生存還是死亡，2019年的長租公寓面臨終極選擇。
2018年以來，長租公寓行業(yè)問題不斷，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。
但另一邊，一些長租公寓的頭部企業(yè)已在謀求上市，如青客公寓、自如、蛋殼等，包括集中式和分散式公寓。
長租公寓業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過幾年的跑馬圈地、長租公寓進(jìn)入了深度整合期，要么破產(chǎn)被重組，要么上市。資本要求變現(xiàn)，經(jīng)營也需要更多的金融支持，頭部企業(yè)的資本化提上日程。
但長租公寓依然要解決內(nèi)生性問題，運(yùn)營水平與盈利能力，才是核心。在這個(gè)層面，擁有融資和運(yùn)營能力的開發(fā)商旗下長租公寓優(yōu)勢(shì)更加凸顯。
長租“冰與火”
繼南京樂伽公寓之后，又一家區(qū)域型長租公寓出事了。
10月8日，河南悅?cè)绻⒐?，其投入?600套公寓，因面臨經(jīng)營及資金壓力，無力維持經(jīng)營。
此前的9月，悅?cè)缫呀邮芰肃嵵荼冗d達(dá)美公寓的并購重組。工商信息顯示，比遜達(dá)美已100%持有悅?cè)绻⒐蓹?quán)，法定代表人也已變更。
悅?cè)绻?chuàng)立于2014年，曾一度在國內(nèi)長租公寓品牌指數(shù)排行榜上位列第八。
悅?cè)绮⒎莻€(gè)案。2018年以來，長租公寓行業(yè)問題不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。
今年2月，寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購；3月，資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網(wǎng)絡(luò)科技公司收購；8月，樂伽公寓宣布倒閉。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道查詢發(fā)現(xiàn)，目前資金鏈斷裂、經(jīng)營不善的公寓，多為第三方獨(dú)立品牌公寓，他們大多成立于四五年前，在短短的時(shí)間里快速擴(kuò)張，又迅速消亡。
同策咨詢總監(jiān)張宏偉表示，長租公寓“陣亡”，一大半都是資金鏈出現(xiàn)問題，其中很多不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁，大量中小型運(yùn)營商怎樣生存已成了最大問題。再加上資產(chǎn)證券化融資受阻，長租公寓“錢”景堪憂。
據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，2019年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批，對(duì)比2018年多筆首單動(dòng)輒50億至100億的規(guī)?？s水很多。
一邊是海水，一邊是火焰。今年又或?qū)⑹情L租公寓的上市年。10月7日，長租公寓品牌青客公寓向美國證監(jiān)會(huì)提交IPO文件，計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，預(yù)計(jì)融資超1億美元，有望成為長租公寓上市第一股。招股書顯示，2018年底，青客公寓房源數(shù)量達(dá)到了9.12萬間，位列國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商第三位。
另有消息顯示，蛋殼公寓也計(jì)劃赴美上市，募資金額為6億-7億美元。
此外，頭部企業(yè)自如也傳出計(jì)劃赴美上市，籌集5億-10億美元。不過，10月14日，自如CEO熊林表示，長租公寓已進(jìn)入精耕期，目前并不急于上市。
長租公寓歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，出現(xiàn)了兩極分化的局面。而那些能夠走出經(jīng)營困境的，多有資本的支持。
公開資料顯示，包括紐信創(chuàng)投、賽富、摩根士丹利、凱欣資本在內(nèi)，幾年來青客公寓融資累計(jì)超過1億美元。
分散式長租公寓的頭部企業(yè)更受資本青睞。今年3月，蛋殼公寓獲5億美元C輪融資，投后估值超20億美元；自如則于今年6月獲5億美元B輪融資，投后估值50億美元。
深度整合來臨
就近年長租公寓的模式而言，無論是分散式還是集中式，都具有天然的不足。運(yùn)營商高度依賴地產(chǎn)資源，要想占領(lǐng)市場(chǎng)，就得不斷砸資金盤下房源，成為“二房東”，再出租給租客。
目前還存活的長租公寓，依然在不斷擴(kuò)張。10月14日，克而瑞發(fā)布長租公寓排行榜，榜單顯示，在獨(dú)立第三方品牌中，魔方、樂乎、窩趣管理規(guī)模位列前三；頭部企業(yè)仍處于較為激進(jìn)的擴(kuò)張狀態(tài)。
在這種模式下，運(yùn)營商很難盈利。以青客公寓為例，招股書顯示，截至2019年6月30日的前9個(gè)月，凈收入為8.979億元，但凈虧損達(dá)3.73億元；2017年、2018年，青客的凈虧損分別達(dá)2.45億元和4.98億元。
青客公寓也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)招股書，其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預(yù)付租金總額為7.9億元人民幣。
在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會(huì)陷入尷尬的境地，避免不了損失。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%~4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。
房企旗下的長租公寓雖有母公司支持，但也經(jīng)歷了盤整，2019年上半年，萬科“萬村計(jì)劃”全面暫停簽約新房源，朗詩、遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬剝離長租公寓業(yè)務(wù)。
發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)要求精細(xì)化運(yùn)營?？硕鸱Q，在當(dāng)前行業(yè)背景下，房企系的發(fā)展重心由追求規(guī)模增長，轉(zhuǎn)向穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)量。
今年前三季度，萬科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模分別是82000間、60000間，排名前二；旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區(qū)等，總計(jì)新增體量超10000間。
作為房企系長租公寓龍頭，萬科、龍湖均在2019年中報(bào)提出，要提升項(xiàng)目開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量。
龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，冠寓在去年已開業(yè)超過5.3萬間，今年按規(guī)劃將累計(jì)開業(yè)近10萬間，2020年達(dá)到20億元以上收入。龍湖冠寓披露，預(yù)計(jì)明年將實(shí)現(xiàn)盈利。
前述公司均認(rèn)為，隨著行業(yè)重新洗牌，包括資金在內(nèi)的一系列資源會(huì)向頭部企業(yè)高度集中，長租公寓運(yùn)營商要想走得更遠(yuǎn)，必須要解決盈利模式問題。
同策咨詢指出，從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式；部分有能力的企業(yè)，可以通過長租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預(yù)期。
對(duì)房企而言，加大重資產(chǎn)、自持住宅用地的比例有更大的底氣，比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。
除了租金收入，重資產(chǎn)運(yùn)營還具備資產(chǎn)增值屬性，有增值預(yù)期；對(duì)泊寓而言，萬科已經(jīng)規(guī)劃未來通過REITs的方式實(shí)現(xiàn)退出。
