《住房租賃條例(征求意見稿)》明確規(guī)范各方法律責任

租賃市場亂象能否迎刃而解

近日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，向社會公開征求意見，意見反饋截止日期為今年10月8日。征求意見稿包括總則、出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)督、法律責任和附則8章，共66條。

據(jù)了解，《住房租賃條例》是我國住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，旨在規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃當事人合法權(quán)益，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

那么，征求意見稿有何亮點，是否還有需要完善的地方？《法治日報》記者與相關(guān)專家進行了對話。

對話人

北京市盈科律師事務(wù)所高級合伙人 ?韓英偉

上海秦兵律師事務(wù)所行政主任 ?秦 兵

上海恒衍達律師事務(wù)所律師 王艷輝

《法治日報》記者 ?韓丹東

《法治日報》實習生 蘇欣雨

租賃企業(yè)頻頻爆雷

租賃市場遭到破壞

記者：《住房租賃條例(征求意見稿)》出臺的背景是什么？

韓英偉：住房租賃行業(yè)此前出現(xiàn)了一系列問題事件，租賃房不適宜居住、虛假房源公布等問題，影響租客和房主的權(quán)益。甚至會發(fā)生房主將不適宜居住的房屋作為租賃房對外出租等一系列無制度化、無管理化的住房租賃行為，嚴重破壞了住房租賃市場。

秦兵：當前一個重要的背景就是現(xiàn)在很多租賃企業(yè)進入租賃市場，包括長租房、短租房等App、小程序。實際上在正常情況下，出租方和承租方的市場供應(yīng)均衡，相對而言較為穩(wěn)定。但是由于一些大企業(yè)的參與，這些大企業(yè)利用現(xiàn)在的一些網(wǎng)絡(luò)手段改變供需關(guān)系，這就導致雙方信息會產(chǎn)生巨大的不均衡，出現(xiàn)了出租方和承租方之間的矛盾。

王艷輝：2017年住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，被認為是“租售并舉”的開端。在政策的推動下，租賃市場越來越被人重視，甚至有大量資本流入。繁榮的同時，很多尖銳的問題也開始浮出水面，除了出租方、承租方與居間方的大量矛盾外，近年來最受關(guān)注的就是“長租公寓”形式的租賃企業(yè)頻頻爆雷，虛假房源、租金貸、長收短付等問題層出不窮，使得出租人和承租人雙方都遭受巨大的損失。在這樣的背景下，《住房租賃條例(征求意見稿)》相應(yīng)出臺。

承租人權(quán)益受保障

規(guī)范引導租賃市場

記者：《住房租賃條例(征求意見稿)》有哪些亮點和值得關(guān)注的地方？

韓英偉：對非居住空間進行了規(guī)范標準，表明何為不得居住空間；嚴格規(guī)范了出租方與承租方的合約問題，不得單方提價或降價；嚴格規(guī)定了居住空間面積標準，明確規(guī)定適宜人居住的租住面積。

明確針對住房租賃方與房地產(chǎn)公司的合理、合法經(jīng)營行為，進一步規(guī)范和引導市場主體的合法經(jīng)營，引導行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

該條例發(fā)布后，將推動租賃住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展。此次征求意見稿的發(fā)布時間，正處于當前住房市場波動幅度較大階段，因此將對后續(xù)規(guī)范和引導租賃市場的發(fā)展產(chǎn)生積極引導作用。同時也將為維護住房租賃市場秩序，滿足租房群體的實際需求，提供強有力的政策支持。

秦兵：我認為比較好的一點是“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房”。這一點是比較符合國際潮流的，尊重了承租人的隱私權(quán)，至少確立了一個指導思想。

從全世界的角度來看，所有住宅租賃方面的法律法規(guī)的立法行為，都是為了一個目的——保護承租人。按照自然狀態(tài)，承租人與出租人之間相比較，承租人屬于弱勢群體——收入低，剛到某一個地方需要扎根，工作忙，經(jīng)濟上沒有能力和房東對抗。大多數(shù)情況下房東都是坐地戶，他在關(guān)系網(wǎng)、資金、信息等方面有各種優(yōu)勢。所以，所有的住宅立法都是為了保護承租人，而此次征求意見稿的發(fā)布正是證明這一點——法律對承租人是予以保護的。

