7月以來，深圳、杭州、東莞、寧波等多個樓市熱點地區(qū)發(fā)布從嚴調(diào)控政策。上半年，這些城市無論是地價還是樓價，都出現(xiàn)較明顯的上漲。調(diào)控政策發(fā)布后，前期房價持續(xù)上漲態(tài)勢有望結(jié)束。

業(yè)內(nèi)人士預計，下半年對樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會以寬松為導向，但房價炒作過多的城市會面臨收緊的可能。

調(diào)控升級

7月15日，深圳發(fā)布八條重磅樓市調(diào)控措施。調(diào)控內(nèi)容包括：限購政策升級，必須有36個月社保；首套房首付比例依然為30%，已經(jīng)有一套房的再購房首付比例70%起，非普住宅達到80%；增值稅免征從2年調(diào)整到5年；750萬元以上為豪宅，加強熱點小區(qū)管理。

深圳表示，要通過調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等手段對樓市進行調(diào)控，支持合理自住需求的同時遏制投機炒房，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，除深圳外，7月以來，已有杭州、東莞、寧波等熱點城市出臺房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。整體看，這些城市發(fā)布政策的共同點是樓市熱度高，房價明顯上漲。樓市上漲的主要原因來自資金面寬松，炒作氛圍升溫。

部分地區(qū)擴大限購范圍。以寧波市為例，7月6日寧波四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對當前偏熱的房地產(chǎn)市場進行“降溫”，有力保障剛需，堅持“房住不炒”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的十條新政。

針對升級原因，寧波有關(guān)部門指出，受疫情后土地供應放緩、居民購房需求補充釋放、融資環(huán)境相對寬松、寧波城市吸引力增強等諸多因素影響，近段時間以來，房地產(chǎn)市場總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場方面，土拍競爭激烈，地價持續(xù)走高，溢價率持續(xù)攀升；房產(chǎn)市場方面，價格上漲預期增強，不少樓盤重現(xiàn)排隊買房和“日光盤”現(xiàn)象。

遏制漲勢

隨著調(diào)控升級，這些前期漲幅較大的城市將結(jié)束連續(xù)上漲勢頭。

以深圳地區(qū)為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。深圳漲幅位列一線城市之首。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，深圳是全國最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊，出現(xiàn)調(diào)控政策升級已經(jīng)有預期，出臺政策將明顯打擊投資需求。按照過去深圳市場的慣例，預計部分投資客很可能開始離場，房價也將開始調(diào)整。政策內(nèi)容集中在稅費、購房資格、信貸政策等多方面，深圳樓市有望開始進入調(diào)整周期。

張大偉指出，深圳樓市過去一年多來的上漲，主要原因除供應少之外，與非普住宅標準取消有非常大的關(guān)系。本次政策將非普標準提高，750萬元以上的豪宅，將變成二套首付80%，接近當下全國政策最嚴格的北京，這對高端住宅市場的打擊很大。深圳過去的購房資格相對容易，落戶難，大部分炒房客借助新深圳落戶獲得首套房貸款資格，本次政策升級要求必須3年社保，這也將有力打擊部分炒房客。整體看，預計下半年，房價將開始一輪明顯調(diào)整。

需要指出的是，深圳人口流入趨勢不改，土地供應少的問題依然需要得到解決。從目前來看，全國房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線城市北京、二線城市長沙，都是供應增加疊加限制投資，才取得了市場的長期穩(wěn)定效果。

保持穩(wěn)定

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，深圳等地調(diào)控升級，反映出今年的政策風向。部分城市房價上漲過快，違背了“房住不炒”的政策導向。通過此類政策出臺，目的就是要進一步促進市場的穩(wěn)定，防范市場炒作。后續(xù)其他房價不穩(wěn)定、房價上漲過快的城市，也會有政策出臺。

多位業(yè)內(nèi)人士強調(diào)信貸杠桿的變化影響。上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，包括各種人才政策、落戶政策、一日游的松綁政策。從7月開始，部分房價明顯上漲的城市開始了收緊。從市場走勢看，信貸政策，尤其信貸杠桿政策是最核心政策。

嚴躍進指出，7月全國貸款市場5年期LPR為4.65%，與6月份持平。此次LPR利率出現(xiàn)了連續(xù)4個月沒有下調(diào)的現(xiàn)象，信號意義很強。上半年已經(jīng)出現(xiàn)了兩次較明顯的LPR降息，利率下調(diào)將保持克制，不會無限制地持續(xù)下行，即會綜合考慮各種因素。從當前政策導向看，更多強調(diào)對既有利率政策的消化。從下半年來看，一方面寬松的利率環(huán)境依然存在，另一方面利率繼續(xù)下調(diào)的空間在減小。

他認為，7月11日中國銀保監(jiān)會網(wǎng)站“監(jiān)管動態(tài)”上發(fā)布《中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人答記者問》，指出部分市場亂象有所反彈。一些高風險影子銀行死灰復燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市、股市，推高資產(chǎn)泡沫。結(jié)合7月份“深八條”政策，下半年，對樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會以寬松為導向，但房價炒作過多的城市，會面臨收緊的可能。（作者：董添）