（原標(biāo)題：431家房企宣告破產(chǎn)，房企融資凜冬已至！中小城商業(yè)地產(chǎn)洗牌， 百強(qiáng)房企所持64%商業(yè)項(xiàng)目虧損）

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購?fù)顿Y有限公司（以下簡稱：國購?fù)顿Y）發(fā)布了《關(guān)于法院裁定受理國購?fù)顿Y有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家“安徽第一大房企”將走向破產(chǎn)重整之路。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)消息，截至11月11日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到431家。房企融資接近冰點(diǎn)，同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80％。

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10月融資額度驟降

根據(jù)國購?fù)顿Y2018年度審計(jì)報(bào)告，截至2018年12月31日，國購?fù)顿Y單體資產(chǎn)總額約為120.08億元，負(fù)債總額為126.34億元。國購集團(tuán)及其下屬公司因流動性問題，陷入債務(wù)危機(jī)，由此而引發(fā)大量的訴訟和執(zhí)行案件于短期內(nèi)集中爆發(fā)，各公司的銀行賬戶和資產(chǎn)被多家法院凍結(jié)、查封，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，企業(yè)財(cái)產(chǎn)面臨被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

而在國購?fù)顿Y公告的前一天，11月5日，標(biāo)普全球評級（下稱標(biāo)普）在發(fā)布的報(bào)告《中國房地產(chǎn)觀察：融資受限束縛開發(fā)商擴(kuò)張拳腳》中表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，接受融資環(huán)境前所未有收緊的現(xiàn)實(shí)。融資受限將抑制購地活動，同時(shí)，隨著銷售回籠現(xiàn)金變成越來越重要的一個(gè)資金來源，部分開發(fā)商將加快銷售步伐。標(biāo)普預(yù)計(jì)2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩(wěn)健住房需求支撐。作為需求指標(biāo)的銷售面積近幾個(gè)月已重新恢復(fù)增長。雖然2019年上半年房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁幾乎都?xì)w功于房價(jià)上漲，但8月以來全國累計(jì)商品住宅銷售面積已重返正增長區(qū)間。

同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80％。而且，多個(gè)融資渠道的融資額均跌至冰點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債折合人民幣101.08億元，環(huán)比減少35.14％；通過發(fā)行超短期融資券、向金融機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行優(yōu)先永續(xù)債券等方式，融資金額60.93億元，環(huán)比減少67.12％；通過境內(nèi)銀行貸款融資40.45億元，環(huán)比減少74.79％。

克而瑞地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節(jié)性因素，因?yàn)槟觋P(guān)將至，房企開工意愿減弱，導(dǎo)致需求減少。不過，不可否認(rèn)的是，房企確實(shí)面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，“缺錢”可能會是一種常態(tài)。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款也明顯收縮。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個(gè)月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款為1萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的7.7%，占比與去年全年占比相比低了3.9個(gè)百分點(diǎn)。

央行辦公廳主任周學(xué)東認(rèn)為，目前是比較合理的占比。過去房地產(chǎn)熱的時(shí)候個(gè)人購房貸款增長會非常快，占比高的時(shí)候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)及購房領(lǐng)域?，F(xiàn)在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據(jù)多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數(shù)情況下，這一數(shù)據(jù)都在30%以上?！?/p>

與此同時(shí)，信托的融資額度也快速下降。11月9月，用益信托網(wǎng)發(fā)布10月份集合信托市場報(bào)告。據(jù)用益金融信托研究院統(tǒng)計(jì)，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比減少27.12%；成立規(guī)模為956.67億元，環(huán)比減少47.03%。房地產(chǎn)信托規(guī)模下降是導(dǎo)致信托規(guī)模下降的重要原因，房地產(chǎn)信托共募集資金281.72億元，環(huán)比下滑60.47%。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)信托再度收緊以及宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力是影響信托公司展業(yè)的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之后，海外融資成了房企“救命稻草”。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)已經(jīng)有13家房企發(fā)布了接近50億美元的融資計(jì)劃。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計(jì)海外發(fā)布的計(jì)劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，并非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地現(xiàn)象也開始減少，特別是對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以在最近幾個(gè)月，針對房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對于中小房企來說，對于高負(fù)債率房企來說，未來預(yù)計(jì)融資難度將非常大，但是對于大型企業(yè)來說，影響相對有限。

中小城市商業(yè)地產(chǎn)正洗牌，百強(qiáng)房企所持64%商業(yè)項(xiàng)目虧損

“今年又是最困難的一年。”

11月9日，在浙江寧波舉行的第三屆全國中小城市商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇上，一位商業(yè)地產(chǎn)商如此向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者形容2019年的中小城市商業(yè)地產(chǎn)行情。

此次論壇由中國指數(shù)研究院、恒太商業(yè)管理有限公司、杭州天際線設(shè)計(jì)研究院、綠城管理集團(tuán)聯(lián)合主辦。論壇上，多位專家學(xué)者、從業(yè)人士，對于中小城市商業(yè)地產(chǎn)在自身供給過剩、經(jīng)營管理不善，以及外部電商加速下沉的“內(nèi)憂外患”下，如何在可能到來的激烈競爭中脫穎而出，進(jìn)行了深入討論。

