuō)這是由于老人獲取信息渠道太單一，容易受騙。騙子公司往往用高利息、免費(fèi)旅游等誘導(dǎo)老人，因此應(yīng)加大對(duì)正規(guī)“以房養(yǎng)老”的宣傳力度，政府基層組織如居委會(huì)和社區(qū)，應(yīng)主動(dòng)參與進(jìn)來(lái)，利用其公信力，幫助老人辨別什么是“以房養(yǎng)老”，什么是詐騙。(記者 關(guān)晨迪)