土地市場(chǎng)的熱度仍在延續(xù)。8月3日，北京誕生年內(nèi)總價(jià)最高的地塊，中海以79.2億元，溢價(jià)率23.8%斬獲亦莊一板塊。7月31日，“賣地大戶”杭州收獲今年全國(guó)第四個(gè)百億地塊，濱江集團(tuán)(4.840, 0.07, 1.47%)以107億元拿下杭州土拍史上總價(jià)最高純宅地。
北京、杭州成為全國(guó)土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。自新冠肺炎疫情緩解后，土地市場(chǎng)率先復(fù)蘇，隨著今年全國(guó)土拍持續(xù)升溫，杭州、上海、北京等5個(gè)城市賣地超過(guò)千億，其中長(zhǎng)三角熱度最高，樓面價(jià)和溢價(jià)率整體處于高位。
不過(guò)，面對(duì)7月市場(chǎng)略有降溫的行情，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期隨著調(diào)控政策的收緊，未來(lái)幾個(gè)月40城土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)將有所回落。
5個(gè)城市賣地千億，長(zhǎng)三角最熱
今年以來(lái)，多個(gè)城市集中井噴賣地，土地市場(chǎng)成交額持續(xù)上升。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，50大城市年內(nèi)賣地超過(guò)2.35萬(wàn)億，同比上漲17.4%。同時(shí)，全國(guó)出現(xiàn)杭州、上海、北京、南京、廣州5個(gè)千億賣地城市，另外還有10個(gè)城市賣地超過(guò)500億。
從拿地城市來(lái)看，二線城市仍是房企布局重點(diǎn)。8月3日，中指研究院在《中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)》上透露，50家代表房企二線城市拿地占比超過(guò)一半。從拿地區(qū)域來(lái)看，城市群以長(zhǎng)三角熱度最高，占比為28.3%，長(zhǎng)江中游和粵港澳大灣區(qū)緊隨其后，占比分別為9.3%和8.7%。
2020年1月-7月50家代表房企拿地面積TOP10城市
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指地主；數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋亍?/p>
“熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍熱度仍較高。”中指研究院企業(yè)研究高級(jí)分析師張冉這樣總結(jié)稱。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也證實(shí)了長(zhǎng)三角住宅用地成交的活躍。1月-7月全國(guó)二線城市居住用地成交金額TOP10中，杭州、南京、蘇州、南通、無(wú)錫累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積增長(zhǎng)保持三成以上，其中，南通、無(wú)錫、南京累計(jì)成交金額也保持著四成以上增長(zhǎng)。此外，蘇州累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積增速接近五成。
總體來(lái)看，杭州住宅用地成交量連續(xù)3年保持良好漲勢(shì)，今年仍位列全國(guó)首位。而南京今年也有多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，例如南京建鄴區(qū)一宗住宅用地以65.3億元成交，成交樓面價(jià)達(dá)到29590元/平方米，成為彼時(shí)的高價(jià)地。
此外，今年無(wú)錫的土地成交也很火熱。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月無(wú)錫土地成交總金額為528.62億元，同比上漲了近一倍。近期住宅用地成交集中于江陰市，7月31日，中梁以總價(jià)約8.47億元包攬無(wú)錫江陰市新橋鎮(zhèn)2宗相鄰地塊；7月30日，恒大以7.5億元底價(jià)競(jìng)得無(wú)錫江陰市出讓2宗宅地；7月29日，綠地以18.11億元競(jìng)得無(wú)錫主城區(qū)一宗宅地。
從7月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10中也可以看出，長(zhǎng)三角占據(jù)主力。其中杭州下城區(qū)組團(tuán)地塊以總價(jià)107億元位居榜首；南京入榜3宗地塊，總成交金額為152億元；上海入榜3宗地塊，總成交金額為143億元；一線城市中，北京入榜1宗地塊，廣州入榜1宗。另外，三線城市佛山有1宗地塊入榜。
7月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10
（單位：億元、萬(wàn)平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指地主；數(shù)據(jù)范圍：以公開招拍掛市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
50家代表房企超半數(shù)拿地不輸去年
“在各地積極供地，以及降準(zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。從數(shù)據(jù)看，年內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了4宗百億高總價(jià)地塊，合計(jì)41宗超過(guò)50億。
據(jù)中指研究院在《中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)》上介紹，50家代表房企前7個(gè)月的月均拿地均值為1981.1億元，略高于2019年月度均值。其中31家房企月均拿地金額超過(guò)2019年月度均值，這也意味著超半數(shù)房企拿地不輸去年。奧園、綠城、龍光等房企逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，前7個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上。
從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，龍頭房企更是在多個(gè)城市發(fā)力。中海地產(chǎn)分別出現(xiàn)在上海、北京這兩個(gè)一線城市1-7月拿地總額TOP10榜單中。而濱江集團(tuán)持續(xù)深耕大本營(yíng)杭州，合生創(chuàng)展發(fā)力深耕北京，兩者分別拿下了杭州和北京1-7月拿地總額冠軍；金地重倉(cāng)長(zhǎng)三角核心城市，拿下1月-7月上海和南京的拿地亞軍。
碧桂園除了固守粵港澳大灣區(qū)外，7月在長(zhǎng)三角也是積極搶地，比如經(jīng)292輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)15億元競(jìng)得江蘇徐州一地塊，溢價(jià)率90.74%；經(jīng)歷了661輪競(jìng)價(jià)后，以3.98億元競(jìng)得鹽城地塊，溢價(jià)率93.01%。
不過(guò)，也有多家房企月均拿地金額不及去年。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，世茂、建業(yè)等房企前7個(gè)月月均拿地金額較去年減少50%以上。還值得關(guān)注的是，7月部分房企拿地規(guī)模比今年前期下降明顯。50家代表房企中，24家7月拿地金額較前6個(gè)月均值出現(xiàn)下滑，美的置業(yè)、陽(yáng)光城(7.070, 0.06, 0.86%)等企業(yè)下滑超過(guò)50%。
地價(jià)持續(xù)走高，業(yè)內(nèi)：未來(lái)幾個(gè)月量?jī)r(jià)或回落
在火熱市場(chǎng)的助推下，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交。8月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年7月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，7月40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為6041元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲13%。
不過(guò)，從7月溢價(jià)率來(lái)看，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為16.3%，比6月僅上升0.6%，增幅明顯收窄。
從溢價(jià)率數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，排名靠前的城市主要是三線城市。三線城市自二季度以來(lái)地價(jià)漲幅最大，土地溢價(jià)率也較高。其中南寧、揚(yáng)州、金華、襄陽(yáng)和東莞，土地成交溢價(jià)率分別為53%、42%、49%、38%和36%。而溢價(jià)率為0的4個(gè)城市中，有3個(gè)城市位于山東，山東土地市場(chǎng)仍處于較冷狀態(tài)。
對(duì)此，張大偉分析認(rèn)為，土地溢價(jià)率上行主要體現(xiàn)在部分城市，雖然整體土地市場(chǎng)地價(jià)依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。
對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)，張冉預(yù)計(jì)，雖然下半年重點(diǎn)城市仍將增加土地供應(yīng)，但部分城市地價(jià)限制條件可能趨緊。
易居研究院研究員王若辰也表示，二季度40城土地市場(chǎng)較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，但量?jī)r(jià)向上的動(dòng)能已經(jīng)明顯減弱，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策的收緊，未來(lái)幾個(gè)月40城土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)將有所回落。
