當(dāng)前樓市是非理性繁榮嗎?

中金研究團(tuán)隊在一篇《關(guān)于中國房地產(chǎn)八個被忽視的真相》的文章中，羅列出中國城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民負(fù)債率低等，認(rèn)為一線城市房價飆漲可能還要持續(xù)一段時間。海通證券的研究報告《從中國一線城市可買半個美國說起》中，則將目前飛漲的房價解讀為非理性繁榮，認(rèn)為人口結(jié)構(gòu)、人口流動、售租比、寬松貨幣、城市住房高空置率等，映射出房價已是強(qiáng)弩之末，未來會面臨日本路徑與俄羅斯路徑的風(fēng)險釋放問題，即日本路徑為日元穩(wěn)定、房價大跌，俄羅斯路徑為盧布貶值、房價相對穩(wěn)定。

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房價泡沫：經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險邀請函

危言聳聽也好，杞人憂天也罷，去年率先躁動的深圳房產(chǎn)價格上升，正顯露高房價背景下的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之艱。

數(shù)份官方報告顯示，無論是高端的深圳南山區(qū)，還是低端的龍崗區(qū)，實體產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)潰敗跡象。深圳南山區(qū)情況顯示，在土地和金融泡沫沖擊下，工業(yè)發(fā)展動能正在衰竭，在金融、地產(chǎn)和基建火爆的同時，2015年工業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)的表現(xiàn)均不及預(yù)期。就工業(yè)而言，企業(yè)產(chǎn)品內(nèi)銷不振導(dǎo)致企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)意愿不足，企業(yè)盈利能力明顯下滑，企業(yè)運營成本快速上升，工業(yè)企業(yè)虧損面達(dá)到34.8%，部分企業(yè)遷出現(xiàn)象持續(xù)。

深圳實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的不良跡象，與房價飆升直接相關(guān)。一般而言，地區(qū)房價增速可能會在各種因素干擾下出現(xiàn)短期大幅上漲的情況，但長期而言難以大幅脫離當(dāng)?shù)厝厣a(chǎn)率的邊際增速及其預(yù)期，過度偏離就會造成存量財富再分配。

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住房擁有率過猶不及

目前值得反思的恰恰就是高住房擁有率問題。過度強(qiáng)調(diào)高住房擁有率，未必有利于社會的發(fā)展趨勢。將“居者有其屋”解釋為高住房擁有率的文化基因，是一種典型的農(nóng)耕定居的重農(nóng)觀念，農(nóng)耕社會定居制度動因是“穩(wěn)定壓倒一切”，把人通過定居鎖定在方尺之間，降低人口區(qū)域流動性，最大限度地防止人口流動。

更重要的是，住宅對每個家庭都是一筆重資產(chǎn)，家庭財富主要以不動產(chǎn)沉淀，在增加個體負(fù)擔(dān)的同時，也強(qiáng)化了社會的剛性風(fēng)險，因為個體的生存空間會被家園所限定，個體生存選擇自由權(quán)也被限定。

顯然，人口遷徙受到嚴(yán)格管制的社會，住房擁有率普遍高，天然帶有制度惰性和對求變創(chuàng)新的排斥。當(dāng)前國內(nèi)高達(dá)90%左右的住房擁有率，增加了人們的遷徙成本和市場資源優(yōu)化配置的成本。試想，國民的主要財富用在了置業(yè)，負(fù)債也主要為了置業(yè)，這對創(chuàng)新及其需要的動力而言，就意味著某種形式的禁錮。

一個人口流動性高的地區(qū)和國家，住房擁有率相對較低是一種開放包容心態(tài)的自然流露。發(fā)達(dá)國家的居民住房擁有率為65%左右。去年上半年美國居民住房擁有率為63.4%，為1967年來最低，英國為64%左右，法國為65%。同時，發(fā)達(dá)國家居民年齡越大，住房擁有率越高，如“80后”的住房擁有率為40%左右，“90后”則普遍不到20%。年輕人住房擁有率低，很大程度上與年輕勞動力的跨地域流動有很大關(guān)系，而年長勞動力住房擁有率高，源自勞動力的流動強(qiáng)度隨年齡而逐漸下降。

英國華威大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授Andrew Oswald等的研究發(fā)現(xiàn)，如果一個地區(qū)的住房擁有率提高一倍，那么失業(yè)率也將提高一倍。事實也證明，創(chuàng)新能力和綜合競爭能力強(qiáng)的國家，住房擁有率一般都在60%～65%。將住房擁有率保持在合理水平，可能會對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和生產(chǎn)力發(fā)展提供更好支持。理由有以下幾個方面：

一、適度的住房擁有率帶來了勞動力市場的活躍。勞動力市場的活躍對豐富一個社會的存量知識，特別是波蘭尼所言的意會知識，具有非常顯著的優(yōu)勢，同時勞動力跨區(qū)域優(yōu)化配置，增加的意會知識會動態(tài)地生產(chǎn)新知識，豐富社會顯性知識，提高知識生產(chǎn)速度和普及程度，創(chuàng)新能力強(qiáng)的國家和地區(qū)都依賴于當(dāng)?shù)氐闹R厚度和生產(chǎn)知識的速率。

二、適度的住房擁有率降低了市場優(yōu)化配置要素資源的成本，提高了經(jīng)濟(jì)社會的運作效率。擁有住房的勞動力跨區(qū)遷徙成本相對較高，而暫時采取租房居住的勞動力的跨區(qū)遷徙成本相對較低，便于勞動力跨區(qū)、跨境優(yōu)化配置，提高了公司尋找合適勞動力的概率。

三、適度的住房擁有率，有利于建立務(wù)實開放的社會基礎(chǔ)。最具創(chuàng)新能力和進(jìn)取精神的中青年，具有較強(qiáng)遷徙和流動的能力，映射著一國最具活力的群體和主要價值創(chuàng)造者具有充分的選擇自由，這使得人口遷徙和移民成本較低的國家，更具包容性和開放性。

總之，中國90%的住房擁有率與許多城市20%以上的住房空置率并存，并不是一種正?，F(xiàn)象，合理的住房擁有率才有利于社會的創(chuàng)新發(fā)展。

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(作者系廣州越秀金控集團(tuán)副總經(jīng)理、金融研究所所長)

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