高價(jià)收房，低價(jià)出租；吸引租客年付，卻給房東月付；簽合同時(shí)房東租客“背靠背”——

長(zhǎng)租公寓風(fēng)波背后藏的是什么“雷”

近期，多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)資金鏈斷裂，跑路失聯(lián)。房東租金收不回、租客房財(cái)兩空。多地發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示指出，一些不法企業(yè)和個(gè)人有意利用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”模式形成資金池，待積累大量資金后卷款跑路。

房子租出去了，卻收不到租金，房東著急上火；明明已付了錢，卻面臨被騰房，房客委屈揪心。肇禍者是誰(shuí)？

近日，杭州、上海、成都多地長(zhǎng)租公寓相繼被曝出跑路：8月27日，杭州長(zhǎng)租公寓“友客”爆雷，有人交了2萬(wàn)多元房租，中介拿錢跑路；8月29日，杭州長(zhǎng)租公寓“巢客”爆雷；上海長(zhǎng)租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空……P2P密集爆雷潮過(guò)后，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)高頻爆雷。房東和租客面臨維權(quán)困境，肇禍直指大量被運(yùn)用于長(zhǎng)租公寓的“高收低租”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)手段。

30余家長(zhǎng)租公寓相繼爆雷

夜幕降臨，上海寶山一處公寓樓里的一間房卻始終沒(méi)有亮燈。小黃和女友小覃所租住的公寓被停水停電已有10多天。

8月28日，房東拿著房產(chǎn)證上門，告訴小黃和小覃，他們簽約的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)有兩個(gè)月沒(méi)有繳納房租了，要求他們盡快搬出去。小黃和小覃則稱，自己已繳納房租，不應(yīng)該被趕走。

事實(shí)上，這是小黃和小覃第一次見(jiàn)到房東。當(dāng)天，雙方協(xié)商失敗。房東要求物業(yè)停水停電，讓小黃和小覃搬離。

小黃和小覃此前與長(zhǎng)租公寓簽約，租下了這間房子，不料收到長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂、中介卷款跑路的消息。為了及時(shí)止損，房東向小黃和小覃下達(dá)了“逐客令”。

8月中旬，因作為托管公司的上海嵐越公寓未按時(shí)向房東支付租金，致使多名已經(jīng)交付數(shù)月甚至一年房租的租客遭房東驅(qū)趕。而在受害者趕到嵐越公寓辦公地討要說(shuō)法時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司已人去樓空。

記者在嵐越公寓的微信公眾號(hào)上看到，8月31日，嵐越公寓發(fā)布說(shuō)明，稱“公司因資金目前出現(xiàn)斷裂，經(jīng)偵大隊(duì)已經(jīng)對(duì)本公司進(jìn)行調(diào)查”。

長(zhǎng)租公寓失聯(lián)跑路，導(dǎo)致房東無(wú)房租可收，租客無(wú)房可租。不少房東是貸款買房，欠著銀行月供。中介一跑路，有些房東可能因此斷供。而一些租客為了以更低的價(jià)格租到房子而通過(guò)“租金貸”的模式提前預(yù)付房租，按月還貸。一旦遇到中介爆雷，租客不僅有可能面臨被房東驅(qū)趕無(wú)處安身，不正常還貸還影響征信記錄。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，早在2019年之前，已經(jīng)至少有20家長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，包括愛(ài)公寓、上海寓見(jiàn)等知名公寓。截至今年8月份，全國(guó)已有30余家長(zhǎng)租公寓相繼爆雷，原因無(wú)一例外都是資金鏈斷裂。

“自2017年確定‘租售并舉’后，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)高速發(fā)展期，各路資本入局搶灘長(zhǎng)租公寓?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，在政策利好背景下長(zhǎng)租公寓卻野蠻生長(zhǎng)，風(fēng)波不斷，如甲醛事件、“租金貸”橫行、爆雷現(xiàn)象頻出。

“高收低租”背后藏雷

周漠（化名）今年7月與上海寓意物業(yè)管理有限公司（下稱“寓意”）簽署了房屋租賃合同，沒(méi)想到剛住了一個(gè)多月就遭爆雷。他說(shuō)，當(dāng)時(shí)自己是通過(guò)其他中介找的房，沒(méi)想到最后是與“寓意”簽署的合同。