論壇討論指出，一方面，商業(yè)地產(chǎn)存量巨大、同質(zhì)化競爭的頑疾依舊，隨著電商巨頭開始大舉進(jìn)軍下沉市場，線下零售渠道或?qū)⑦M(jìn)一步受到線上沖擊。另一方面，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境越發(fā)復(fù)雜的背景下，中小城市的用戶消費(fèi)方式和心態(tài)正在發(fā)生變化，如何抓住這一輪消費(fèi)升級的趨勢，這對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營和管理提出了新的要求。

中小城市商業(yè)地產(chǎn)開始整合

論壇上，多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，中小城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)到了重新洗牌、行業(yè)整合的階段。

恒太商業(yè)管理有限公司董事長胡敏杰展示的兩組數(shù)據(jù)，令人印象深刻。

第一組數(shù)據(jù)是，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過去十年全國商業(yè)營業(yè)用房開工建設(shè)達(dá)20.9億平方米。但據(jù)行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，建成開業(yè)率僅為43%左右，另外57%的項(xiàng)目因各種原因未能開業(yè)。

第二組數(shù)據(jù)是，據(jù)統(tǒng)計(jì)百強(qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的僅為36%，64%的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，處于虧損狀態(tài)。

從宏觀數(shù)據(jù)來看，中指研究院在此次論壇上發(fā)布《2019中國中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》稱，2019年1-9月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9796億元，同比下降8.0%。新開工方面，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為1.39億平方米，同比下降3.3%。

從需求端看，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降明顯。2019年10月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為7002萬平方米，同比下降13.7%。

造成商業(yè)地產(chǎn)不合理布局，以及項(xiàng)目運(yùn)營不善導(dǎo)致的不健康發(fā)展的原因是什么？胡敏杰認(rèn)為，是主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的政府、開發(fā)商、運(yùn)營商三方都出了問題。

具體來看，他認(rèn)為，政府缺乏專業(yè)性規(guī)劃和控制引導(dǎo)；開發(fā)商側(cè)重于短期利益，輕視和忽略了商業(yè)本質(zhì)；運(yùn)營商著眼于自身利益，片面遷就開發(fā)商對眼前利益的訴求，追求高租金，導(dǎo)致不正確定位填鋪，不考慮正確定位和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營。三方都以本位出發(fā)，不專業(yè)不兼顧，導(dǎo)致“三位分離”。

從更宏觀的角度看，消費(fèi)升級在中小城市的效果不明顯，同樣是個(gè)問題。

商務(wù)部原副部長、全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會原副主任張志剛表示, 當(dāng)前制約消費(fèi)升級的體制機(jī)制的障礙仍然突出。重點(diǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)市場還不能有效地滿足居民多層次需求，監(jiān)管體制尚不完善，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)滯后，信用體系消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制，消費(fèi)政策體系需要改進(jìn)、提升等。

張志剛認(rèn)為，增強(qiáng)消費(fèi)對抓好社會基層建設(shè)和企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)十分必要，要健全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和信用體系，營造綠色美麗、安全放心的消費(fèi)環(huán)境。要制定相關(guān)的配套政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民消費(fèi)，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)預(yù)期等，不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需求。

下沉市場變局帶來新機(jī)遇

但商業(yè)地產(chǎn)并非毫無機(jī)會，如何通過提升自身專業(yè)運(yùn)營能力，抓住下沉市場消費(fèi)機(jī)遇，對于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇尤為重要。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2019年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，中小城市新建商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工和銷售面積均出現(xiàn)同比下降。但在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的背景下，中小城市商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)也面臨升級的機(jī)遇。

上述報(bào)告顯示，受線下零售回暖和中小城市消費(fèi)升級影響，2019年中國重點(diǎn)中小城市購物中心租金水平整體穩(wěn)中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%。

“過去的錦上添花，變成了現(xiàn)在的生死攸關(guān)?！比?lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感嘆道。

王永平指出，商業(yè)地產(chǎn)在過去這些年更多是追求數(shù)量和擴(kuò)張，大量陷入同質(zhì)化的競爭，現(xiàn)在要從數(shù)量轉(zhuǎn)質(zhì)量，從增量轉(zhuǎn)向存量，更多在運(yùn)營管理、模式創(chuàng)新和差異化方面上多下功夫。尤其在線上線下融合、重視體驗(yàn)等業(yè)界已經(jīng)形成方向共識，但還沒有摸索出具有普適意義路徑的領(lǐng)域時(shí)，要加快實(shí)現(xiàn)突破。

然而，對于大多數(shù)中小城市的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言，由于其多數(shù)本就是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商“搖身一變”而成的，在選址、設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營的種種環(huán)節(jié)，都缺乏轉(zhuǎn)型的能力。這也讓商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司主導(dǎo)的“輕資產(chǎn)”開發(fā)，成為當(dāng)下業(yè)界的熱門話題。

在論壇上，一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司的董事長告訴記者，2019年有超過300家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，表達(dá)了希望引入該公司對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營的意愿。

“背后的核心還是服務(wù)，更專業(yè)的運(yùn)營和管理，能夠?yàn)橄鲁潦袌龅目蛻籼峁└玫姆?wù)，在選址、人流、商場定位等客觀條件符合的情況下，可以更好地實(shí)現(xiàn)引流。而很多案例都顯示，這些城市的消費(fèi)者，相比已經(jīng)常年被營銷轟炸的一二線城市消費(fèi)者，更能被服務(wù)所打動?！?這位董事長告訴記者。(記者 葉麥穗 宋興國)