借鑒P2P、共享押金的教訓(xùn)，要求住房租賃企業(yè)設(shè)立租賃資金專項賬戶，避免資金挪用。

不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議為2020年樓市政策定下了基調(diào)。其中一條就提到要培育發(fā)展租賃住房。12月25日，住建部、銀保監(jiān)會等6部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，《意見》將加強對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶?！兑庖姟诽岢?，開展住房租金貸款業(yè)務(wù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款；不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費貸款等。

對于《意見》出臺，有業(yè)界人士解讀為對某些長租公寓“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式、強制“租金貸”等現(xiàn)象將形成有效制約。

近年來，長租公寓模式興起，不少資本和企業(yè)投入其中，并將其描繪成萬億級規(guī)模藍海市場。然而在短期繁榮之下，不少長租公寓企業(yè)采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式，將租金用于投資等領(lǐng)域，結(jié)果相繼爆雷，求租者面臨交了長期租金卻要被趕出家門的困境。同時有不少求租者被誘導(dǎo)或因信息不對稱，而背上了高息“租金貸”，權(quán)益受到嚴重損害。

也因此，此次《意見》基于保障廣大租房者權(quán)益，對此類現(xiàn)象加以整頓，尤其是借鑒之前P2P、共享押金的教訓(xùn)，要求住房租賃企業(yè)設(shè)立租賃資金專項賬戶，確保租金、押金在第三方監(jiān)管之中，避免這部分資金被挪作他用，對于住房租金貸款也有更加細化的規(guī)范標準，如此一來，對于租房者而言是一大利好。

當然，長租公寓也好，租金貸也罷，也不能一棍子打死，畢竟對于長租模式和房屋租賃貸款，還有著不小的市場需求。只不過，關(guān)注“租金貸”需進一步理順房屋租賃金融市場。

必須要看到，一方面，房屋租賃金融市場通過增加供給，確實能緩解部分租房者的資金壓力，通過分期付等方式獲得所需住房。另一方面，如果房屋租賃金融市場陷入到過度追求暴利的無序發(fā)展中，就會導(dǎo)致利用信息陷阱等方式賺取高息，坑害租戶等現(xiàn)象。此外，為了追求業(yè)績和利潤，放貸機構(gòu)或者長租公寓企業(yè)會放低申請者門檻，導(dǎo)致本來不符合申請資質(zhì)的租戶獲得貸款，然而他們往往缺乏足夠的還貸能力，最終租戶背負沉重債務(wù)，放貸機構(gòu)或長租公寓因壞賬、呆賬過多導(dǎo)致資金鏈斷裂，讓爆雷危機循環(huán)往復(fù)，房屋租賃金融市場陷入死局。

因此，此次《意見》要求金融監(jiān)管部門做好貸前調(diào)查，評估借款人還款能力，確定融資額度；加強貸后管理，審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿等。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當于2022年底前調(diào)整到位。這一系列新規(guī)，就是理順房屋租賃金融市場的必要之舉，通過建立借款人還款能力綜合評估等“防火墻”，避免求貸用戶群體盲目擴大；對住房租賃企業(yè)房貸資金流向加以審查，防止資金濫用；限定住房租金貸款金額占比，減少企業(yè)過度放貸所帶來的資金風(fēng)險，三管齊下，才能推進住房租賃金融市場的規(guī)范化、長遠化發(fā)展。

□遠山(財經(jīng)評論人)