國家發(fā)文引導(dǎo)金融、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老市場
養(yǎng)老地產(chǎn)“風(fēng)口”來了？
【現(xiàn)實挑戰(zhàn)】“資金量大、周期長”，企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)慎之又慎
【應(yīng)對策略】國家發(fā)文引導(dǎo)金融、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老市場，多地政府出手探索并引導(dǎo)，企業(yè)多方面試水尋找“最優(yōu)解”
國家重磅文件應(yīng)對人口老齡化，被認(rèn)為是釋放了養(yǎng)老地產(chǎn)“風(fēng)口”來了的信號。
近日，為了積極應(yīng)對人口老齡化，中共中央、國務(wù)院近日印發(fā)了《國家積極應(yīng)對人口老齡化中長期規(guī)劃》。在談到大力發(fā)展民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方面，規(guī)劃指出，要引導(dǎo)規(guī)范金融、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老市場，鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)探索各類跨界養(yǎng)老商業(yè)模式。
《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2020年中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達(dá)到7.7萬億元，2030年將進(jìn)一步擴(kuò)張，達(dá)到22.3萬億元。
企業(yè)跨界玩養(yǎng)老 多地政府出手引導(dǎo)
目前國內(nèi)參與養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營主要包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和保險機(jī)構(gòu)三大陣營。
房地產(chǎn)商和保險機(jī)構(gòu)進(jìn)入時間較晚，2013年，萬科、保利、綠地首創(chuàng)等房地產(chǎn)商，泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險企業(yè)，紛紛進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。
保險機(jī)構(gòu)發(fā)行理財類與長期照護(hù)類養(yǎng)老產(chǎn)品、建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，是此類企業(yè)主要進(jìn)入方式。此外，上市企業(yè)中，包括大族激光、易華錄、上海三毛、金陵飯店等各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域企業(yè)也開始“跨界”進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)投資主體呈現(xiàn)多樣化趨勢。
房企主導(dǎo)的養(yǎng)老項目正在陸續(xù)上市。最近的就是10月份，兩處由房企主導(dǎo)建設(shè)的養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老小區(qū)開放，分別位于上海和杭州。年底前，還會繼續(xù)有其他企業(yè)主導(dǎo)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開業(yè)，里面既有房企主導(dǎo)的，也有保險公司主導(dǎo)的連鎖養(yǎng)老品牌。
值得關(guān)注的是，今年10月，北京首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目——恭和家園，首批139戶家庭共有產(chǎn)權(quán)證書開始發(fā)放，產(chǎn)權(quán)證全名為“不動產(chǎn)權(quán)證書”，與普通住房產(chǎn)權(quán)證具備同等作用及價值。
該項目由北京市民政局和住建委共同試點推出，2017年12月12日投入運(yùn)營，這是全國首個共有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老項目。該項目由養(yǎng)老企業(yè)與購房者分別擁有不同份額的產(chǎn)權(quán)。其中，房屋產(chǎn)權(quán)上，養(yǎng)老房由養(yǎng)老企業(yè)與購房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份額；而在整個養(yǎng)老項目上，公共服務(wù)部分占比40%，該部分產(chǎn)權(quán)屬于養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。
該試點將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合在一起，可以為入住的老人提供24小時的養(yǎng)老服務(wù)。為防止炒房，入住人必須為年滿60周歲以上的老年人，保證項目中的房屋均為真正的老人服務(wù)。
該項目延伸于共有產(chǎn)權(quán)房的探索，再結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)，能夠把居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種養(yǎng)老方式進(jìn)行融合，是政府對養(yǎng)老住房的一次探索，未來有望加大推廣力度。
政府的探索性引導(dǎo)在全國多地都有反應(yīng)。除了北京的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項目，廣西南寧和海南海口也對房企的拿地行為做了有利于養(yǎng)老的調(diào)整，兩地均規(guī)定了新建住宅小區(qū)需配建一定數(shù)量的養(yǎng)老服務(wù)用房。
與醫(yī)療機(jī)構(gòu)聯(lián)手 解決“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”