據(jù)周漠介紹，當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)員表示，他看的這套房子只可年付，報(bào)價(jià)月租金為3200元，可優(yōu)惠，而當(dāng)時(shí)周圍房租均價(jià)約為3500元左右。周漠隨口還價(jià)到2600元，沒(méi)想到對(duì)方竟然答應(yīng)了。

但是，此后周漠與房東溝通得知，自己簽合同時(shí)的月租金為2600元，而“寓意”付給房東的月租金高達(dá)4000元。

記者了解到，長(zhǎng)租公寓牽涉房東、租客及房屋租賃公司，而很多長(zhǎng)租公寓在簽租房合同時(shí)，三方采取的是“背靠背”模式——房東和租戶無(wú)直接關(guān)系，而是分別與租賃公司簽合同，這也讓平臺(tái)從中有機(jī)可乘。

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，相繼爆雷的喔客、沃客、青客、巢客等長(zhǎng)租公寓平臺(tái)都有一個(gè)共同的經(jīng)營(yíng)模式，就是“高收低租”“長(zhǎng)收短付”，即支付房東租金高于租客租金、收取租客租金周期比付給房東房款的周期長(zhǎng)。有的長(zhǎng)租公寓以較大的優(yōu)惠力度吸引租客年付，收取租金后卻按月支付給房東。

有長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)公司創(chuàng)始人曾公開(kāi)表示，公寓的底租成本占總成本的55%~60%，租金差為1.6~1.7倍，還需要每年攤銷15%~20%的裝修成本以及人工等成本，所以長(zhǎng)租公寓的盈利周期較長(zhǎng)。不少人出于追求“短平快”，采用了上述方式進(jìn)行快速擴(kuò)張。

日前，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)在《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》指出，“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為極易出現(xiàn)資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個(gè)人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路，給房東和租客帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失。

市場(chǎng)監(jiān)管力度有待提升

對(duì)于近期長(zhǎng)租公寓頻爆雷事件，有受害者認(rèn)為自己遭遇了詐騙，“高收低租”模式只是一種融資詐騙手段。

記者了解到，除了上海“寓意”爆雷，近日，深圳警方陸續(xù)接到租客和房東報(bào)警，稱深圳寓意物業(yè)有限公司將差額租金卷走，人去樓空。9月8日，深圳警方發(fā)布公告稱深圳“寓意”涉嫌合同詐騙一案已經(jīng)立案，案件正在進(jìn)一步偵辦中。

卷款跑路后，租客和房東的損失該由誰(shuí)來(lái)買單？相關(guān)法律人士認(rèn)為，房東或是租客如果要進(jìn)行訴訟權(quán)利主張，對(duì)象都是租賃平臺(tái)違約，但目前能將雙方損失減到最小的途徑還是通過(guò)協(xié)商解決。

針對(duì)各地長(zhǎng)租公寓跑路的現(xiàn)象，西安、?？?、合肥、杭州等多地發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示和資金監(jiān)管新規(guī)，提及防范“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，“租金貸”、租金水平、使用規(guī)范的合同文本成提示主要方向。

杭州房管部門發(fā)布新規(guī)，要求8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金，均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文建議，租客選擇信譽(yù)良好的公寓品牌、警惕收房租金過(guò)高或出租金過(guò)低情況；避免一次性支付較大額度房租；采用規(guī)范的合同文本等。

9月7日，住建部制定《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，明確了建立住房租賃企業(yè)登記制度，設(shè)置了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，規(guī)定租賃企業(yè)、房產(chǎn)中介不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。其中提到，住房租賃企業(yè)存在支付房東的租金高于收取租客的租金、收取租客租金的周期長(zhǎng)于支付給房東租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

相關(guān)法律界人士建議，市場(chǎng)監(jiān)管力度有待進(jìn)一步提升，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則、地方性條例、監(jiān)管措施細(xì)則等一系列配套規(guī)定，促進(jìn)條例落地。（記者 錢培堅(jiān)）