王艷輝：我認為其中很多規(guī)定立足于租賃市場中存在的現(xiàn)實問題，精準解決了租賃雙方的很多難題。

例如，“出租人應(yīng)當為承租人提供必要的居住空間，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住”。這就保障了承租人的居住條件，也能夠有效打擊群租等不規(guī)范行為。

還有第一次統(tǒng)一明確“住房租賃合同網(wǎng)簽備案，不得收取任何費用”“承租人可以持住房租賃合同，按照有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證等，依法享受基本公共服務(wù)和便利”。在北京、上海等大城市辦理居住證一般要求提供經(jīng)過網(wǎng)簽備案的租賃合同，但是往往出租方會以可能會被收取費用等借口推脫或拒不配合辦理。該條例出臺后，將保障承租人的合法權(quán)益，為承租人辦理相關(guān)手續(xù)提供法律依據(jù)。

其中最大的亮點就是，對于租賃市場各方的法律責任進行了明確規(guī)范。以往很多問題發(fā)生后往往面臨無法可依或者法律規(guī)定不明確無法確認法律責任的問題。司法機關(guān)根據(jù)自由裁量的原則對一類問題可能會作出差距較大的裁判。如果該條例出臺，則將對租賃關(guān)系中各類主體的法律責任進行明確規(guī)定，不僅可以對各方起到警戒作用，在問題發(fā)生后也可以按照規(guī)定承擔相應(yīng)的法律責任。

我認為，最值得關(guān)注的地方應(yīng)當是對于租賃企業(yè)的規(guī)范。近年來“長租公寓”爆發(fā)的問題越來越嚴重，甚至成為繼P2P后受害者人數(shù)最多的金融案件。針對這個現(xiàn)象，國家及時發(fā)布征求意見稿，對住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機制及法律責任均進行明確規(guī)范，將制止租賃亂象、引導行業(yè)健康發(fā)展。

條例出臺后，將有利于保障出租方和承租方的合法權(quán)益，同時將規(guī)范居間行業(yè)和房屋租賃企業(yè)的行為，有利于整治租賃市場亂象。

標準劃分尚待明晰

實施細則亟須明確

記者：您對《住房租賃條例(征求意見稿)》是否有修改意見？

韓英偉：第一，應(yīng)對居住空間的標準劃分更明晰化；第二，明確各地方對條例的實施細則和監(jiān)管措施細則；第三，在租房市場中，租客一般處于弱勢群體，難以對租房公司的違法行為進行舉證。為保障租客合理權(quán)益，可對此類糾紛案件采取舉證責任倒置，發(fā)生爭議時，由住房租賃公司主動承擔舉證責任。

秦兵：所有的房屋租賃，至少應(yīng)該強調(diào)三個方向的問題。第一，保護承租人；第二，保護次租人(承租人租房后又將房子轉(zhuǎn)租)；第三，現(xiàn)代社會上，怎么樣限制在租賃市場里大企業(yè)的壟斷性地位，或是因為大企業(yè)濫用信息優(yōu)勢導致的對具體承租人和次租人權(quán)利的傷害。承租人和次租人一方面面對房東的優(yōu)勢，一方面面對大企業(yè)的優(yōu)勢，在這種情況下，怎么樣保護承租人的財產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)等，這些比較重要。

征求意見稿中最大的亮點是規(guī)定“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房”。不過也有些缺點，比如，要是出租人擅自進入租賃住房內(nèi)怎么辦。

以道路交通安全法為例，規(guī)定不能壓白線，不能闖紅燈，并且對違反此類行為的后果規(guī)定得非常細致。但是此次征求意見稿只是說明了一個原則，即“出租人不得擅自進入租賃住房”，沒有說明如果進去了該怎么辦的問題。記者 韓丹東 實習生 蘇欣雨