近期，長租公寓“爆雷”事件，正在持續(xù)發(fā)酵。繼樂伽“爆雷”后，悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公司、喔客公寓、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓又被曝拖欠房東租金，資金鏈出現(xiàn)問題。

這些企業(yè)之所以出現(xiàn)問題，很大一部分原因在于盲目擴張房源。問題在于，長租公寓如何打破“規(guī)模不經(jīng)濟”的魔咒？又該如何實現(xiàn)盈利？

現(xiàn)象：

長租公寓規(guī)?；?，但不一定有效率

與之前盲目擴張不同，目前不少長租公寓企業(yè)對于規(guī)模擴大持謹(jǐn)慎態(tài)度。除了資金面偏緊之外，長租公寓還容易陷入“規(guī)模不經(jīng)濟”的魔咒。

賦能資本創(chuàng)始人胡振寅在接受新京報記者采訪時表示，生產(chǎn)制造類企業(yè)在規(guī)模擴大后，單個產(chǎn)品的成本可實現(xiàn)明顯下降，然而，現(xiàn)在大多數(shù)分散式公寓由于管理效率較低，不足以做到規(guī)模擴大后，其管理效率保持或提升，最終實現(xiàn)單間管理成本的下降。實際情況是，不少長租公寓企業(yè)在規(guī)模擴大后，普遍面臨各種困難，甚至出現(xiàn)了效率反而下降的狀況，“這正是長租公寓行業(yè)不夠成熟的一個表現(xiàn)?！?/p>

胡振寅認(rèn)為，在理論上，分散式公寓一旦能做到有質(zhì)量的擴大規(guī)模，形成真正的品牌效應(yīng)，規(guī)模效應(yīng)才會明顯顯現(xiàn)。

胡振寅解釋稱，一旦某個品牌在租客間形成良好的口碑和影響力，加上該品牌房源網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)覆蓋較廣，租客就比較容易去選擇這家品牌，“租客換房最大的原因是工作變遷，如果這家品牌網(wǎng)絡(luò)覆蓋夠廣，那租客換到其他城市或其他區(qū)域，可能還會繼續(xù)租這家品牌的房子。這意味著，租客可能在一套房里租住時長不長，但對品牌而言，租住時長會較大幅度延長，由此實現(xiàn)租客端的規(guī)模效應(yīng)?！?/p>

“業(yè)主端方面也不例外，一旦品牌形成一定影響力，業(yè)主會優(yōu)先傾向于將其房源委托給這家品牌，未來這一品牌在業(yè)主端的房源獲取上會更有優(yōu)勢，發(fā)展也會更為成熟，由此形成業(yè)主端的規(guī)模效應(yīng)?！焙褚f。

因此，在胡振寅看來，體系化管理后，如何在規(guī)?；筮€能保持效率，甚至提升效率，最終使單間的邊際成本下降，這正是目前長租公寓企業(yè)需要探討的地方。

出路：

打破單一模式，提高運營和盈利能力

實際上，作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，雖行業(yè)前景可期，但到目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。

新京報記者了解到，目前國內(nèi)長租公寓市場大部分企業(yè)采用的是二房東“包租”模式，即拿房、裝修、租賃，賺取差價。這一模式下，盈利最大的問題在于，相比房價，房租投資回報率偏低，而房租跟收入水平相比又不低，導(dǎo)致租客在房租承受力上有天花板，所以造成長租公寓運營型現(xiàn)金流無法擴張，回報周期太長。

在“二房東”模式下，不同企業(yè)在設(shè)施、裝修、服務(wù)、社群、軟件等方面，陷入了同質(zhì)化競爭。

此前一度井噴的長租公寓正在逐步顯現(xiàn)問題?；诖?，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓之所以出現(xiàn)問題，其罪魁禍?zhǔn)自谟凇岸繓|”模式本身。

借鑒國際經(jīng)驗，長租公寓基本采用的是輕重資產(chǎn)兩大模式。第一種是輕資產(chǎn)品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報，從而收取一定的管理費，目前國內(nèi)很多創(chuàng)業(yè)公司也在嘗試輕資產(chǎn)模式；另一種是REITs模式，即通過資金收購來改造、運營管理，再做REITs，從而形成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。

不過，目前不少長租公寓企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，走向托管模式。然而，輕資產(chǎn)托管模式也并非易事，目前輕資產(chǎn)模式還無法很快形成規(guī)模效應(yīng)。其中，長租公寓的運營管理能力至關(guān)重要，也需要時間。

“從行業(yè)層面來看，盈利困難、模式單一，是目前長租公寓機構(gòu)面臨的整體困境?！必悮ふ曳扛呒壐笨偛美钗慕芸偨Y(jié)稱。

實際上，與集中式公寓不同，分散式公寓有分散非標(biāo)等特點。集中式公寓的競爭核心其實在于資源，而分散式公寓的運營則更為復(fù)雜。這是一個很長的鏈條。其中，收房、租房是房產(chǎn)，設(shè)計生產(chǎn)是裝修，保潔水電是物業(yè)，系統(tǒng)開發(fā)是IT，租房分期、房東保險理財是金融，還涉及智能硬件的研發(fā)。

巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌表示，長租公寓行業(yè)本身就屬于成本高、利潤率低的行業(yè)，正因為如此，要求企業(yè)具有更高地精細(xì)化運營，注重成本控制，“市場競爭的激烈程度，只是市場發(fā)展的某一個階段，而企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展主要取決于企業(yè)的運營能力。”

高萌強調(diào)，為了盲目擴張房源，高價拿房并不可取。而收房價格的確定，也應(yīng)當(dāng)有一個科學(xué)的商業(yè)模型，即根據(jù)房屋本身質(zhì)量和市場供需情況科學(xué)估價，同時保證健康的周轉(zhuǎn)，合理的空置率，才能保障企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)。

記者 張曉蘭