上半年疫情期間房地產(chǎn)業(yè)仍有一些熱點(diǎn)的城市房?jī)r(jià)明顯出現(xiàn)了上漲，甚至多個(gè)樓盤出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的銷售場(chǎng)景。為此，7月24日國(guó)務(wù)院召開(kāi)房地產(chǎn)座談會(huì)，再次重申“房住不炒”。目前國(guó)內(nèi)外的疫情尚未結(jié)束，如何應(yīng)對(duì)發(fā)展的短周期，又如何建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制？8月6日-8月12日，由新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)主辦的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)新格局：乘風(fēng)破浪”夏季峰會(huì)在線舉行，在房地產(chǎn)改革分論壇的直播間邀請(qǐng)到三位嘉賓進(jìn)行了討論，他們分別是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波。

賈康

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)

“治標(biāo)”行政手段可能誤傷剛需

下半年以來(lái)，不少城市出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，自深圳出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)開(kāi)始，南京等地紛紛收緊限購(gòu)政策。賈康表示，要實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，關(guān)鍵還是在于打造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。目前中國(guó)還沒(méi)有形成這種長(zhǎng)效機(jī)制，以行政手段為主的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等措施，是權(quán)宜之計(jì)，有不得已而為之的客觀原因，但也有濃重的治標(biāo)不治本的局限性。

什么才是治本之策？賈康表示，為形成健康長(zhǎng)效機(jī)制，必須按中央要求實(shí)行基礎(chǔ)性制度建設(shè)改革。他強(qiáng)調(diào)，改革既要關(guān)注調(diào)節(jié)需求，更要著力形成必要的有效供給，在房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展方面，要結(jié)合土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度，動(dòng)真格地以全面改革在深水區(qū)啃硬骨頭、攻堅(jiān)克難的安排，來(lái)真正從治標(biāo)推到治本，打造長(zhǎng)效機(jī)制新局面。

目前國(guó)家大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上是與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相連接的。賈康提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)要在結(jié)構(gòu)上為實(shí)體經(jīng)濟(jì)匹配有效供給。企業(yè)發(fā)展需要不動(dòng)產(chǎn)，員工也一定會(huì)有住房需求，所以，以流動(dòng)性充裕支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，絕不是排斥房地產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展，而是要讓房地產(chǎn)形成“保障軌”與“市場(chǎng)軌”的雙軌統(tǒng)籌，能夠跟上實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶來(lái)的需求，釋放有效供給。

“我們現(xiàn)在以行政手段為主、違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一些治標(biāo)的辦法，在實(shí)際生活中已經(jīng)產(chǎn)生了誤傷一些剛需的后果，并在更大范圍內(nèi)抑制著改善性需求，違背了滿足人民在美好生活需要中得到住房有效供給的愿望，這方面在基本邏輯上存在問(wèn)題?！辟Z康表示，長(zhǎng)效機(jī)制一定是一種更和諧的供需互動(dòng)，和對(duì)于可持續(xù)發(fā)展的供給匹配。從一體化的關(guān)系來(lái)通盤理解，就不應(yīng)該把房地產(chǎn)從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中間劃出去“入另冊(cè)”，關(guān)鍵是怎么樣讓它健康發(fā)展。

此外，管理部門對(duì)于房地產(chǎn)稅最新的表述，是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，賈康認(rèn)為，這意味著今年年內(nèi)可能無(wú)法有任何動(dòng)作。按此前公開(kāi)的時(shí)間表，本屆人大任期內(nèi)要啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，而現(xiàn)在已進(jìn)入本屆人大的第三年，還剩兩年多時(shí)間，可以關(guān)注后面的時(shí)間段內(nèi)，本屆人大是否能夠按承諾啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法過(guò)程。 新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 顧志娟

鄒琳華

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲限購(gòu)短期或?qū)⑸?jí)

7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，再次重申“房住不炒”。鄒琳華表示，這也是一次市場(chǎng)預(yù)期管理。釋放的信號(hào)是不把房地產(chǎn)作為一個(gè)短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持抑制住房投資投機(jī)。

鄒琳華認(rèn)為調(diào)控的首要目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)，既不能讓它大漲，也不能讓它大落。目前調(diào)控要求及時(shí)地對(duì)市場(chǎng)變化做出反應(yīng)，而不是事后被動(dòng)修補(bǔ)。對(duì)于目前市場(chǎng)普遍采用的限購(gòu)政策，鄒琳華表示，從2010年北京推出限購(gòu)以來(lái)，目前已經(jīng)運(yùn)行了十多年，限購(gòu)政策可能已經(jīng)以另外一種形式常態(tài)化。一項(xiàng)行政管控政策執(zhí)行十多年，而且暫時(shí)還沒(méi)有松動(dòng)的條件。以后能否退出，取決于以下兩個(gè)條件之一：第一市場(chǎng)供求形勢(shì)發(fā)生重大變化，比如住房市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)；第二長(zhǎng)效機(jī)制是否建立起來(lái)。這兩個(gè)條件短時(shí)間都難以實(shí)現(xiàn)。

鄒琳華認(rèn)為目前部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大漲是結(jié)構(gòu)性上漲，“本次局部樓市的火熱，肯定是有資金推動(dòng)的影子?！编u琳華表示，為了對(duì)沖疫情的影響，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持力度較大，但是實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金吸納能力比較差，樓市自然成為資金流動(dòng)的一個(gè)選項(xiàng)。