從近期地產(chǎn)商、保險機(jī)構(gòu)以及其他上市企業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)布局動作來看，地產(chǎn)開發(fā)商、保險機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)三者資源整合，合作開發(fā)養(yǎng)老市場趨勢明顯。其中，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合相關(guān)政策引導(dǎo)有效推動了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療企業(yè)合作開發(fā)。
養(yǎng)老地產(chǎn)項目如何實現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”？從時間來看，規(guī)模較大的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，一般在地理位置上鄰近綜合性醫(yī)院，某些項目與三甲醫(yī)院僅一墻之隔。還有一些項目則與當(dāng)?shù)蒯t(yī)院合作開通“綠色通道”，為老人提供更便捷、全方位的醫(yī)療服務(wù)。
規(guī)模較小的項目則通過建立醫(yī)護(hù)服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生站等醫(yī)療服務(wù)設(shè)施為老人提供問診、健康管理、康復(fù)保健等服務(wù)，部分還會通過與三甲醫(yī)院合作，邀請專家或醫(yī)務(wù)人員在機(jī)構(gòu)定期出診。而在床位設(shè)計上，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也會劃分出醫(yī)療區(qū)，設(shè)置一定數(shù)量的醫(yī)療床位用以照顧有醫(yī)療需求的老人。
此外，在居民個性化需求的提高、計算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的影響下，未來中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將朝家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務(wù)人性化、社區(qū)規(guī)?；较虬l(fā)展。
企業(yè)入局謹(jǐn)慎 多方面試水找“最優(yōu)解”
從媒體報道來看，養(yǎng)老地產(chǎn)動作頻繁，但實際上相對其他項目，企業(yè)對養(yǎng)老項目的投入慎之又慎，“資金量大、周期長、玩不起”，因為這些原因，企業(yè)投入資金有限，擴(kuò)張速度更慢。更有一些開發(fā)商打著“養(yǎng)老”的名堂來圈地甚至集資。
同時，由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找最合適的盈利模式。
在國內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些典型案例值得借鑒呢？
養(yǎng)生文化村成為銀發(fā)安居典范
中國臺灣長庚養(yǎng)生文化村打造的社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式，被業(yè)內(nèi)推為銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體，讓老人退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活。
該項目位于臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，占地510畝，戶型設(shè)計分為約46平方米的一室一廳和約73平方米的一室兩廳兩個等級，定位為集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”。年滿60歲且身體檢查證明健康狀況合格的人群方有入住資格。
這里為入住人群提供全方位照護(hù)服務(wù)。在健康照護(hù)方面，除了專職照護(hù)、定期健康評估、建立健康計劃之外，還會定期安排健康檢查、體適能檢測及處方建議，定期安排流行性疫苗注射，定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢等。小區(qū)內(nèi)設(shè)置小區(qū)醫(yī)院、特約門診、復(fù)健中心，并與桃園分院、林口長庚院結(jié)合方便看病復(fù)??；護(hù)理師、藥師及醫(yī)師提供用藥咨詢；此外，還提供自動血壓儀、身高體重儀、血糖儀，提供血壓、體重及血糖的自我監(jiān)控，維持良好的慢性病管理。
同時，塑造多元養(yǎng)生文化，幫助老人規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團(tuán)活絡(luò)人際關(guān)系。規(guī)劃多元的銀發(fā)學(xué)員課程，舉辦多樣化的社團(tuán)活動、文藝表演、學(xué)習(xí)課程，安排住戶中學(xué)有專長者擔(dān)任教學(xué)或服務(wù)工作，貢獻(xiàn)人生經(jīng)驗。
這里的房子提供出租和出售兩種模式，不過由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，出售部分在臺灣算是平價，目前已售罄。需要注意的是，房子不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時須交回村里作為捐助。
全國布局養(yǎng)老社區(qū)可提供“候鳥式養(yǎng)老”
北京泰康之家燕園是國內(nèi)第一家保險企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)，是由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監(jiān)會批準(zhǔn)在中國保險行業(yè)率先進(jìn)行的養(yǎng)老社區(qū)投資試點。
2015年6月，位于北京昌平的泰康之家·燕園開業(yè)。至今，這里已居住著1000多名老人。從獨立生活、協(xié)助生活到專業(yè)護(hù)理、記憶照護(hù)，社區(qū)可以提供方方面面的服務(wù)。目前，泰康這樣的養(yǎng)老社區(qū)已在北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、三亞、杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙、南寧、寧波、合肥15個核心城市落地，規(guī)劃總地上建筑面積259萬平方米，全部建成后可入住約3.9萬名老人。
也正是基于這些在全國布局的養(yǎng)老社區(qū)，泰康之家還能提供“候鳥式養(yǎng)老”，老人們可以冬天去南方沐浴暖陽，夏日到北方享受清涼。如今，在這種可復(fù)制、可借鑒的全新機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式下，泰康也已不僅僅是一家傳統(tǒng)意義上的保險公司了。
記者陳斯