房地產(chǎn)如何穿越短周期及長(zhǎng)周期？鄒琳華認(rèn)為要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行理性判斷，不能過(guò)于悲觀或者樂(lè)觀。長(zhǎng)期以來(lái)，市場(chǎng)被崩盤論和持續(xù)上漲論兩種非理性的情緒交替左右。事實(shí)上，中國(guó)的市場(chǎng)地域差異性比較大，不會(huì)走這兩種極端。雖然城市化進(jìn)程已經(jīng)放緩，但是沒(méi)有結(jié)束。高增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束了，但是中速增長(zhǎng)還可以維持很長(zhǎng)一段時(shí)間?？傮w的趨勢(shì)并不會(huì)變化，只是短期波動(dòng)的表現(xiàn)形式發(fā)生變化，大起大落的概率小了?！罢{(diào)控目標(biāo)不是把市場(chǎng)掐死，而是為了長(zhǎng)期穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展?！编u琳華稱，此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)要理性地投資，保持合理的投資節(jié)奏，做好產(chǎn)品，穿越調(diào)控和疫情的短周期沒(méi)有問(wèn)題。

從長(zhǎng)期增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)看，鄒琳華建議利用房地產(chǎn)周期的區(qū)域差異性，最大限度地延長(zhǎng)市場(chǎng)的景氣度。中國(guó)作為區(qū)域差異很大的市場(chǎng)，一線城市進(jìn)入了存量房市場(chǎng)，但二線城市還處于增量市場(chǎng)。即使二線城市進(jìn)入存量市場(chǎng)，還有三四線城市繼續(xù)增長(zhǎng)。通過(guò)區(qū)域差異化的投資，保持科學(xué)的節(jié)奏，對(duì)企業(yè)來(lái)講可以維持更長(zhǎng)的市場(chǎng)景氣周期。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于尾聲，其上下游產(chǎn)業(yè)還是大有可為。比如物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、老舊小區(qū)改造等，對(duì)此，目前很多企業(yè)都在嘗試延伸產(chǎn)業(yè)鏈。 新京報(bào)記者 袁秀麗

樓建波

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任

“三穩(wěn)”中穩(wěn)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)很重要

7月24日國(guó)務(wù)院召開(kāi)的房地產(chǎn)座談會(huì)上釋放出了哪些信號(hào)？樓建波在新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)夏季峰會(huì)房地產(chǎn)分論壇上表示信號(hào)有兩個(gè)，第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)的發(fā)展需要基礎(chǔ)制度的建立和完善。第二，現(xiàn)在該治標(biāo)也還是要治標(biāo)。樓建波認(rèn)為房地產(chǎn)政策原來(lái)是“全國(guó)一盤棋”，現(xiàn)在是因城施策?！白罱芏嗳藛?wèn)我，為什么一方面像深圳這些房?jī)r(jià)上漲比較快的地方要控制；另一方面，有些地方覺(jué)得自己的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在比較低迷，想稍微通過(guò)放松”三限“政策，讓它稍微得好一點(diǎn)?！睒墙úǚ窒砹耸袌?chǎng)上共性的疑問(wèn)。對(duì)此，他分析稱主要有兩點(diǎn)原因，第一是各地的情況不一樣，兩地的房?jī)r(jià)沒(méi)有可比性。第二，“三穩(wěn)”對(duì)房?jī)r(jià)很重要的是預(yù)期。如果中小城市這些“一日游”的政策不及時(shí)禁止，那么潛在的購(gòu)房人的預(yù)期是會(huì)發(fā)生改變的。

樓建波分析稱目前住房領(lǐng)域的一些很基本的法律制度的建設(shè)是欠缺的，住房保障、租賃條例、房地產(chǎn)稅法等方面的立法都尚未落實(shí)?；氐阶赓U的問(wèn)題，樓建波認(rèn)為最常見(jiàn)的問(wèn)題是征收房產(chǎn)稅后，應(yīng)該是承租人繳稅還是房東?！拔艺J(rèn)為實(shí)際上要跟稅收目的連在一起。如果設(shè)這個(gè)稅收的目的是為住戶提供更好服務(wù)，那就是承租人交。要發(fā)展住房租賃，鼓勵(lì)大家把多余的房子放到市場(chǎng)上面去，如果是房東來(lái)交，很容易導(dǎo)致：第一，提高租金的方式把稅收轉(zhuǎn)嫁到承租人身上。第二，稅收的激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有了?！睒墙úǚ治龇Q。

針對(duì)近期不同地區(qū)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，樓建波分析稱：“深圳為什么會(huì)漲，北京為什么租金要跌？說(shuō)到根本還是一個(gè)供需關(guān)系。大家看好深圳，是因?yàn)橛谢浉郯拇鬄硡^(qū)可炒作的題材，而北京因?yàn)楝F(xiàn)在人進(jìn)不來(lái)，房租就跌。”

此輪房地產(chǎn)調(diào)控是從2017年開(kāi)始，已經(jīng)持續(xù)了三年半的時(shí)間，在未來(lái)的長(zhǎng)周期時(shí)間內(nèi)還有哪些新的增長(zhǎng)點(diǎn)？樓建波表示，第一，實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)決定的。如果我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展有信心，我們也應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有信心。第二，城鎮(zhèn)化包括鄉(xiāng)村振興，包括現(xiàn)在中央提出來(lái)的舊城改造、老舊小區(qū)的改善，這些都是很具體的?！鞍凑瘴覀儑?guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)分類，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)不光只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，還包括物業(yè)管理、中介、經(jīng)紀(jì)服務(wù)。比如說(shuō)現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面在做深耕，我們很多的中介企業(yè)也在不斷地提升自己的服務(wù)?！?/p>

記者 張姝欣